住房贷款如何计算？选择等额本金or等额本息？

随着我国商品房数十年的发展，住房贷款已成为了大家主要的购房形式。在贷款购房时，我们会遇到是选择等额本金还款，还是等额本息，两者是如何计算的呢？

一、等额本金和等额本息的计算公式1.等额本金

等额本金每月偿还相同“本金”，每月还款金额越来越少。每月偿还金额包含将贷款本金总额按还款总期数进行平均的本金和剩余贷款每月所产生的利息这两部分。

其计算公式为：

（1）每月偿还本金=贷款总额/还款期总月数

（2）每月偿还利息=（贷款总额-累计已还本金）×月利率

（3）每月偿还金额=每月偿还本金+每月偿还利息

房贷

2.等额本息

等额本息的每月还款金额相同，采用复利计算，公式较复杂。

其计算公式为：

每月应还金额＝借款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数/[（1＋月利率）^还款月数－1]

二、案例分析王某向银行贷款240万元用于购买房屋，贷款期限10年，年利率6%。

1.采用等额本金还款方式，每月还款金额计算如下：

（1）第1个月偿还金额=2400000/120+2400000*（6%/12）=32000元

（2）第2个月偿还金额=2400000/120+（2400000-20000）*（6%/12）=31900元

等额本金

（3）第3个月偿还金额=2400000/120+（2400000-20000-20000）*（6%/12）=31800元

……剩余月份以此类推。

还款总额=32000+31900+31800+……=3126000元

2.采用等额本息还款方式，每月还款金额计算如下：

每月应还金额＝2400000×（6%/12）×（1+6%/12）^120/[（1+6%/12）^120-1]=26644.92元

还款总额=26644.92*120=3197390.4元

等额本息

听说房贷和利息一样多？计算房贷的魔鬼公式，任何人都会算

很多朋友在后台问我，有没有计算房贷的简便公式。

有的！

银行不是慈善机构，贷款给你买房，是要收取利息的。如果不用收取利息的话，那么算法很简单，比如买100万的房子，首付3成，贷款就是70万，还30年，那每个月还款就是70万除以30，再除以12，每月还款1944.45元。

正因为银行不是慈善机构，要收取利息，所以房贷计算也就变得复杂起来。

房贷的还款方式有两种，等额本金和等额本息。

1、等额本金

等额本金的计算方式相对比较容易，还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，那么每月所还月供，就是本金和利息之和。本金不变，每月1944.45元；利息就是未还本金一个月所产生的利息。假如按基准4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33，第二个月未还本金的利息就是70万减掉1944.45元后的利息，是2850.39元……

细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是1944.45乘0.1083%，等于7.94元。

我们今天主要想说的，是第二种方法：等额本息的计算方式。

2、等额本息

这种方式还款简便，前期还款压力相对等额本金来说较小，每月固定金额还款。但是月供的计算比较复杂，因为等额本息的房贷计算方式是按照复利计算的。

我们假设贷款金额是P，月供是，贷款月份数是，月利率是。

那么第一个月的利息就是(1+)，第二个月的利息就是(1+)2，以此类推，第个月的利息就是(1+)。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

详细推导过程如下：

有数学恐惧症的可以绕过。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）—2

第3个月×（1+i）--3

第4个月×（1+i）--4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）—2+×（1+i）—3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

=P×（1+i）

以上就是详细推导过程。

下面要总结终极大法了：

假如基准年利率是I,月利率是i，那么基准0.9、1、1.1、1.2倍分别是i1、i2、i3、i4。贷款总额大致是月供的199/188/178/168倍，

——约等于200倍（9折利率）

——190倍（基准利率）

——180倍（利率上浮10%）

——170倍（利率上浮20%）

下面要公布魔法公式了！

如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200如果是基准利率，月供=贷款总额/190如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170

月供计算实例：

比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。

当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。

奇迹发生了，我们的魔法公式计算的是5555.56，实际上月供是5609.07，相差仅仅54元，是不是算的很准？！

当然，这个魔法公式还可以根据你的月供承受能力，帮你反推你的购房总金额。

比如你每月有9000元存款，那么你能买得起什么样的房子呢？

如果利率是基准上浮10%，那么就是0.9乘180，等于162万。也就是说你买得起162/0.7=231万的房子。

住房公积金贷款买房怎么样计算

住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，按四个条件算出的最小值就是借款人的最高可贷金额

计算方法如下：

按照还贷能力计算的贷款额度

职工本人贷款额度的计算公式为：

（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

夫妻双方贷款额度的计算公式为：

（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。

其中还贷能力系数为40%。

月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。

按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数

.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。

职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。

按照住房公积金账户余额计算的贷款额度

.购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

.贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。

.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。

按照贷款最高限额计算的贷款额度

使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额80万元。

申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。

计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。