银行房抵贷再收紧 房贷中介称房抵贷购房“另有门路”

强监管下银行房抵贷再收紧房贷中介称房抵贷购房“另有门路”

本报记者彭妍

在房贷规模快速扩张后，房抵贷被指有部分资金流入楼市，受到监管部门和市场关注。近日有消息称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺类房抵贷更是直接停贷。

对此，《证券日报》记者走访调查发现，除了深圳之外，目前全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务。以北京地区为例，目前大多数银行仍正常开展房抵贷业务，但确实有部分银行有所收紧，主要体现为，更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制以及更严格的审批条件约束业务申请。

同时，一些贷款中介公司为了吸引客户，吹嘘低息贷款，还宣称能通过“运作”使房抵贷用于购房，将那些原本不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款。

部分大行收紧房抵贷

合规性要求提高

今年以来，多地监管部门下发通知，排查房抵贷资金违规流入房地产市场情况。在此背景下，全国多地的银行收紧了房抵贷业务。

据《证券日报》记者了解，目前北京地区部分国有大行已经收紧房抵贷业务，除了加大审核力度、减缓放款速度之外，商铺类和地段不好的公寓的抵押是严格限制的，除非以经营贷的方式申请。

“我行近期确实收紧了房抵经营贷业务的办理，利率有所上调，从年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某国有大行的客户经理告诉记者，审核条件越来越严格，对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务，最高贷款额度可以达到评估房价的70%，而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低，最高50%。

上述客户经理还表示：“如果以公寓和商铺作为抵押物申请的话，我们不做该业务，除非客户名下有公司。而且我行会指定担保公司对抵押物进行评估，贷款期限1年，根据具体情况可以续签。”

实际上，多数房产中介销售人员也建议用普通住宅来做抵押贷款，商铺类抵押审核条件比较严格，而且银行贷款很难获批。特别是今年以来商铺经营不景气，风险较大，银行管控更加严格。

在走访中，记者从多个银行信贷业务的客户经理处了解到，由于房抵贷业务，监管明确规定只能用于消费或者经营，不能用于其他投资。因此，部分银行除了加强对资金流向的审核，甚至部分中小银行已经暂停个人住房抵押消费贷业务。“监管部门对于‘房抵贷’用途真实性查得比较严格，特别对于消费贷款。”某股份制银行支行相关负责人对《证券日报》记者表示，在审批之前需要上缴增值税发票作为凭证，同时银行以受托支付的形式打给第三方账户，并且后期银行会不定期监控资金流向，确保资金用于申请贷款的指标。

某城商行的客户经理对记者表示：“我行已经暂停了个人住房抵押消费贷业务。由于监管对于这类贷款的用途要求有限制，银行对贷款后资金具体去向的监控很难，很多客户达不到要求导致经常放不出贷款，所以取消该类业务。”

同时，审核条件的严格还体现在银行更加“挑剔”客户，在客户的选择上更加择优，而资质一般的客户可能无法获得贷款。据记者了解，国有银行只接受结清按揭贷款的房产，也有部分中小银行可以接受未结清贷款的房产做“二押”，但是贷款的额度有所下降。

“筛选标准包括对个人信用核实、房屋核实、流动性、市场评估价格等。实际办理中，会选择房屋流动性较高、公司收入较好的客户。”多数银行的客户经理对记者表示。

此外，“放款慢”也是普遍情况。“如果顺利的话最快需要20个工作日，慢的话一个半月左右。”多家银行的客户经理告诉记者。也有房产中介表示：

“此前办理贷款，大概只需15天即可办完。但随着各家银行收紧政策，所有手续办理完成之后放款时间至少要近两个月。”

银行方面对此解释称，四季度房贷额度比较紧，导致近期放款也比较慢，除了受年底银行资金紧张影响外，近期监管层面要求要配合房地产调控政策，控制房贷额度投放，所以房贷审批更加严格。

房贷中介宣称

房抵贷购房“另有门路”

某房产中介向《证券日报》记者表示，只要房产是真实的，公司情况、公司流水、上下游合同都可以“全权办理”，并且收取贷款额的3%—5%作为服务费用。上述中介还向记者介绍了此类“移花接木”式操作流程：客户通过经营贷向银行申请贷款，银行通过受托支付的方式，将贷款资金打入合作的第三方对公账户(第三方可自己找或者由中介公司提供)，再转入指定的个人账户，最终以取现的方式规避银行的审查，这种方式在后期调查中不易被发现。

