房贷按揭多少年合适？今天彻底搞明白

对于现在购房者而言，基本都付了首付，然后通过贷款来购买一套房。当然，也不排除有土豪可以全款买房，这类人请悄悄地走开，别让看我看到，难过~~。但是相信大部分人都是通过贷款买房，不管是公积金贷款，还是商业贷款。而只要是贷款，就涉及到一个无法避免的问题--贷多少年更加优惠？怎么还更加省钱？。今天我们就来讨论这个问题。

贷多少年合适目前的商业贷款中，一般最长有30年，还有时间短的20年，15年，5年等。那么我们在贷款过程中，按多少年贷合适呢？贷款中有一点是一定的：就是年限越短，产生的利息就越少。那是不是就应该越短越好呢？我认为应该分不同人群考虑

1、高收入人群

对于高收入群体来说，因为收入高，且比较稳定，那么可以考虑年限短点，因为这样可以省不少的利息。具体的需要根据自己的家庭收入来计算，到底贷15年还是20年合适。当然还有一种情况，那就是如果你有好的投资渠道和能力，用自己的收入投资的效益可以超过房贷产生的利息，那么就可以选择长时间的，比如30年。

2、普通群众

对于大部分的普通工作而言，因为收入没有那么高，那这个时候，需要考虑自身家庭的收入，整体抵抗风险的能力，不适合选择短时间的年限，最合适的是选择最长的年限合适。虽然长时间的贷款会增加不少利息，但是时间拉长，可以均衡家庭的资金链短缺风险，增强家庭抵抗风险能力，同时也能够给家庭更多的现金流。防止生活中出现什么意外时，没有钱处理，导致房子不能及时还贷。

房贷利率怎么选根据规定，2021之后买房，除了公积金贷款是固定利率外，商业贷率都只能选LPR浮动利率。那什么是LPR浮动利率(贷款市场报价利率)呢？

买房利率=LPR利率+加点(可正可负)，其中LPR利率为及基础利率，由国内18家银行每月根据市场变化投票决定的，所以可知LPR每个月都在浮动。其中加点就是每个房贷银行根据实际情况，进行增加或者降低的点。因此每个银行的贷款利率可能都不一样，深圳每个人的贷款利率都可能不一样。

举个例子：比如当月的LPR为4.7，贷款客户之前的贷款利率为基准利率的八五折，那么利率换算下来就是：4.7x0.85=4.165

还款方式

1、等额本息

什么是等额本息？等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，即本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本息的计算方法：

每月还本付息金额＝【本金月利率(1＋月利率)^贷款月数】÷【((1＋月利率)^贷款月数)－1】

每月利息＝剩余本金×贷款月利率

还款总利息＝贷款额×贷款月数(1＋月利率)^贷款月数÷【((1＋月利率)^贷款月数)－1】

还款总额＝还款月数×贷款额×月利率×(1＋月利率)^贷款月数÷【((1＋月利率)^贷款月数)－1】

2、等额本金

什么是等额本金？等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态，它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

等额本金计算方法：

每月还本付息金额＝（本金÷还款月数）＋（本金－累计已还本金）*月利率

每月本金＝总本金÷还款月数

每月利息＝（本金－累计已还本金）×月利率

还款总利息＝（还款月数＋1）贷款额×月利率÷2

还款总额＝（还款月数＋1）贷款额×月利率÷2＋贷款额

两者区别等额本息的特点是：所产生的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：第一个月的还款额最多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

总结：等额本息，适合大部分普通人，虽然利息多，但是每个月固定，每个月需要支付的钱相比等额本金要少。比如教师，医生等职业的。而等额本金适合那些高收入的人，因为前期每个月支付的钱会很多，一般人根本承受不住，如果发生点什么意外，就会有资金链断裂的风险，适合比如IT从业者，金融从业者等。

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房贷期限该怎么选？银行员工：选择有技巧，但有不少人都选错了

对于买房可能很多人都有事情想说，但往往又透露着很多无奈，面对房价的不断上涨，很多人感到“绝望”，比如小编就是，每个月拿着几千元的工资，但面对的房价却是每平方上万元，辛辛苦苦干一年还买不起一个厕所，实在是令人无言以对，所以别看现在有的年轻人买房，很多都是掏空了几代人的积蓄，而即使是这样依然要背负长达几十年的房贷，有可能是二十年，也有可能是三十年，在这种生活压力下，说实话，毫无幸福感可言，但又能有什么办法呢？不买房住哪？不买房子女上学怎么办？

负债买房对于很多人来说都是无奈之举，要知道谁也不希望自己负债累累，但奈何收入有限，又能有什么办法呢？谁也不愿意向银行贷款买房，要知道这可是要付出很大的“代价”的，根据数据显示，在一定的条件下，需要向银行支付的利息还要高于贷款本金，也就是说有可能你向银行贷款100万，而付出的利息是高于100万的，想想都觉得吓人，那到底是什么特定的条件下会造成这种结果呢？一般而言，如果利息高于贷款本金，那还贷期限都是比较长的，在房贷中一般都是30年的还贷期限才会造成这种结果，那房贷期限到底该怎么选呢？怎么选才是对贷款人最有利的呢？对此有银行员工表示：选择房贷期限是有技巧的，但有不少人都选错了。下面一起来了解一下。

