银行不会告诉你的：“房贷”几年内还清最合理，20年还是30年？

买房一直是人生中的一件大事，面对高昂的房价，很多人都选择贷款买房。而对于贷款买房的话所考虑的问题就会多，毕竟贷款买房就涉及到还房贷，而这样也就意味着“房奴”的生活要开始了，而大部分人为了摆脱这样的身份，都会考虑提前还房贷，那么房贷究竟在几年之内还清最合理呢？20年还是30年呢，毕竟现在很多的专家都说就目前的经济状况，贷款时间越长越好，而且没必要提前还贷，但是我们中国人的传统就是不喜欢欠人的。为此，小编专门咨询了在银行工作的朋友，在一番询问的后，原来其中还有这些讲究，要知道银行人员一般是不会告诉你的！

首先，我们从还款方式来看，还款方式一般来说主要分为等额本金和等额本息。而对于等额本息的话，银行工作人员表示：正常贷款为30年，建议还款15-20年比较划算，若你还款已经超过了20年就完全没有必要提前还房贷了，还不如将手中的流动资金好好投资，钱生钱！而如果你的商业贷款是等额本金的话，由于等额本金属于前期还款本金所占的比例多，因此银行工作人员表示：这类的还款方式越往后越少，建议可以在总贷款时间的一半以前，来提前划款更划算一些，若是超出了就没有必要了！

其次，我们从贷款者的收入和年龄来看。

如果你属于收入稳定且比较高的话，建议选择短期贷款，时间越短利息越少，对于高收入只是为了暂时周转的人群来说，这样可以节省下不少房贷利息。

反之，选择房贷期限长的，而若想在后期摆脱“房奴”的身份，建议还款时间在10年到20年之间，这主要是由于在这么长的时间内，中等收入的人群应该有足够的资金储备来还房贷，而且这个时间段也不会因为前期本金还的较多，而吃了亏！

而对于年龄方面的话，由于法律明文规定：男性年龄加房贷年限不超过60岁的贷款年限，女性55岁；若你是男性45岁，建议选择15年，而你是女性而超过40岁，建议最开始还是一次性付清比较好！

再者就是，很多人对于还房贷都是想先攒够，之后一次性还清，觉得这样省事，但是银行工作人表示：并不建议这样做，这主要是由于对于大多数普通老百姓来说，市面上所有借贷中，只有银行房贷的利息是最低的，此外，由于现在房贷利率上浮，且不管是商业贷款还是公积金贷款都越来越困难、放款非常慢。有好多人想贷款都贷不着，你反而在拿着最低利息的情况下，还要一次性还清，这算是一个不明智的选择。

不过，建议终究是建议。有的人有投资头脑，“借着”银行的钱买了房，再将手头可以流动的钱用于投资“钱生钱”；而有的觉得有房贷就有压力，想过潇洒的生活，那就努力尽快还贷。

总之，房贷多少年还清最合适，20年还是30年？终于找到正确答案了！一般对于等额本息的话，建议在总还款时间的前三分之一时间内还清贷款都算合理。而对于等额本金的话，建议在总贷款时间的前二分之一时间内还清贷款都算合理。说到底，怎么选择贷款年限还是要根据你的实际情况考虑，一般来说月供不要超过月收入的50％，尽量控制在30%。

如果你自认为有足够的经济头脑和理财知识，不妨用手动流动的资金创造出更多的价值。很多时候，现金流可比什么都重要。

来源：网络

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专家建议还房贷延长至40年！网友：退休了继续还？

中新经纬8月27日电(王玉玲魏薇)27日，“专家建议还房贷时间延长至40年”话题登上微博热搜第一。北师大房地产研究中心主任董藩在接受媒体采访时表示，为减轻年轻人的买房负担，可以通过降低首付的比例、前五年只还利息、延长还贷时间等措施来实现。该言论引发网友热议，你怎么看？

微博截图

建议将还房贷时间延长至40年

近日，董藩在接受凤凰网财经采访时指出，现在国内买房首付比例为30%，这在全世界来看都是比较高的。其他国家一般都是10%，甚至还有5%的。中国一下子降到10%可能有点难，但可以考虑降到20%，这样年轻人积累够首付的过程就会缩短。

另外，董藩认为，还可以延长还贷年限。国内一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？这样的话年轻人的压力会大大减轻。“有人说延长还贷时间的话可能退休了还得还房贷，但退休了还贷也无所谓。因为退休了还有退休金，而且等你退休的时候，这部分贷款在你的收入当中所占的百分比也很少很少了。”董藩表示。

对于董藩言论，网友们评价不一，有的网友表示：“为什么退休了还要还房贷，指着退休金生活呢。”

微博截图

也有网友对该问题分析称，可能会存在延长房贷利息问题，反而造成年轻群体更大的负担。中新经纬算了一笔账，以贷款100万元、首套房贷款利率4.1%、每月等额本息还款为例，如果贷款30年，每月月供为4832元，总支付利息73.95万元；如果贷款40年，每月月供为4242元，总支付利息103.61万元。可以看出，每月月供减少590元，但总利息多了近30万元。

