房子抵押贷款遇拆迁怎么办「征地拆迁中抵押的房屋应该怎么办？」-北京尼尔投资贷款信息提供专业的股票、保险、银行、投资、贷款、理财服务

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房子已经被抵押，现在要被拆迁，我应该怎么办？

征地拆迁涉及的法律法规众多，法律关系错综复杂，在拆迁过程中涉及到的房屋类型更是不胜枚举，恰如共有房屋、抵押房屋或公租房屋等，涉及的法律关系更是复杂多变，因此更要谨慎应对，方能在拆迁中立于不败之地。今天小编就跟大家解析一下如果您的房子是经过抵押的房屋，那么在征地拆迁中应该注意哪些内容呢？

关于抵押的法律法规《中华人民共和国物权法》

第一百七十四条“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”

第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

什么是抵押房屋抵押房屋是什么呢？根据我国相关法律法规的界定我们大概可以了解到，抵押房屋就是被抵押房屋所有人为了担保债务的履行，在不转移财产所有权的情况下将房屋抵押给债权人，如果不幸发生了什么导致债务无法履行或者其他约定的实现债权的行为，那么债权人可以就该房屋优先受偿，比如说张三借了李四50万块钱做生意，做生意过程中会有很多不确定因素，张三有可能做生意失败以致无法偿还债务，那么张三就可以将自己的房子抵押给李四，一旦张三做生意失败无法如期还款，李四就可以要求李四履行抵押合同优先偿还，而张三抵押给李四的房子就是抵押房屋。

拆迁过程中被征收人应该怎么做抵押房屋在拆迁过程除了被征收人，与债权人也是息息相关的，因为房子的灭失直接关系到债权能否实现，所以如果被征收人的房子涉及抵押的话，那么被征收人应该注意一下几点：

1、及时告知抵押权人。抵押权属于担保物权，拆迁过程中被征收人作为物权人会丧失原有物权的占有，因此会影响抵押权的实现，所以拆迁前被征收人应该及时告知抵押权人拆迁是由，虽然根据物上代位性即担保财产因损毁灭失所得赔偿金应继续为债权担保，债权人可以获得物上代位权，但是为了避免产生更多纠纷，同时一般情况下涉及抵押的房屋征地拆迁时需要被征收人与抵押权人重新协商，并向拆迁方出具相关的书面协议，所以及时告知抵押权人是必要环节。

2、及时与抵押权人就抵押房屋重新协议。由于房屋即将拆迁，被征收人可以与抵押权人可以就抵押内容重新协商，双方可以约定征地拆迁补偿方式，如果采取货币补偿方式，那么拆迁补偿款优先偿还抵押权人，比如张三以自己价值60万的房子作抵押向李四借了50万元，双方没有约定利息，那么如果张三的房子通过征地拆迁获得了60万补偿款，其中50万优先偿还李四，李四可以要求对征地拆迁补偿款进行提存，如果征地拆迁款不足以偿还债务，那么剩余的欠款将作为没有抵押权的债权存在，抵押权依然可以请求债务人偿还；如果采用产权置换，那么重新签订抵押合同，并进行登记；或者在双方同意的情况另外约定其他可抵押财产做担保，重新签订抵押合同。

这里需要特别提醒被征收人，不动产抵押合同需要登记方能生效，同时在一般情况下，征地拆迁中需要提交与抵押权人达成的书面协议方能申请补偿款或安置房，所以，被征收人应该在拆迁前妥善处理好与抵押权人之间的法律关系，以免产生更多纠纷，对抵押房屋征地拆迁产生不良影响。

被抵押的房子被拆迁，债权人怎么办？

前不久有一家企业联系我律师团，咨询关于抵押房屋征收的事情。甲公司是一家外贸公司，其合作公司乙因亏欠货款，遂把名下的一处房产抵押给甲公司，双方签订了相关协议，并办理了房产抵押登记。但是让甲公司没想到的是，这处抵押房产不久前被纳入了征收范围，即将被征收，甲公司作为债权人，不免有些慌张：如果抵押房被征收了，那么乙公司亏欠的货款怎么办？

这个问题再实践中其实很常见，也很容易解决。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定了担保物权的物上代位性，具体而言，就是担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。由此可知，如果本案中被抵押房产被征收，甲公司有权对征收补偿款优先受偿，这对甲公司债权的实现其实并没有太多不利影响。

那么现在问题随之出现，如果乙公司与征收部门签订的补偿协议约定的补偿款远低于合理合法的标准，那么甲公司可不可以针对补偿协议提起相关行政诉讼呢？对此，笔者认为甲公司是不具有原告主体资格的。

一方面，从立法技术层面理解，2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第五条明确了行政协议案件的诉讼主体资格，其中第（二）项规定：“认为征收征用补偿协议损害其合法权益的被征收征用土地、房屋等不动产的用益物权人、公房承租人。”也就是说，用益物权人有权针对行政协议提起行政诉讼。但是我们需要知道的是，抵押权属于担保物权，与用益物权处于并列的关系，倘若担保物权人也具有原告主体资格，那么最高法一般来说不会仅仅规定用益物权人的主体资格，而会同时对担保物权的主体资格进行明确。

另一方面，从行政诉讼原告主体资格的角度进行理解，行政诉讼法对原告主体资格的规定为“具有法律上的利害关系”，而即便征收协议约定的补偿款低于抵押物的价值，担保物权人（具体指本案中的抵押权人）也可以直接要求债务人增加担保物，或者在履行期限届满时要求债务人偿还全部债务，换句话说，担保物权得不到完全实现并不意味着主债权消灭，担保物权人仍可以债权人的身份向债务人主张权利，这时候无需赋予担保物权人的行政诉讼主体资格。

以上便是我律师团针对本案问题的简要分析，希望对广大读者朋友有所帮助。如果您也遇到相关问题，欢迎随时联系我们，北京蓝秦律师团会为大家提供专业的法律服务。