房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报

房贷能贷到多大年龄？如果在60岁时申请房贷，能贷到90岁吗？

由于房价相比大部分人的收入高出很多，所以很多人只有靠贷款才能买得起房。而且贷款的时间还不能太短，不然最后就算贷到了款，最后可能也可能无力还贷。不过，从银行贷款买房，也不是想贷多久就能贷多久的。

房贷能最高能贷到多少岁？在房地产陷入低迷之下，房子变得难卖了是一个不争的事实。为此，不少地方都出台了一些刺激大家去买房的政策，并且房贷利率也下跌了不少。

有专家觉得这样还不够，认为应该把房贷的最长期限延长至40年，以减轻还贷的压力，减少大家贷款买房的后顾之忧。如果房贷最长真能贷40年，那岂不是一个50岁的人在申请贷款买房时，就可以贷到90岁了？

然而，建议归建议，实际上的房贷是不可能贷40年的，而且正常来说也不能贷到90岁。

按照规定，银行贷款的最长期限为30年，但也不是所有的人都能贷30年。

正常来说，一个人在达到退休年龄之后，收入会下降，还贷能力会减弱，银行在发放房贷时肯定也会考虑到这一点。

所以，除了在贷款时间上的限制之外，银行对于申请房贷的人在年龄上也做了限制，即还款期限最高不能超过70岁。

而且，这个最高还款期限不超过70岁并非就是固定的。比如有银行就规定，房贷的期限与贷款人的年龄之和不能超过65岁，也就相当于房贷的最多只能贷到65岁了。

另外，不同的银行对贷款人的年龄限制可能都会有所不同。但不管怎样，没有哪家银行的房贷是可以贷到90岁的。

其实不用多说就知道，房贷能贷到90岁这种事，正常来说明显是不可能的。

首先，一个人能不能活到90岁都是一个问题。如果银行真打算发放这样的贷款，那就不仅得要审查贷款的人资产和收入情况了，还得评估其健康稳定，看有没有可能活得到90岁，这几乎是一件不可能完成的事。

其次，就算银行愿意发放这样的贷款，大部分的人恐怕也不愿意贷，除非是退休之后有较高的退休工资以及那些压根就没考虑怎么还贷的人，不然退休之后怎么养老都是一个问题，哪还有多余的钱拿去还房贷？

当然，话也不能说死，虽然正常来说房贷贷到90岁没有可能，但也有一种特殊的情况，那就是接力贷。

接力贷就是一种打破了贷款人年龄限制的一种房贷。假如一个人申请的贷款期限超过了银行规定的年龄限制，就可以增加一个共同借款人来满足贷款人的年龄要求，共同贷款人一般为主贷款人的子女。

如果主贷款人年老后无力还贷，剩余的贷款就将由共同贷款人偿还，正是所谓父债子还、子债孙还，世世代代都给银行打工。

虽然接力贷早已经不禁止了，但在房地产低迷下，为了鼓励大家买房，这种贷款又在一些地方出现了。

要是用接力贷，房贷贷到90岁也就并非没有可能了，只要能活那么长。

首付降到20%，最长可贷款40年，为了让大家买得起房专家真费心

这段时间很多地方的楼市表现都不太理想，不论是成交面积还是成交额都出现了明显的下降。

根据国家统计局公布的数据显示，2022年前7个月，我国商品房销售面积达到78177.97万平方米，同比下降23.1%；另外商品房销售额75,763亿元，同比下降28.8%。

