贷款利息计算方式
贷款时我们最关心的问题除了额度就是利息，大家都知道自己的贷款利率是多少，却不知道利息具体是怎么算出来的。
在计算利息之前我们首先要清楚贷款利率，贷款利率是指借款期限内利息数额与本金的比例。以银行等金融机构为出借人的借款合同的利率确定。贷款利率一般情况下比存款利率高，两者之差是银行利润的主要来源。贷款利率高，借款期限后借款方还款金额就高，反之则低。贷款利率是借款合同双方当事人计算借款利息的主要依据，利率条款是借款合同的主要条款。如果当事人约定的贷款利率高于中国人民银行规定利率的上限，则超出部分无效；如果当事人约定的利率低于中国人民银行规定的利率下限，应当以中国人民银行规定的最低利率为准。比如，2022年11月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.65%，则民间借贷的最高利不得超过4倍的3.65%即14.6%。此外，如果贷款人违反了中国人民银行规定，在计收利息之外收取任何其他费用的，应当由中国人民银行进行处罚。
其实目前市面上贷款产品的利息计算方式都是相同的，最基本的计算公式就是贷款金额*贷款利率*贷款期限。很多人会发现自己按照这种方式计算和实际要还的利息对不上，那是因为你一直在还款，每个月的未还本金都在减少，自然不能用总共的贷款额度计算利息。不同还款方式贷款利息的计算结果是不同的，目前最常见的还款方式主要分为等额本息、等额本金、先息后本以及一次还本付息四种方式，不同方式利息的计算方式对应如下：
1、一次性还本付息：贷款金额*贷款利率*贷款期限，这里一般利率为年利率，期限按年为单位进行计算；
2、先息后本：贷款金额*贷款利率*贷款期限，这种还款方式一般按月还款，因此一般利率为月利率，贷款期限按月进行计算。
3、等额本息：等额本息的还款方式即每期还款金额相同，其计算公式也是最负责的，为[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。
4、等额本金：等额本金即每个月还款本金相同，其计算公式为（贷款金额-已还款金额）*贷款利率，这里的利率一般是对应月利率。
以上就是贷款利息的计算公式，对于不太会计算的朋友，其实还有个最简单的方法，那就是贷款利息计算器，各大银行官网、贷款平台或者应用商店都可以找到。直接在贷款利息计算器上输入借款金额，借款利率、借款期限及对应还款方式，即可看到自己对应需要每期还款的利息金额，还可对比不同还款方式的利息差距，在借款前进行还款方式选择参考。
最新！86城主流房贷利率低至首套4.10%二套4.90%
虽然9月5年期以上LPR为4.3%，与上月持平。但受上月5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。
86城主流房贷利率低至下限
贝壳研究院统计数据显示，截至9月19日，已有86城主流房贷利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。
9月全国首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行17BP，全国二套利率环比下行15BP，较去年最高点分别回落159BP和108BP。
8月银行放款周期25天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为31天，二线及三线城市平均放款周期均为24天。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。当前部分一、二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来仍有下调空间。
广州：部分银行二套房房贷利率实行不加点
根据克而瑞统计，9月以来，广州大部分银行继续实行首套房房贷利率不加点的政策，也就是最低按照4.3%执行。
在二套房房贷利率方面则有了进一步宽松，其中工商银行的部分支行二套房房贷利率同样可以实行不加点的政策，其余银行的二套房房贷利率均保持在4.9%上下。
此外，各大银行的审批流程和放款速度均有不同程度的加快，除公积金组合贷需相应地延长放款时间之外，各大银行在额度充足的情况下，放款时间基本在半个月到一个月之间。
另据克而瑞统计，2022年前八月广州全市新建商品的套均价为407.36万元，成交均价为37477元/㎡，按照最新的5年期LPR，三成首付，贷款30年计算，广州在2022年前8月的平均月供为14114元。
南都·湾财社记者王艳玲
北京购房贷款额度及税费如何计算？最新政策详解
本文知识点：1、商贷政策及计算贷款额度原则
2、公积金贷款额度及年限确定原则
3、购房税费计算方式
一、商业贷款
1.根据北京市商贷政策，贷款额度不仅有最高限定，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不尽相同。
1）购房贷款的基准是{网签价、评估价}的较小值；
2）新房的成交价与网签价一般相同；
3）二手房成交价评估价≥网签价指导价（评估价是指估价报告的价格；网签价是签约合同上房屋成交价格）
2、商业贷款年限相关的因素：
1）贷款年限：最长不超过25年；
2）房龄：一般要求在40年内，同时还要满足贷款年限+房龄≤69年；
3）借款人年龄：一般贷款年限+借款人年龄≤70岁
以上3点同时满足，取最低值为贷款年限
二、公积金贷款
公积金贷款额度与自己缴纳公积金的年限挂钩，与余额无关。
1）市管公积金贷款限额
根据北京市公积金管理中心规定，每缴存一年可贷款可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。二套房贷款额度最高60万。
如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。
2）市管贷款期限问题
住房公积金个人住房贷款期限一般最短为1年，最长为25年。具体到个人要结合借款申请人年龄和所购房屋的剩余使用年限来确定：
①根据借款申请人年龄计算出能够贷款的年限，即65岁减申请人申请时年龄；
②若购买二手住房，还需根据所购房屋的剩余使用年限计算出能够贷款的年限，即建筑物耐用年限（砖混的为50年、钢混的为60年）减建筑物已使用年限再减3年。
以上述两个年限中较短的年限确定为可以贷款的最长年限。
3）国管公积金贷款额度
根据中央国家机关住房资金管理中心规定，公积金首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。
借款人具体的贷款额度不能通过计算得出，可在国管公积金网站及微信公众号（中央国家机关住房资金管理中心）查询。
4）国管公积金贷款年限和月还款额上限
最长贷款年限：25年
借款申请人的贷款期限最长不得超过65周岁
月还款额上限：在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%
三、税费计算
购买商品房主要的税费：契税、个税、增值税。不同税种的计税基础价格：核定价格和网签价格，二者选择较高值。
结论：满五唯一的房子，税费最低。
1、契税计算方式
2、增值税计算方式
3、个人所得税计算方式
1）征收标准：一般而言，不能提供房屋原值和原始契税依据的，按全额征收；其余按差额征收。但是，差额征收时会扣减房屋的原值、原契税、10%的装修成本、贷款利息。
2）免征情况：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，为新购住房产权人或产权人之一。
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以上内容来源于网络综合整理
具体政策以各地信息为准。
