提前还房贷，减少月供划算还是缩短还款期限划算？

世界上最痛苦的事情是什么？

每个人都有自己的答案，有人认为是人活着，钱没了；有人认为是人死了，钱没花完。我个人认为最痛苦的事情是我是以最高利息买的房，几个月后贷款利率大降，明亏几十万。

近日，央行进行了新一轮的降息，首套房最低的贷款利息已经降低到了4.1%，如果这个时候买房，这将是最近几年最低的房贷利率。

可是你知道吗？几个月前，有些地方的首套房贷款利率还停留在超高的6.37%水平（比4.9%的基准利率高30%）。

我有个朋友就是几个月前买的房，现在无比痛苦，因为他贷款了100万元。就因为早了几个月，利息就多出了50.5万元。这个换做谁都有点难以接受，毕竟贷款利率下降太快了，50多万就这样没了。

由于利息下降太快，他就决定提前还款。可是新问题又来了，因为自己现在没有100万元现金，没有办法一次性还清，那么只能选择提前还部分贷款。众所周知，提前还部分贷款也有两种还款方式，一种是还款额度不变，缩短贷款期限的方法。另一种是还款期限不变，但是每个月的还款额度（简称：月供）降低的方法。

请问这两种方法，哪一种还款方式会更加划算呢？

我们首先要明确一点，100万元，贷款期限30年，采用等额本息方式，贷款利率为6.37%，每个月的还款额度是6235.4元，总利息是124.5万元。

假设我们现在有50万，准备选择还款额度不变，缩短贷款期限的方式，那么还款期限可以缩短到什么时候呢？利息可以减少多少？

经过简单计算，我们就知道还款期限可以迅速减少21年多一点，还款期限变成了不到9年。是不是感觉不可思议？我们只是提前还了一半的贷款额度，但是还款期限缩短了70%左右，这个可能会超过很多人的意料。

在利息方面，提前还款可以减少108.8万元的利息，占了总利息的87.4%。

假设我们准备提前还款50万，选择还款额度减少，贷款期限不变的方式。那么接下来的一个月需要还款3114.8元，利息可以减少61.7万元。

看到这个数据是不是也挺意外的？同样提前还款50万元，怎么利息相差了47.1万元之多呢？最关键的原因就是贷款期限不同。

这是不是意味着有钱之后都要选择第一种提前还款的方式呢？

这也不一定，因为如果我们的收入不太稳定的话，比较高的还款额度会让我们比较有压力。一旦我们出现失业的情况，那么就不得不通过贷款才能还房贷，利用贷款的方式来还房贷，利率肯定会超过6.37%，这样就会很不划算了。

同理，假设我们采取的是第二种还款方式，虽然利息多支付了很多，但是月供减少了50%左右，从原来的6235.4元降到了3114.8元。还款压力相对来说出现了明显的下降。

综合来说，假设我们想要提前还款，而且以现有的还款能力没有任何问题，那么我们就可以选择贷款期限减少，月供不变的方法。毕竟可以省掉不少利息！假设我们现在的收入很不稳定，疫情又断断续续，对我们的收入稳定性造成了一定的威胁，那么最好还是选择贷款期限不变，月供减少的方案。

那么问题又来了，假设我们家庭月薪总和只有10000元，每月的至少花费是3500元，月供是6235.4元，这意味着我们每个月都存不下钱。这个时候突然有了50万元，到底该怎么选择提前还款的方式呢？最好是在减少还款额度的基础上缩短还款期限。