多地下调首付比例，贷款时间该延长吗？

中新经纬注意到，日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月22日，房贷利率参考的5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。当前多地商业银行的首套房和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。许多城市实际房贷利率创下2009年以来的新低。

对于房贷的贷款期限问题，一般来说，银行规定个人住房贷款最长贷款期限为30年，也有部分规定不超过25年，具体根据借款人的年龄、还款能力、房龄等各方面因素综合协商确定。另外，个人商业用房贷款期限最长不超过10年。

招联金融首席研究员董希淼曾撰文介绍，1995年，《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台，将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订，将最长期限延长到20年，1999年最长期限延长至30年。

在接受中新经纬采访时，董希淼表示，贷款期限本质上是一种商业行为，是银行的自主选择。

他进一步指出，部分银行有相应的规定，比如要求贷款期限与贷款人年龄加起来不能超过一定的数值，如贷款人40岁，和贷款时间相加后不能超过70。

“贷款期限也不是越长越好，贷款40年的利息要比30年高不少，还会存在后期是否有足够偿还能力的问题。所以，贷款期限、首付比例的选择，需要依据贷款人收入情况、收入预期来做安排。如果当下收入不高，每个月偿还压力大，那贷款期限可以适当延长，但是要接受向银行付息会更多；如果现在收入足够高，也不想退休后再还款，那贷款期限就可以短一些。”董希淼说道。

今年以来，各地房地产政策出现新一轮调整，多地开始调整房地产首付比例。8月25日，山西省长治市人民政府发布《关于印发长治市促进房地产业良性循环和健康发展实施意见(试行)的通知》，其中表示，指导商业银行执行好差别化住房信贷政策，居民家庭购买首套住房最低首付比例执行20%的规定。

据媒体不完全统计，近段时间，已有包括承德、惠州、湛江、汕尾、苏州等多地区调整购房首付比例。如广东湛江辖区银行机构对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由25%下调至20%。同时，还有地区对二套房首付比例进行调整。

董希淼对中新经纬分析称，现在不少地方首套房首付比例是20%，包括有一些城市公积金贷款首付比例也降至20%。“首付比例保持20%、30%，这是有充分考虑的，主要是不希望居民部门杠杆率过高。首付比例不是越低越好，保持一定的首付比例是防止出现系统性金融风险的一种做法。”董希淼说。

多家银行披露房地产贷款策略

近期恰逢银行密集披露中期业绩报告，不少银行在召开业绩发布会时都被问到关于房地产贷款的策略问题，多家银行判断，房地产贷款总体的风险可控。

招商银行副行长朱江涛表示，年内季度生成的高点已经过去了，后续整个行业风险会趋于平稳。对于个人住房按揭贷款，招商银行副行长汪建中表示，今年上半年增长不及预期，这与市场是高度相关的。下一步该行将会在一手房的基础上，加大二手房的接单量，实现房贷的稳定增长。

对于未来房地产的趋势，中信银行副行长、风险总监胡罡在业绩发布会上指出，短期来看，房地产行业的风险还没有完全解除，市场的信心还有待恢复，从中长期来看，有信心房地产会平安着落、健康发展。“我们认为房地产整体形势应该还是可控的，未来的形势会随着政策的落地会持续稳定，总体需求会提升。”胡罡说。

胡罡提到，目前值得关注的有两方面，一是销售回暖的数据还不是太明显，这一点对于房地产整个行业未来的健康发展至关重要。二是由于企业的分化，那些去化慢、负债重、管理不够好的企业可能对整个房地产的行业存在一些影响，这也是我们在持续关注的。

对房地产增量项目，胡罡称，将选择“好客户、好地区”重点布局，同时重点支持刚性和改善性的住房需求。

平安银行副行长郭世邦在业绩会上表示，该行后续将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持保障性住房及租赁住房开发及运营、符合政策导向的房地产项目并购，有选择支持具有真实需求支撑区域的普通商品住宅开发，积极参与房地产企业并购债承销与投资。

(更多报道线索，请联系本文作者王玉玲：wi@hiw..)(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨

房贷究竟要不要提前还？

广州不少年轻人想提前还清房贷陈玉霞摄

羊城晚报记者戴曼曼

“不想给银行打工，就提前还房贷”，日前，在不少社交平台“提前还房贷”成为热议话题。90后的广州市民小吴在去年购置了自己的首套房，最近他向银行了解提前还贷的情况，却被告知当时的合同上有写明提前还贷需要支付违约金。“原来提前还房贷还有条件？”小吴表示疑惑，到底房贷要不要提前还，怎么样还房贷才算划算？

