哪种过户方式更省钱？德阳人早晚要经历的干货知识

IAMIRONMAN！啪，灭霸v，字幕结束后没有彩蛋！

IAMCOLDMAN！给你讲另外一个争夺房子的故事。

那天，在东桥洞子口岸边钓鱼的张大爷给我摆了一个1块钱的素条，听后感触有点深。

他说，德阳有一个比较成功的女强人，年轻时貌美如花,但遇到了一段失败的婚姻。跟她的前夫闹得有不共戴天之仇，就离婚了。离婚后，自己一个人一边做生意一边拉扯女儿，女儿随她非常固执，外地读书又在外地找了个农村的男朋友，不顾她的反对毕业后就怀上了，怀上了就说结婚吧。

她很失望，但想到女儿也就这么一个心还是软了。拿出多年打拼的积蓄给女儿在外地买了套房子。在这之前，她就已经在德阳女儿全款买了3套，而且全都写的女儿的名字。按道理讲她很聪明，婚前买的房子又是全款，全写的女儿的名字，正儿八经的婚前财产吧！财产分割，男方绝对是县衙门口的石狮子——门儿都没有。

要不说，造化弄人啊！她女儿出意外走了，白发人送黑发人痛心呐。然而，还有一件事也糟心啊！给女儿全款买的4套房子，她的前夫和女婿和她同时作为法定继承人，分别继承1/3的遗产。

也就是说，她辛苦多年打拼出来留给女儿的产业，在女儿去世之后，还要被她此生最痛恨的两个男人分走2/3。

这人生还哪里有什么奔头，想象一下都觉得心中跟千刀万剐似的。

那么问题来了，如何操作才能有效避免被这两个男人分走本该属于自己的财产呢？

恰巧，今天有网友在问冷大侠，如果给未成年子女买房，赠与、继承、买卖，哪种过户方式更好？

那我就顺便给大家科普一下。

1、给未成年子女买房，如果只写子女名字，那肯定是无法贷款的，换句话说只能全款咯。

2、如果要给未成年人买房，而且要办贷款，那只能由父母先买，以后等贷款还完了才能过户给子女。无论是公积金还是商业贷款。

过户，哪种方式更节约钱呢？

1新房

我们先来说你买房时，需要给什么费用？假如是100㎡的房子，8000元/㎡。给子女买的话，以家庭为单位至少是二套房咯。

大家可以再德阳房帮帮菜单栏点买房服务，再点税费计算器，自己都能算。这几项就是买新房初了首付款和贷款以外，所需要承担的费用，加起来24095元。

2买卖过户

然后等你贷款还完了，5年也过了，这时候要把房子过户给你的子女。你选择采用买卖的方式来过户，又涉及交什么费用呢？

这里请注意，如果你是全款买的，也至少要等满两年后再采取买卖方式过户，因为买房过户是按照二手房类似的性质处理，满两年可以省去5.6%的增值税。

因为是自家人以过户为目的转让，所以之间并没有实际的金钱交易，除非你是想通过这套房，从银行贷款（佩服你的机智，懂的人懂，不懂也就算了）。

另外解释一下个人所得税，如果你把当初买房的发票捡好，等现在过户时再提供，那么个税就可以按差额的20%收取，比如当初买的80万，现在以81万卖给子女，那么个税即为2000元。

但像买卖二手房，如果不能提供发票则一般按成交价的1%征收。这里我就按照大部分情况来算，即个税8000元。

那么，采取买卖过户的方式，总费用为24095元的税费等。

3继承过户

继承又分法定继承和遗赠两种。这两种都是不需要给个税的，印花税都按照继承部分万分之五收取。法定继承无契税，但遗赠有3%。

所以，法定继承到目前为止，费用为400元；遗赠为24400元。

4赠与过户

赠与也分两种，一种是直系亲属，另外一种是非直系亲属。

增值税：直系亲属免税，非直系亲属按销售处理。契税：都是3%。印花税：继承部分万分之五。个税：直系亲属免税，非直系亲属受赠房20%。

所以，赠与直系亲属，费用24400元；赠与非直系亲属，费用184400元。

总结一下，一套100㎡的房子买新房是20495元税费等，之后买卖过户税费是24095元，法定继承是400元，遗赠是24400元，赠与赠与直系亲属是24400元；赠与非直系亲属是184400元。

现在看来，似乎是法定继承过户最实惠，对吧。但是，获赠或者继承来的房子，以后再买卖时，就要承担20%的个人所得税。这就是一笔非常高的费用了，80万的房子要给16万的个税。

从长远考虑，建议大家合理规避，能采用买卖方式的就别采用其他方式，保不准以后要买卖房子呢？那税费就太高了。

当然，继承与赠与里面还有很多细节问题，就不展开讨论了。如果想了解更多，可以找冷大侠。

IAMCOLDMAN！

好在中国没有遗产税，不用像LG的具光谟要继承具本茂的百亿家产，他得先交6.3亿美元（约合人民币44亿元）的天价遗产税。

同样是给子女买房，为什么女强人到头要被两个最恨的男人分走2/3的房产呢？

这里面就涉及到法定继承的问题和不动产所有权的问题。她女儿过世后，她的丈夫以及父母都是法定继承人，从法律角度讲都有资格继承。

但不巧的是，女儿的房产全都是她妈妈一个人买的，便宜了这两个男人。

房产作为固定资产，它的资产特性非常鲜明。她妈把资产的所有权给出去之后，同时就失去了资产的控制权。

就如同，现在很多父母要给自己买婚前房产，肯定是100%写子女名字，就意味着同样失去资产的控制权。

假如资产所有权人发生意外身故，那么就可能会面临上诉问题。

那到底应该怎么做呢？

来，注意了，知识点啊！这一篇真是满满的知识点啊！

首先，赠与子女的时候，不要100%赠予，可以指定比例，比如女儿占比99%，母亲占比1%。

另外，还可以增加减少名字，并约定各自所占比例。这样一来，不管比例是多少，女儿都不能独自处理这套房产，出售、转让、抵押都需要母亲一同签字才有效。而母亲可以同时拟一份遗嘱，写明这1%的房产所有权身故后由女儿继承。