在众多的买房者中，有的人买房是为了自住，是无奈之举，但也有的人是为了获得利益，要知道在过去的二十年里，我国的房价飞速上涨，这也让很多早期投资房产的人获得了大笔的收益，甚至一度传出“有钱就买房”的声音，而这类人也被人称之为“炒房者”，那这类人在房贷期限上该怎么选择呢？

在房产投资上想要获得最大利益，当然了，这是在房价上涨的基础上，那自然是全款购房了，毕竟全款购房就不需要向银行支付利息，而且在购房时你还可以和开发商谈谈条件，兴许还能得到优惠，再者还有一点就是在出售的时候更加便捷一点，可以节省很多手续，但绝大多数房产投资者并没有这么大的资金量，在这种情况下只能选择按揭购房，那该怎么选择房贷期限呢？其实也很简单，根据银行员工所述的总结起来就是“长贷短还”，也就是选择最长的贷款期限，然后短时间内还完贷款，据数据显示，只要你能在两年内还清贷款依然可以获得最大的利益，但有很多房产投资者并不懂得这其中的“猫腻”，所以也就白白给银行送钱了。

那对于刚需买房者而言，该怎么选择房贷期限呢？众所周知，贷款人在还贷时的还贷方式一般为两种，那就是等额本息和等额本金，两种不同的还贷方式所需要偿还的利息总额也有很大的差距，所以在这里也告诫各位小伙伴，如果有可能的话，不管你是房产投资者还是房产刚需者，那在还贷方式上最好是选择等额本金，下面举个例子也许你能很直观地感受到其中的差距，也能明白房贷期限的选择。

以向银行贷款110万为例，房贷利率按5.6%为例，如果还贷方式为等额本息，还贷期限为30年的话，那利息总额为1173352.76元，每月偿还6314.87元；还贷期限为20年的话，利息总额为730965.44元，每月还贷金额为7629.02元；还贷期限为10年的话，利息总额为339096.37元，每月还贷金额为11992.47元。如果还贷方式为等额本金，贷款期限为30年的话，那利息总额为926566.67元，首月还贷金额为8188.89元，以后每月递减14.26元；贷款期限是20年的话，利息总额为618566.67元，第一个月还贷金额为9716.67元，以后逐月递减21.39元；房贷期限为10年的话，那利息总额为310566.67元，第一个月还贷金额为14300元，以后逐月递减42.78元。

从上述的计算结果中我们可以发现，同样是30年的还贷期限，同样的贷款本金、房贷利率，但由于还贷方式不同，利息差距达到了246786.09元，说实话，这个利息已经购买一辆不错的小汽车了，而贷款期限当由30年降低至20年再降低至10年的时候，利息也大幅度降低，那是不是可以理解为在房贷期限的选择上应该越短越好呢？其实不是，相信很多人也都看到了，缩短房贷期限确实可以降低利息支出，但每月的还贷金额却不断上涨，而这是很多人都无法承受的，所以在自己的承受范围之内，选择一个合理的房贷期限，这是最靠谱的，也是最划算的，而不是一味地觉得30年还贷压力小，那样真的有点给银行白送钱的意思。

当然了，也有的人会说货币不断贬值，通货膨胀也无时无刻都存在，而事实也是如此，但小编想说，负债生活有多辛苦你知道吗？无债一身轻你了解吗？在小编看来，有很多人都是30多岁以后才买房，如果房贷期限30年，那代表着你退休以后，或者你没有收入以后还需要偿还房贷，压力可想而知，所以能早还清早结束，你觉得呢？

总结我国居民热衷于买房，对房子的执念非常深，所以在房贷期限的选择上也要更慎重，同时也要更加清楚里面的“弯弯绕绕”，怎么降低利息的支出这也是每个买房者都需要学习并且去做的，要知道赚钱可不容易，谁也不想自己的钱白白送给银行，你觉得呢？

烦请各位小伙伴，高抬贵手，点个关注，万分感谢！

房贷是“越长越好”，还是“越短越划算”？看看银行经理怎么说

房价收入比是衡量人们买房难度的一个非常重要的标准，通常是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

我国的房价收入比到底是多少呢？今年年初，上海易居研究院发布了《2020年全国房价收入比报告》，报告显示：2020年，全国商品住宅房价收入比为9.2，相比2019年的8.7小幅上升。

房价收入比也是国际通用的指标，按照国际惯例，房价收入比在3-6之间为合理的区间，我国的房价收入比显然已经远高于合理水平。

如果从家庭买房的角度来说，房价收入比9.2就意味着一个正常的城市家庭，按照现在的年收入来计算，及时不吃不喝也需要9.2年才能全款购买一套房子。假设一个家庭年收入10万，可以9.2年全款购买一套住房，但是如果这个家庭一年的消费是5万元的话，那么想要全款购买一套住房需要18.4年。

