买房怎么贷款划算？专家给出标准答案，买房必看

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，现在武汉利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！

这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。

有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。

所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。

但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！记住，以后的大前提是房住不炒！

提问：您好！我是外地户口，在武泰闸丰收小区有一套90平的老房，无电梯和车位，想在非限购的地方买一套新房，是抵押贷款再买呢还是卖掉再买好？请给个建议。谢谢！另外，新房是选汉南的绿地好还是选蔡甸的房好？我的小孩是武汉市户口，住在白沙洲。谢谢您！

回答：现在的问题是：由于不是卖房的大年，所以价格卖不起来，还有卖不出去的问题。建议先抵押，买新房，遇到大年卖掉无电梯老房。小孩武汉户口为什么不买三环内，汉南不行，蔡甸也不太行。

提问：房姐晚上好，请问一下联投花山郡140适合投资吗，这么多人投资这个盘，以后好不好出手啊，都是投资，谁来接盘呢？有点疑惑。

回答：140不太好出手，90-130之间的户型投资最优。花山主要依赖光谷东的人口导入

提问：四新招商公园1872五期的二手毛胚房，均价1.9万，是不是价钱高了，入手是不是会站岗啊？孩子今年4岁，也不急着住！顺便问一下，旁边的华中师范附属墨水湖小学，怎么样？教学水平如何？谢谢！

回答：1.9太贵了，妥妥的站岗，现在二手不是有1.6的嘛？汉阳的教育资源整体偏弱，墨水湖小学在整个片区来看，还算行吧

提问：房姐，你好！请教3个买房资格问题。1、我夫妻名下有一套经济适用房（我的名字，五年后办证），商品房两套（一套10年房龄的我的名字，贷款还有2年还清，另一套新房子双方名字，贷款2年还清），问假如卖掉一套老房子我夫妻有没有资格以二套房名义买房？经济适用房会不会对我们的买房资格产生影响？2、我妈64岁，名下有3套还建房（选了户型还没有交付），一套经济适用房（5年后办证），她有没有买房资格？我可不可以和她一起做接力贷？3、买房资格怎么查询？征信怎么查询？

回答：1.经适房占房票，你们夫妻已经没有房票了。2.妈妈名下的还建房如果没有房产证的话，就不占房票。可以用妈妈的二套资格买，可以做接力贷。3.房查:关注“武汉住保房管”微信公众号点击“办事大厅”栏“个人房查”选项即可注册并查询4.征信在人民银行查询

提问：问一下找人DC，给好处，是按现在买房总价的10%，还是按几年后的交易总价的10%，是怎样的标准给呢？

回答：收益的10%

提问：星主您好！首先感谢您之前的回复还有些疑惑想问下：1.三里民居的房子价格都在一万五以上，房东咬得很死不可能达到一万四，该如何谈价？求指点2.全款抵押是要先还清房贷再拿房屋去抵押对吧？我看您算的正常约贷五成，那如果所剩贷款和第二套所需首付差不多的情况下，做全款抵押就没意义了对吗？找银行操作还是找中介？3.老人60岁已退休，中介说接力贷只能做到10年对吗？而且我们名下有房，如果以老人名字买小孩也无法落到老人的名下，那就无法上学，该如何破？求解答

回答：1.砍价技巧详见知识星球内部分享。2.如果尾款少于30%建议做截断抵押，抵押是为了套出更多子弹，再买一套。接力贷可以做到30年，到85岁没有问题，重点看你的年纪。部分学校可以接受老人有户口就可以入学，未来也可以走对敲和赠与流程落户学区房，1年后可以取消赠与。

提问：房姐，如何看待近期武汉房市7-8月的量价齐升？套均价破165w？

回答：限价放开，新盘开涨，市场逐渐复苏。淘笋越来越难。接下来还有金九银十。

提问：女神姐姐，打扰啦，比心比心。最近一直欲购第二套房，认识的中介朋友说花山郡7个，保利上城10个都能拿到签。人是挺靠谱的，不过就是不知道这个价合不合适。我是想着趁这两个月还算平稳期，先上车，避免后面水涨船高了。这样对吗？

回答：我还是不建议给茶水啊，谨慎。需要辨别是盘前还是盘后，如果是盘前茶水，大概率是骗子。目前新盘基本都是开盘一次涨几百到一千左右，所以如果买新盘肯定是越早买越合适。给个价值区间:白沙洲超过1.4不考虑，花山新盘1.2不考虑