其次，女儿也拟一份遗嘱，写明房产的所有权身故后由母亲100%继承。

如此以来，便可以规避风险。所有权基本都给出去了，但是控制权还保留一部分在妈妈手里。并且通过遗嘱明确了房产的继承权走向，只在母亲和女儿之间产生。

至于说以后女儿结婚生子了，想改，随时都可以啊，花点小钱，解决大隐患，值得。记得遗嘱一定要公证，效力比较高。

二手房过户老司机手把手教你：看税费的同时还要看这三点

2019年关于你的头等大事，想必就是个税抵扣了吧。个税抵扣的政策颁布下来后，身边的小伙伴们就在热聊，办法出台后各大媒体也纷纷解读，毕竟，这是关乎每一个人的大事儿。抵扣，说白了，就是给咱省点税呗，为这项好政策鼓掌。但是，除了个税，与我们老百姓最息息相关的，想必就是房产过户税费了。

说到房产过户税费，只要在合理合法的前提下，省税、避税肯定是咱老百姓最关心的事情。毕竟，这和钱有关！但过户时真的只需要关心税费就可以了吗？既然个税都有6大项，那过户有什么纳税方式？不同的过户方式有什么差别？过户后对我个人有什么影响？

纳税方式有差别

二手房过户如果选择买卖为过户方式，其中：个人所得税如果不免征需要纳税时，纳税方式可以有两种：全额纳税、差额纳税。

全额纳税

当前房屋买卖的价格为计税依据，1%征收。

差额纳税

当前房屋买卖价格和该房屋上一次购买价格之间的差额为计税依据，20%征收。但需要提供该房屋上一次购买时的票据作为抵扣凭证（如房屋发票、契税、相关税费等票据）。

举例：一套房产，原价100万，现价120万

全额纳税：现价120万×1%=1.2万

差额纳税：（现价120万-原价100万）×20%=4万

二者相差3.8万

举例：一套房产，原价100万，现价103万

全额纳税：现价103万×1%=1.03万

差额纳税：（现价103万-原价100万）×20%=0.6万

二者相差0.7万

纳税方式不同，个税缴税结果也不同，还是应当按照房产自身的条件多维结合来看。

过户方式影响大

各种不同的过户方式组成了不同的税费类目，再结合房屋和双方的各种条件，缴纳的税费也不同。

常见的过户方式有：【买卖】、【赠与】、【继承】。但是【赠与】、【继承】的房屋如果再买卖，将会导致个人所得税全额20%的费用，想想都可怕（除非受赠人或被继承人获得房产后没有今后出售的打算），但是到底哪一种是最划算的，还要根据双方各自的条件具体来算。

举例：住宅、满5年、100㎡，120万，税费分别是：

财产归属不一样

我们都知道，夫妻共同财产是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。换句话说：只要是夫妻结婚后没有离婚或一方没有死亡的这段时间内，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。但是，房产过户中的赠与过户方式，就可以做这一指定。赠与过户时，赠与人如若指定赠与的房产属于夫妻中的其中一个人，那这套房产过户完成后就不属于夫妻间的共同财产，而属于被指定人的个人财产。如果是以买卖作为房屋过户的方式，则无法像赠与过户一样指定房产受益人。

结合以上三点，可以发现：缴纳的税费虽然不同，但是还是要看房子过户的目的是什么，如果只以过户省钱而不考虑过户目的盲目过户，最终吃亏的可能是自己。

每一年，每一天，只要还有房产作为商品而被买卖，就有过户税费作为话题存在。而房产，无论是作为投资的商品，财产的传承，还是一个温馨的家，其过户税费都应当是你最应该关心的，也是必须关心的税费。

聚方便税费计算器，不仅可以计算税费，还可以做过户方式间的税费对比，也许能够帮到你的并不多，但作为一个计算工具，我们聚方便团队的每一个成员，更期望它是一个有温度的工具。

二手房过户税都有哪些？

一、二手房过户税有哪些?

1、契税

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%二次购房都是3%，不分面积。

2、个税(买方支付)

应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

3、印花税(买卖双方各0.05%)

印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

4、土地增值税：

核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

5、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

6、房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

7、贴花：5元/套

如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

8、评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

9、抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元非住房房屋登记收费标准为每件550元

10、委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。如果需要赎楼，还会产生如下费用：

11、赎楼担保费

费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，最低收费2000元。

12、赎楼罚息

不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取

13、赎楼短期借款利息

一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

14、买卖合同公证费

由公证机关向涉外方收取，征收标准：

过户价×0.003%(过户价50万)

过户价×0.0025250(50万过户价≤500万)

过户价×0.0022750(500万过户价≤1000万)

15、抵押合同公证费

买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。

因为涉及的项目太多，可以使用二手房税费计算器，百度搜索二手房税费计算器即可，可以很清晰的知道具体需要交纳多少金额的税费，可根据上文叙述的分项费用科目，进行核对，以保证税费计算的准确性。

我国公民都是由缴税的义务的，无论是平时购买的一件普通商品抑或是非常重大的房子车子都是要缴纳各种税费的，只是我们在交易的过程当中，卖方已经将税费计算在里面了，所以我们不用支付实际的价格之后再到税务部门缴税，更加方便了。