事实上对于大多数家庭来说，如果房价收入比为9.2的话，那么一个家庭想要全款买房基本上都需要20年左右，如果家庭的消费水平很高的话，可能需要更长的时间。

笔者相信大多数家庭都不会等20年甚至30年再买房，因此大多数家庭都会选择按揭的方式来买房。按揭买房能够降低买房的初始成本，比如一套总价100万的房子，相信很少有家庭能够一次性拿出100万现金来全款买房，不过如果选择按揭买房的话，购房者只需要拿出房屋总价30%的首付，也就是30万，这对于很多家庭要容易很多。

正是因为按揭买房能够降低买房的初始成本，降低了买房的门槛，因此很多人也通过按揭买房更早获得了属于自己的房子。我国到底有多少家庭选择按揭买房呢？根据银行公布的一份数据，目前我国选择按揭买房的家庭大约有2亿，如果按照每个家庭有2个还房贷的人来计算，相当于我国有大约4亿房奴。

关于按揭买房需要知道哪些东西呢？

虽然我国按揭买房的群体非常庞大，但是对按揭买房十分了解的人并不多，笔者见过不少按揭买房的购房者，基本上都是按照银行的推荐来选择按揭买房的方式，即使已经开始还房贷，还是对按揭买房一点都不了解。下面笔者就介绍一些按揭买房需要知道的内容：

首先是贷款买房的三种方式，分别是商业贷款、公积金贷款、商业贷款和公积金贷款的组合贷款。

商业贷款是目前大多数人选择的贷款方式，商业贷款的优势在于流程非常简单，批贷款的速度也非常快，不过商业贷款的房贷利率比较高，基准房贷利率为4.9%，当然在实际买房的时候会有一定比例的上浮，大多数城市上浮10%-20%。

公积金贷款的流程虽然复杂，不过公积金的贷款是最优先推荐的贷款方式，因为公积金贷款的利率很低，为3.25%，如果购房者名下有公积金的话，可以尽可能选择公积金贷款。

组合贷款通常用于公积金贷款额度不够的情况，如果购房者向银行贷款200万，而公积金贷款的额度只有80万，那么只能使用组合贷款的方式，商业贷款120万+公积金贷款80万。

然后是还房贷的两种方式，分别是等额本息还款和等额本金还款。

等额本息比较容易理解，就是每个月还的房贷数额完全一样，如果选择30年等额本息贷款（360个月），那么第一个月的月供和后面每个月的月供都完全一样。

等额本金指的是每个月所还的本金完全相同，购房者每个月还的月供中包含本金和利息，而等额本金就是把贷款金额等分到每个月，因此每个月所还的本金完全相同。后期随着本金的减少，利息也会逐渐减少，月供也会逐月减少，等额本金后期的月供基本上只剩下本金。

等额本金和等额本息的区别主要有两点：首先是前期还款压力的区别，等额本息前期还款金额少，还款压力会比较小；而等额本金前期还款金额高，后是总利息的差别，等额本金还款产生的总利息要比等额本息少很多。

目前大多数人都是优先选择等额本息还款，还款压力会比较大；然主要原因有2个：第一，银行默认的还款方式是等额本金，大多数人都不会主动去更改；第二，等额本息前期还款压力小，能减轻购房者前期的买房压力。

当然笔者也建议大多数购房者选择等额本息，确实是适合大多数人的还贷款方式。当然对于少部分房贷压力不大的购房者，同时未来可能有提前还款的打算，等额本金可能会更加合适。

最后看一下房贷期限的问题，房贷是“越长越好”，还是“越短越划算”？

房贷的期限问题是很多人关心的问题，因为房贷的期限对于房贷利息的影响非常大，同样等额本息贷款100万，贷款利率按照4.9%来计算，贷款20年产生的总利息为57.06万，贷款30年产生的总利息为91.06万，两者相差有34万。看到几十万的差别，相信很多人可能会觉得是不是房贷越短越好，房贷越短的话，产生的利息就会越少。

事实上并非如此，主要有两方面的原因：

其一，如果按照现在的眼光来看，34万对于很多家庭都是巨款，不过如果是20年后甚至是30年后呢？考虑到通货膨胀的影响，这34万的差别可能并没有那么大；

其二，还要考虑房贷压力的问题，房贷时长越短确实意味着更少的房贷利息，不过同时也意味着更高的月供，很多家庭难以承受这么高的月供。

关于房贷期限的问题，笔者专门咨询了一位银行经理，银行经理认为：房贷越长越好还是越短越好不可一概而论，需要考虑多方面的因素，尤其是购房者自身的情况。对于房贷压力比较大同时收入不稳定的购房者来说，尽可能选择最长的房贷期限；而那些房贷压力不大，同时收入非常稳定的人，可以尝试选择适合自己的房贷时长，一般来说要保证房贷收入比小于50%。

这里特别解释一下，房贷收入比指的就是房贷和收入的比值，比如购房者的房贷为5000元，收入为10000元，那么房贷收入比就是50%。

关于房贷“越长越好还是越短越划算”这个问题，你有什么看法呢？欢迎发表自己的观点。