其实我们完全可以选择组合的方法，比如说：拿出30万用来缩短贷款期限，再拿出20万用来减少月供。这样做的好处就是既缩短了贷款年限，也减少了月供，利息也节省了不少。

当然，最理想的状况还是我们拥有了足够的现金，一次性还清，这样可以省掉最多的利息。

最后，还有一个小贴士，假设你可以利用手里的现金投资到其他地方，每年可以稳定赚到6.37%以上，那么你就没有必要提前还款，因为你可以利用这笔钱实现正向的现金流。

具体怎么选择，还是要看我们自己处在一个什么环境中！

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代，用资本思维与创新模式融合，全世界都是你的舞台！

在新商业的世界里，没有被淘汰的行业，只有被淘汰的产品和过时的商业模式，未来所有的商业竞争都会聚焦在产品创新和模式创新上。

一家公司或一个老板，如果创新能力短缺注定会提前败下阵来，请记住没有创新力，哪有想象力！

房贷要不要提前还清？这两个指标让你做出最好的选择

「今天是木子读吧陪你的第1004天」

在投资中使用杠杆是很多人常用的方式，如果能筛选到优质资产，适当使用杠杆，可以加速你的财富增长，但人最难掌控的就是自己的欲望。

普通人投资股票一般不会加杠杆，可是投资房产时却很习惯加杠杆。我们中国人家庭资产投资，房产占70%左右，也就是说几乎所有有买房经历的人都使用了杠杆：贷款。

正是因为加了杠杆，房产投资的实际收益率才会比房价增速快很多。过去的20年是中国房产发展的黄金时期，那一批赶上国家红利买房的人，财富增长也被杠杆提速了。所以买房可以用杠杆，只不过还要通过两个指标才行，这样使用杠杆才是理性的。

在今天这个非常不确定的环境里，很多人考虑提前还清贷款，以应对未来有可能发生的万一。那此刻不管你是打算贷款买房，还是已经买了房，正考虑要不要提前还款，都可以借助这两个指标踏实果断的做出决策。

这两个指标是偿债指标和收益指标，请允许木子来分别为大家说明，这两个指标非常重要：

指标①：偿债指标

偿债指标衡量的是你的还款压力大不大。偿债指标＝每月还款金额/每月收入。木子建议你的偿债指标最好不要超过50%，如果你家月收入少于5000元，那么这个指标控制在30%以下会更安全。如果偿债指标高于50%，那你家里的大部分收入都要用来还钱，万一有个急用钱的地方，就措手不及了。如果已经贷款了，你就需要警惕了，尽可能提前还款。

其实，偿债指标只是一个基础。均衡的资产配置，做好家庭多账户的管理【做好财富规划，你的家庭需要四个账户】，才是你稳定生活的前提。有多少人因为盲目跟风买房，过度使用杠杆，且首付都是亲戚朋友借来的。

在疫情到来后还不上房贷，随着二线及以下地方城市房价下落，即使卖掉房子也不够还房贷的，关键是房子还卖不出去，那就不是尴尬的事了。

指标②：收益指标

杠杆说白了就是借钱，它只是一个工具，能帮你在适当的时候加速过上想要的生活。借钱的核心，其实是利息。所以，第②个指标就是贷款利息和你投资收益率之间的比较。收益指标，衡量的是你的投资收益率。收益指标＝每年投资收益/投资资产。

我们来举个例子，比如你每年通过各种途径，投资收益加起来有30万，此时你的房子值500万，那该不该用这30万元提前还款呢？通过计算，你家的收益指标是6%，而你当时的贷款利率只有不到5%，收益指标大于贷款利率。

这就相当于用银行的钱买了房子，用自己的钱赚了更高的收益。只要你的收入没有压力，就可以继续投资，而不需要提前还贷。

我们再来总结一下：如果你的偿债指标大于50%，或者收益指标小于贷款利率，都要立刻警惕起来，建议你提前还款。

最后，木子想说的是，你还需要综合考虑自己买房的初衷。如果你是出于日后自己居住，就不用太多在意房价问题，不管是涨还是跌都与你无关；如果你是出于投资加杠杆买了房，那请根据当地房市行情分析，再结合以上那两个指标，考量后做出自己的选择即可。

愿伙伴们2022有个圆满的结束，祝福伙伴们所有美好的期盼在2023都能实现……

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房贷怎么还更划算

深圳楼市持续低迷的行情下，最难熬的除了中介还有银行，特别是银行做贷款的客户经理。虽然深圳银行的房贷和经营贷审核对比过去已经非常宽松了，利率也到了历史低位。但是在208参考价发布之后，成交量持续下行，银行贷款也不断萎缩，再加上750万的豪宅线对贷款的影响。现在更多的购房者买房再也不是贷款越多越好，能少贷款尽量少贷款的购房者越来越多，过去感觉贷款是不用还的购房者越来越少了。