提问：商贷120万，如果北京公积金转武汉公积金贷款，如何转到最高额度84万？是否要还贷款还到剩余84万？

回答：目前武汉还不支持异地缴存的商转公，只能先去武汉缴纳6个月的公积金然后才能办理哈，只能转成纯公积金，最高额度是70万，商贷的尾款和公积金贷款之间的差额部分需要自己补齐。具体的可以打公积金中心咨询下

提问：房姐你好，请问武汉泛海CBD的房子算CEO房么？

回答：算

提问：房姐好！请问世茂云锦121平现在出手怎样？然后想民间借钱再购东原启城怎样？现目前资产平帐，但个人信誉良好可以借款50到100个，后面是世茂继续留着，再购东原怎样？盼回复。

回答：世茂云锦没到卖的时候再入一套，东原现在价格高了，可以看看其他性价比高的盘，白沙洲地铁盘单价不超过1.4可以入。

提问：美慧房姐好！请教如何优化配置房票贷票和裂变？情况：昆明，认贷不认房。一，可用资源，房票贷票：1，我妈64岁退休职工，名下一套房值100w，身上无贷。2，我名下一套房值60w无贷，子弹60w。3，我老婆名下无房无贷，自营公司月入5w。二，现在计划购入两套标的，做并发。1，第一套房值220w已开盘，想用我老婆的名字做25%首付首贷（55w），目前已经交定金。2，第二套房值120w三个月后开盘，想用我老婆做首贷人首付25%（30w），加我妈名字其自住。3，两套房不加我的名字为两年后JLH破XGXD。以上如何优化？资金缺口25w，我想出售60w房填补。不甚为谢

回答：你好，根据你的描述，给出的建议如下:1.母亲和你名下的2套房均没有杠杆，建议做抵押融资。另外结合房子的综合情况判断是否需要出手，房龄，区位，交通，环境配套，面积和未来流动性等。2.想做2套新盘的并发，需要开发商和信贷员的配合，因为2个盘的开盘时间间隔3个月，资料审核及放款时间需要事先协调好。3.这2套新房不加你的名字，为了保留你的f，购房合同，网签，银行贷款，房产证等都需要你放弃份额。或者直接做JLH，可以问问中介，昆明J离婚证是否能用。4.如果能激进一些，之前的2套抵押或者出售后到手的子弹，可以用你的名字再入一套。月供留足1-2年即可。不知道你入的哪2个盘，一定要逢笋入，昆明并不是投资10的城市，本地土著长持没问题，但是入手价尽量低。

提问：房姐，你好！汉阳1889的价格倒挂吗？这个楼盘的位置怎么样？

回答：价格倒挂指的是新房比周边的二手房价格低，汉阳1889是二手房，位置还不错，目前价格1.7左右，并不低

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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贷款买房不容易，只有牢记这4件事，买房不仅划算还更安全

每个人都想住在属于自己的房子里，不仅居住品质有保障，还更加舒适自在，但是现如今的房价居高不下，绝大多数家庭都无法承担一次性付清房子全部款项的压力，所以越来越多人都开始选择贷款买房。不过大家要知道，按揭贷款虽然能减轻不小的购房压力，但是可能会增加后期的生活负担，而且想要成功向银行申请到贷款，也不是容易的事情，因此想要贷款买房的家庭，最好提前了解清楚这4件事。

第一，量力而行

有人说贷款买房就是一个长期的拉锯战，毕竟现在贷款买房的人，基本都要背负20年乃至30年的巨额房贷，如果你没有结合自己的实际经济情况，做出客观理性的判断和预算，那么必然会给后期生活带来沉重负担，以至于降低了原本的生活消费水平，如果你买的还是一套大户型房，那么说不定还会面临断供风险，陷入钱房两失的尴尬处境。所以无论买房还是申请贷款额度，都要量力而行，千万不要打肿脸充胖子，给自己制造过大的压力，最后过犹不及。

第二，确保自己征信良好

贷款买房实际上就是借钱买房，要知道没有人愿意承担亏钱风险，把钱借给信誉不佳的人，银行也是如此，尤其是购房款这么大的数额，风险会更大。所以申请贷款买房前，一定要确保自己征信良好，如果近期有信用卡逾期还款，贷款买车或者网贷还未还清的情况，不仅影响贷款额度，严重的可能还会导致贷款失败，没钱买房，如果你已经签了购房合同，但是里面并未标注贷款不成的约定，那么你就会面临违约风险，最后基本就是房子没买到，还得白白损失一笔购房定金。