据了解，多数银行设定的抵押成数为七成，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率，在3%—4%之间，额度最高千万元的融资规模是多数银行的放款上限。而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，为了吸引客户，有公司吹嘘低息贷款，且表示住房抵押贷款可贷房产估值的八到九成，贷款规模上限提高至3000万元。但是在实际的操作过程中，并非如公司当初“承诺”，甚至有小贷公司等第三方的利率最高可达10%以上。

一家金融外包公司工作人员对记者表示：“我们公司跟银行有合作，可以帮助客户匹配到合适的银行、最低可申请3.85%的年化利率。”但在记者深入了解该贷款全部流程之后发现，其实并不存在这类情况。在记者多次询问利率时，上述工作人员更改此前说法，并称：“住宅类房抵经营贷虽然可申请3.85%的年化利率，但是要求每年必须归还本金；如果是商铺类房抵贷，贷款的利率为8.5%—10%，可贷房产估值的三成或三点五成。”

个人抵押贷款收紧

原因有二

近年来，监管部门对银行房贷的监控非常严格。随着各地房地产销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管部门再度下发控制房贷规模的要求，也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

今年4月份，多地监管部门下发通知，排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。同时，一些大型银行接到通知称，监管部门近期要求大型商业银行降低压力，控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模，不少大型银行新增住房类贷款占比降至30%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，类似房抵贷业务收紧，出发点可能在于银行今年额度开始收紧。在收紧的情况下，此类贷款业务会有所收紧。客观上说，包括此前深圳的经营贷事件，说明贷款方面是有压力的，至少说明贷款层面也需要关注调控大方向，不能盲目放贷，更是要防范资金违规使用或流入房地产领域。后续类似从严政策，客观上也有助于房地产市场的交易稳定和价格稳定。

对于个人抵押贷款收紧的原因，银行业内人士表示，目前看来主要是两个方面：四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房地产企业融资压力较大；另一方面是今年三季度前的贷款额度已经发放超额，当前剩余额度不足。(证券日报)