楼市持续低迷和对未来比较悲观的预期，再加上资金收益越来越低，越来越多的人正在把之前的贷款部分或全部提前还掉。

银行不仅贷款变少了，还款的还变多了。

最近银行贷款的客户经理听到贷款两个字两眼放光，知道有客户要来提前还款，很多客户经理会躲开客户，所以最近去银行提前还款找不到客户经理大部分都不是巧合。

市场变化，也衍生出一个新的热点话题，手里有钱到底要不要提前把房贷还掉。最近大中介某原地产的首席分析师接受采访的时候说贷款利率在5%以下的不要提前还款，贷款利率5%以上的可以提前还款，知名中介的首席对房贷是这样的认知让我大跌眼镜。这和两年前基准利率转LPR的时候，知名专家马某远告诉购房者房贷利率高的转浮动LPR，房贷利率低的转固定LPR没有任何区别。

专家和分析师不懂可以去学习，不能出来乱说。这真的很容易误导消费者。

当时我就建议转浮动LPR，两年过去了，转固定LPR的现在已经已经哭晕在厕所，可以确定的是他们还会继续哭下去。

实际上当时LPR怎么转换和之前利率多少，折扣多少没有一毛钱关系。

现在要不要提前还款和你的贷款利率多少没有一毛钱关系，和你贷款是等额本金还是等额本息没有一毛钱关系，准确的说没有标准答案，给你标准答案的大部分都是不懂装懂的大忽悠。

虽然我没有买卖过上万套房，在深圳也没有多套豪宅，连一套海景房都没有。但是我每天都在为每个月房贷怎么还操心，赚不到月供的日子里都在研究如何还款更加划算，在我坚持不懈的研究下终于发现：

不可能占到银行便宜，研究如何还款更加划算没有意义，只会浪费我打工赚月供的时间。但是我们可以根据自己的情况选择怎么还款，占自己的便宜。

首先选择等额本息还是等额本金还款，很多人都理解错误，说等额本金还的利息少，等额本息还的利息多，实际上这是不对的，不管是等额本息还是等额本金还款的利息都是一样的。只是等额本金提前还的本金多，后面的利息自然就变少了。

比如找银行贷款100万，按4.6%的利率计算，30年等额本息每个月还款约5100元，30年等额本金每个月还款约6600元，第一期还款的利息都是约3833元，等额本金提前每个月都多还了本金，接下来本金少了，利息自然就少了，并不存在银行少收了你的利息。记住一个逻辑，银行永远收的是你未还清贷款的利息，也就是你这个月还款以后还剩下多少本金银行就收你多少本金的利息。

如果搞清楚这个逻辑以后就很好理解了，选择等额本金还是等额本息要取决于自己的收入和资金成本。比如我贷款100万，每个月可以轻松承担6600元的还款，闲置资金理财收益不能覆盖贷款利息，就应该选择等额本金还款。如果这种情况下选择等额本息还款，就变成了手里有钱赚不到贷款利息，每个月还要补贴银行贷款的利息。

说到这里要不要提前还款就很好理解了。比如100万贷款4.6%的利率还了5年，剩下约90万本金未还，这个时候你手上有20万闲置资金每个月稳定收益覆盖不了贷款的利息，并且长期可能不会使用这一笔资金，也没有好的投资方向，就应该把贷款还掉。如果资金的稳定收益可以覆盖贷款的利息，就不用考虑提前还款。

贷款根本不存在选择等额本息还是等额本金哪个更加划算。

根本不存在利率多少应该提前还，利率多少不应该提前还。

根本不存在还了多少年提前还更划算这样的逻辑（这一条如果有，那就是大部分银行满三年后还款没有罚息）。

如果下次你听到有人这样讲他就是一个不懂装懂的大忽悠，选择什么样的还款方式和要不要提前还款，什么时候提前还款要根据每个人自身资金情况来和资金收益来决定。

为什么最近很多人选择提前把银行的贷款还掉，首先楼市行情和市场持续低迷，之前考虑投资的资金没有地方可以投，投资的不确定性和风险越来越大，资金放在手上没办法覆盖贷款利息，大部分都会选择提前还款。另外一部分是现在的理财收益越来越低，收益和房贷利息差距越来越大，不使用的资金提前还款是最好的选择。