年轻人缘何想“提前还贷”？

从各个社交平台输入“提前还房贷”总会有一系列的故事。早些年，无论是媒体还是社交平台都仍然以“借钱买房”的故事居多。为何这届年轻人开始想要提前还房贷？羊城晚报记者联系到几位想要提前还贷的年轻人，各自道出了自己的心声。

“我父母老家的房子拆迁了，就把拆迁款给了我，指明要求只能用于还房贷”，90后的男生小吴在去年贷款300万元左右买了位于广州市天河区的一套住宅，按照其借款30年估算，一个月需要还款1.6万元左右，日子过得比较紧凑。正是因此，一家人衡量之下，老家的拆迁款大约有100万元，打算给小吴用来提前还款。

“我自己预估了一下，提前还款100万元左右，大概月还款降到1.1万元左右”，小吴说多出来的5000元，会让自己生活更轻松点，每个月结余的部分再用来理财。

被问及为何不用100万元整数来理财，小吴坦言自己一开始也有这种打算，但是一来家人不同意，担心不可控，二来是自己觉得也没有更多的投资渠道，所以相应地更希望把钱花在“刀刃”上。

羊城晚报记者留意到网络平台上不少年轻人的想法和小吴类似。80后的女生兰芝最近也有类似的想法。“前些年跟朋友投资做生意的本金拿回来，想着干脆把房贷给还掉了”，兰芝说自己看身边的朋友基金和股票收益并不太理想，而提前还房贷，每个月节省的月供可以改善自己一家人的生活，在她看来很划算。

“通过30年的还贷利息测算基本上利息等于甚至会超过本金，因此，只要自己目前能够有足够的现金流及还款能力的情况下，一般会选择提前结清贷款或至少部分归还贷款来减少利息的支出，确实可以节约整体的资金”，某银行研究院研究员曹磊表示，年轻人想要提前还房贷处于多种情况考虑，比如有些暂时没有更好的投资和保值增值的渠道，所以选择将现有所以选择将现，资金用于债务归还，减轻个人整体资产负债率，另外有一些年轻人可能想通过提前还款获得房产的产权，手握房产证可以根据房地产的波动以及未来自己的职业计划，灵活处置自己未来的房产。

提前还贷究竟划不划算？

“但无论哪种初衷想要提前还款，都需要了解自己是否符合提前还款的条件，以及是否适合提前还款”，有业内人士提醒。

小吴在向银行咨询是否可以提前还款时，就被提醒需要看回合同条约，即一年内不得提前还款。小吴告诉羊城晚报记者，自己看到的银行条约确实写明“贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。”

“按照时间算，今年7月份我就可以提前还款了，但是我现在的想法是不知道提前还款到底是否划算”，小吴在知道提前还款有门槛之后，又有了新的疑虑。

提前还房贷究竟划算不划算？“提还并不一定划算，要看具体情况”，融通中兰德按揭分析师汤丽娟分析，一般刚开始还款一两年的借款人，由于前提还以利息为主，如果贷款利率比较高，特别前两年利率去到5.6%到5.8%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。

但是汤丽娟提醒，对于还款期限已经超过三分一的，或者自身贷款利率低，特别早期利率打7折的客户或者公积金贷款的客户，提前还贷的意义不大。“在这里还特别补充提醒一下借款人在申请提前还款时候也要留意提还的罚息问题，这也是成本之一”，汤丽娟表示，类似小吴这样的情况就需要满一年再考虑提前还款，以此规避罚息。

用经营贷替代房贷不可取

值得留意的是，在采访中，有受访对象表示，自己接到过中介电话表示可以通过经营贷来替代房贷，从而达到提前还贷的目的。

“有中介就表示，用经营贷来替代房贷，利率会划算很多，但是具体操作怎么样，我不是很理解”，兰芝表示，有中介联系过她提供类似服务，但被她拒绝。

多位银行和按揭中介人士提醒，用经营贷换房贷本质上是一种违规行为。“经营贷的初衷是为了支持实体经济，发放用于支持企业搞经营和生产”，汤丽娟表示，银行也会在审批中对于客户的是否真实经营也会进行一系列的审批和调查，一旦发现违规行为，会产生收贷的处理，同时有机会对企业和个人违规挪用经营贷的违规信息纳入征信，造成个人信用的“污点”，影响以后办理信贷业务。

在银行分析人士曹磊看来，中长期的房屋按揭贷款是属于利率较低且期限较长的贷种，有利于平滑个人全生命周期的债务与资产匹配问题。某些中介机构宣扬用经营贷代替房贷，并没有从实质上帮助客户增加现金流降低资产负债率。

“特别是部分年轻人在未来经济下行的过程当中，收入不确定性容易出现经营贷到期无法按时偿还导致逾期不良，影响个人征信的情况”，曹磊表示，在考虑提前还贷的情况下，还是建议结合自身情况，在自身资金充裕的情况下可以考虑，但如果在条件不具备以及未来收入不确定的情况下，建议谨慎提前还贷，特别要警惕中介机构经营贷代替房屋按揭贷款的这类操作。

来源：羊城晚报