第三，申请公积金贷款要求多

住房公积金是人们买房的好帮手，因为用公积金贷款要比商业贷款更划算，可以享受更低的贷款利率，可以少还不少购房利息。然而使用公积金贷款前，需要连续缴存满6个月，而且中途不允许断缴，否则是无法申请的；此外，大家也不要提前支取公积金账户里的余额，因为会影响你的贷款额度，本来公积金贷款额度就不算很高，如果账户余额不足，那么对买房可能起不到多大帮助，说不定还会导致贷款失败，影响买房进度，增加购房成本。

第四，别买大龄二手房

房龄越大，房子老化越严重，人们入住后不仅居住质量难保障，房子的保值力和升值力也都会受到影响，因此如果想贷款买二手房的话，一定要注意房龄问题，如果房龄过大，那么房子的价值必然会降低，从而影响贷款额度，如果房龄超过20年，别说保值增值了，想要成功贷款都很难，最后导致买房压力不减反增。

一文告诉你，买房贷款怎样最划算？

买房是件人生大事，要考虑很多方面，除了看房子的地段配套，其实买房贷款也要仔细斟酌，合适的贷款方式可以省下不少钱。

01

贷款多长时间合适？

影响贷款年限的重要因素：

一是收入，一般月供最高不能超过借款人月收入的50%；

二是贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；

三是房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。

02

等额本息等额本金还款？

等额本金

每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

优点：需要支付的利息较少；

缺点：前期还款的压力较大。

等额本息

每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

优点：每月还款相同数额的本金和利息，还贷稳定；

缺点：需要支付的利息较多。

由于等额本金支付的利息更低，如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。

03

商业贷款、公积金贷款、组合贷怎么选？

商业贷款

适用于没有缴纳公积金的用户，在几种贷款方式中较为简单方便，满足相关条件即可，不过利息会相对较高。

贷款条件

年龄限制：男性18-60周岁，女性18-55岁

首付比例：一般要求首付比例为30%。

月还款压力：一般情况下收入是每月月供的1.8倍以上，月还款额为家庭收入的30%左右，不过可以根据地区的消费情况和自身花销情况变动。

个人征信状态：贷款额度的多少还要取决于借款人的信用度是否存在逾期情况。

公积金贷款

适用于已缴纳公积金且贷款额度较高的用户，贷款利息在几种贷款方式中是最低的，可以比商业贷款节省近一半的利息支出，但申请门槛相对较高。

可贷额度：最高贷款额度不超过60万元。

可贷额度=（借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）×N倍数（贷款N倍数根据省直中心每年的住房公积金个人住房贷款率确定，2022年长沙的N是15）

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异地公积金

贷款条件

1、具有完全民事行为能力的自然人

2、住房公积金缴存情况符合下列要求

❖住房公积金账户状态正常，且近12个月连续正常缴存。

❖异地住房公积金连续正常缴存6个月以上且无间断在长沙公积金中心连续正常缴缴存6个月以上的，异地住房公积金转移到账后，两地缴存时间可以合并计算，若异地缴存不连续或间断后在长沙公积金中心缴存的，则仍需在长沙公积金中心连续缴存12个月以上方可申请贷款。

3、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力

4、未超过国家规定的法定退休年龄。

5、首付款不低于长沙当地规定的相应比例。

6、购买、建造、翻建、大修普通自住房1年内提出申请，以签订《商品房买卖合同》、出具《担保意见书》或颁发《建设工程规划许可证》之日起计算，其中结清商业银行贷款后申请商业银行贷款转公积金贷款的应在商业银行贷款结清后30日内提出申请。

7、职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人，下同)未办理公积金贷款(包括但不限于长沙公积金中心的)如已办理则须公积金贷款结清满6个月。

8、职工家庭购买该套住房未在我市（包括长沙公积金中心和省直分中心)办理过住房公积金购房提取。

9、职工及其配偶均无2次以上公积金贷款记录，该贷款记录为长沙公积金中心和省直分中心的贷款次数之和，婚姻关系存续期间办理过公积金贷款的原夫妻双方各算1次贷款记录。

10、具有长沙公积金中心认可的资产设定抵押，同意选择长沙公积金中心规定的偿还和担保方式。

11、长沙公积金中心规定的其他条件

组合贷款

适用于已缴纳公积金但贷款额度较低的用户，当公积金贷款额度达不到需求，大家通常会选择组合贷，但组合贷是几种方式中门槛最高的，需满足商业贷款及公积金贷款的要求。

不同银行在用户申请组合贷款的过程中审核较为严格，如果资质不是很好的情况下，建议直接选择商业贷款，以便申请贷款更顺利。