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来源：中国经济网

关于房抵贷，你需要了解的4个误区和3个注意

如果急需大笔资金周转，还需要可贷期限较长，那么，房抵贷是个不错选择。

与用于按揭购房的房贷不同，房抵贷是个人房屋抵押贷款的简称，申贷资金可用于经营或消费。

区别于一般的信用贷，房抵贷的额度与房屋本身价值直接相关，房屋本身价值高，可申贷的额度也会相对更高。

此外，针对需求资金过高，部分申贷人无法短期内偿清的特征，房抵类贷款的另一个优势便是期限相对较长，通常可做到10年，极大地缓解了还款压力。

房抵贷的优势显而易见，但是，用户对其认知上仍存在一些误区。

误区1·

房产证上只有自己名字，只需要自己签字

错！

如果申贷人是已婚状态，婚内贷款属于共同债务，需要夫妻双方共同签字。

此外，离异用户，抵押房产如果属于上一段婚姻婚内财产，需要提交具有法律效应的清晰房产归属的相关证明。

误区2·

还款期间的按揭房不能做抵押贷款

错！

按揭房是可以可申请二次抵押，可贷金额与可申贷机构按各家金融机构的要求而定。

误区3·

只能抵押自己的房子

错！

办理抵押贷款，有两个角色，一是借款人，二是抵押人。

部分银行是允许借款人使用其直系亲属房产作为抵押物申请贷款，除了对借款人的资质审核之外，包括抵押人年龄具体条件与限制，不同的机构会有所不同。

误区4·

只要房产优质就不需要审核用户资质

错！

所有贷款都是需要审核申贷人的资质，包括申贷人的征信情况、收入情况、婚姻情况等等。房产只是一种抵押凭证，贷款机构需要考察你的还款意愿、还款能力。

申贷注意事项（适用于各类贷款申请）：

第1：如实评估自身还款能力

衡量自身的还款能力，根据自身收入水平、资金缺口综合衡量偿还能力，预估贷款年限、还款方式等。

第2：依据要求提供相关申请资料

这些资料一般包含本人及配偶的身份证、户口本、工资\收入流水、产权证等，不同的贷款机构要求不同，大家可在贷前多了解咨询。

第3：挑选合适的贷款机构

从安全性、贷款利率、额度、还款期限等多方面考察贷款机构，多数贷款用户选择银行，但由于各大银行额度和准入条件各有不同，建议详细对比分析。

“顶风作案”！“房抵贷”收紧，中介机构花式支招

这边厢，银行多渠道严防资金违规流向房地产市场。中证君日前走访多家银行网点了解到，不少银行个人“房抵贷”业务收紧，审批几乎处于停滞状态。

那边厢，中介机构“花招”频出，绞尽脑汁帮助客户利用“房抵贷”购置房产。

有“助贷”机构甚至先帮客户垫全款代为购房，过户后，客户再用这套房向银行申请“房抵贷”……

中介机构“顶风作案”

某普惠金融公司客户经理透露，有部分客户通过申请“房抵贷”曲线购房。“部分‘房抵贷’客户通过申请营业执照等方式，获得贷款资金，然后将资金转入亲属账户，以亲属名义买房。在银行对账户监控期结束后，客户再将这套房过户到自己名下，这样就完成了借道‘房抵贷’购房的全流程”。

一位“助贷”业务人士向中证君介绍了一个“对策”。他提到，代办“房抵贷”的中介机构可先帮客户垫全款代购房，之后将房子过户给客户，客户再用这套房子向银行申请“房抵贷”，甚至在中介的帮助下申请其他渠道的贷款，将所获资金用于偿还中介当初的全款出资，并支付服务费。此后客户只需向银行偿还贷款即可，与中介再无关联。

另一位中介人士更是声称与多家银行“有合作”，可为客户量身定制贷款方案，服务费用通常在贷款金额的1%-3%。据他介绍，银行“房抵贷”从期限上主要分为三种，分别为一年期、十年期、二十年期，具体为客户定制哪种方案与客户个人资质、住房情况、企业经营状况等因素有关。

不过，多位银行员工强调，这种操作严重违反“房抵贷”资金用途规定，一旦被银行监控到，银行就会进行催收。对情节严重的，银行会提起诉讼。“当前银行大数据风控体系日益完善，客户千万不要铤而走险，得不偿失。”

某城商行客户经理更是提醒，客户在与相关中介机构交涉过程中会泄露个人信息，埋下风险隐患。

多家银行审批从严

中介机构“花招”频出的背后，是银行“房抵贷”审批日趋严格的现状。

一家国有大行客户经理告诉中证君，对“房抵贷”业务申请，银行都会问得非常详细。

他举例说，前不久有个客户咨询“房抵贷”业务。在被问及申请贷款用途时，含糊说需要贷款200万元用于购置豪车。

“这种理由一般没法通过申请。”这位客户经理表示，一方面，现在该行的“房抵贷”业务所申请到的贷款只能用于企业经营，必须是正常经营且能提供三年流水的企业；另一方面，如果客户申请用于消费的贷款，银行能提供的额度为10万或20万元左右。“我们银行还有附加条件：一是受托支付，比如说用于购买车辆的，银行会直接把钱汇给4S店；二是用于其他消费，客户需提供消费发票。这样，可有效避免一些企图通过‘房抵贷’购置房产的客户。”

“现在个人申请‘房抵贷’几乎审批不下来。”另一位国有大行客户经理谈道，银行已经放缓审批节奏，有些甚至批不下来。相比之下，小微企业主申请“房抵贷”的审批比较宽松。他表示，这类贷款额度为房屋价值的70%，期限最高达10年，利率在4%左右。某股份行客户经理介绍，自家银行贷款额度最高可达房屋价值的70%-80%，贷款利率一般在6%左右，若客户资质良好还可以适当降低。

为何银行“房抵贷”进一步收紧？

分析人士称，一方面，从银行角度来讲，个人申请的“房抵贷”资金真实用途较为混乱，部分客户会将资金用于购房，易触碰监管红线，监控成本很高；另一方面也与银行贷款额度息息相关。某股份行评审员工表示，“部分银行上半年放款额度太高，下半年额度不够，到了年底银行一般就会收紧贷款。”

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来源：中国证券报