从这两项数据来看，当前各地的楼市整体表现确实都不太乐观。

在这种背景之下，很多地方的房价也出现了不同程度的下降，甚至有个别城市部分楼盘降幅可能达到20%以上，这在过去10年是很少见到的。

虽然现在整体市场流动性比较宽松，房贷申请门槛比较低，更关键是房贷利率已经降低到历史第二低的水平，但是楼市仍然表现不太乐观，这让各个地方都是挺着急的。

面对楼市这种低迷，不仅开发商着急，各地方政府也很着急，毕竟楼市的发展不仅跟各地的经济有关，跟财政收入也有很大的关系，跟化解银行风险也有很大的关系。

如果楼市表现不好，很多环节都有可能受到牵连，所以为了避免出现一些系统性的影响，现在很多地方都在想尽各种办法去“救市”。

目前很多地方都降低了购房的门槛，比如降低购房资格，降低房贷利率，提高公积金的额度，取消限购限售。

甚至有些地方直接推出购房给予现金补贴，还有的地方公务员甚至直接加入推销房产的行列当中。

而在各地为楼市的发展绞尽脑汁的时候，各路专家也纷纷出来献言献策。

比如在8月27日，北师大房地产研究中心主任董藩在接受媒体访谈的时候，特别解读了房地产市场的走向与变革。

在谈论如何减轻年轻人的买房负担的时候，董藩给出了几点建议：

1、建议将首付比例下降到20%。

董藩认为目前我国首套房的首付比例最低是30%，他建议将目前的首付比例下降到20%，而且这个20%还比部分国家10%的首付比例还要高，这样有利于减轻年轻人首付负担，让他们能够以更少的钱进入楼市，提早享受住房。

2、将贷款年限延长到40年。

目前我国住房贷款最高年限只有30年，如此一来年，年轻人的月供就增加了，为了减少月供压力，董藩建议将贷款年限最长延长到40年，这样可以减少每个月的月供。

按照40年的期限来推算，很多年轻人退休了还要继续偿还房贷，而且支付的利息也会更多。

3、前5年只还利息，不还本金。

为了减轻年轻人月供负担，董藩还表示办理完按揭贷款之后，前5年只需要支付利息就可以不用还本金，这样可以大大降低年轻人的前期的月供压力。

董藩还表示年轻人的收入一直在不断增长，比如刚毕业的时候每个月工资可能只有七八千块钱；但是等到四五年之后，他们的月薪就可能涨到13,000、14,000，而到时房贷月供并没有太多的变化，房贷占他们工资的比例就会下降，月供负担就会减少。

对于董藩这些建议，我觉得前5年只还利息不还本金还是有一定的意义，但是将首付比例下降到20%，并将贷款年限延长到40年，退休之后还得还房贷就有点太扯了。

如果一个人在30岁的时候申请房贷，是不是意味着他到了70岁还要还房贷呢？另外如果一个人在40岁申请贷款，假如70岁不幸去世了，剩余的贷款由谁来还？

所以董藩的这些建议看起来有用，但广大网友并不买单，很多网友都觉得董藩并没有点到年轻人买不起房的根本原因。

现在很多年轻人之所以不买房，最根本的一个原因是买不起。

一方面是房价太高，比如在一二线城市一套房动不动就是两三百万甚至五六百万，就算把首付比例下降到20%，首付也有可能需要四五十万甚至100万以上，这对于很多年轻人来说还是不太现实。

另一方面目前房贷利息还是偏高，虽然当前房贷利率已经下降到比较低的一个水平，很多银行最低利率都下降到4.1%。

但是按照30年时间来计算，房贷的整体利息可不少，比如100万的贷款，光是利息就达到73万左右。

如果不解决房价高的问题，就算降低首付比例，延长贷款期限，其实也没法从实质上减轻年轻人买房的负担，只不过有一种寅吃卯粮的做法而已。

至于为什么董藩要给出这些不太合理的建议，我觉得他更多的并不是为了年轻人着想，更多地为一些开发商着想而已。

之前董藩就曾经说过，建议农民到县城买房，然后开车回农村种田，这样可以提升农民的个人素质。

按照董藩这个逻辑，是不是意味着农民不到县城买房就没素质了呢？

对于董藩短期内说出这么多奇葩的言论，我们不知道他是为了博取眼球还是为开发商代言，但作为一个房地产研究专家，说出这样奇葩的言论，确实有点不太应该，这估计也是为什么董藩被各大平台禁言的重要原因。

当然董藩之所以说出这些言论，可能也有他自己的一些考虑，在当前楼市表现整体比较低迷的情况下，在楼市面临拐点的背景下，未来楼市不可能像过去十几年那样火爆，这时候，我们不排除银行确实有可能对房贷的政策做一些调整。

一直来按揭贷款都是银行最主要的利润来源之一，尤其是对那些大银行来说更是如此，假如未来申请房贷的人减少了，我们不排除银行确实有可能通过降低首付比例，甚至延长贷款期限来吸引大家申请贷款，到时客户可以选择的余地更多，大家完全可以根据自己的实际情况去选择。

但这种政策只能针对没有任何房产的刚需人群，对于二套房以上的家庭不能随便使用这种政策，否则就有可能变成为炒房助力了。