重磅！LPR降息来了，首套房贷利率最低至4.1%，房贷利率影响解读

就在刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。

本次LPR报价下调是非对称式下调，五年期LPR下调幅度比一年期多10个BP。一年期LPR影响的是短期贷款，五年期LPR主要影响的是企业长期贷款和居民住房按揭贷款。

一方面是因为上周一（8月15日）央行曾分别下调7天期逆回购利率和MLF利率10个BP，一般MLF利率下调，LPR利率也会跟着下调。MLF利率是政策利率，LPR利率是市场利率，央行是通过MLF利率来影响LPR利率，这也是利率市场化的传导机制。

另一方面是七月份经济数据显示国内宏观经济复苏力度走弱，企业中长期资本开支和居民消费信心不足，老百姓宁愿提前还款也不愿意贷款，整个实体经济融资需求疲软。本月五年期LPR利率下调，更多是针对企业中长期信贷和居民房贷，将进一步降低实体经济融资成本，刺激企业和居民部门的内生性融资需求。

根据房贷利率（浮动利率）的计算公式，房贷利率=基准利率*(1±浮动比例)，此处的基准利率是指5年期LPR，房贷利率是商业银行基于5年期LPR报价浮动。

本月五年期LPR报价下调15个基点至4.3%，再加上5月15日央行曾将首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调了20个BP。所以，最新的首套住房商业性个人住房贷款利率最低可以到4.1%。

如果看不懂上面的解释，可以直接看结论。今天之后，大家的首套住房商业性个人住房贷款利率（浮动计息方式）下降了0.1%，最低的可以达到4.1%，二套房房贷利率也跟着下调了0.1%，但是没有调降下限。

以上虽然说了房贷利率的最低下限，但由于一线城市和其他城市房地产调控程度不同，一线城市首套房贷利率离下限还有距离，而多数二线城市已经降到下限了。

根据最新的数据，2022年7月，103重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，这是没算上今天LPR调降。具体来看，7月份一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为LPR加点55、35、20、30，二套房利率为LPR加点105、105、60、60；二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20，二套房利率为LPR加点60。

可以看到，北上广深的首套房贷利率是在LPR基础上上浮的，更别说下调到利率下限了。而天津、郑州、重庆、青岛等二线城市已经下浮到利率下限了。从二套房利率来看，不论是一线城市还是二线城市都还是比较高的，没有下浮。

历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。根据上面表格各城市房贷利率推算，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。

如果房地产一直都没有起色，那么房贷利率就会有进一步下调的空间。怎么说呢，早买早享受，晚买享折扣吧。

注意，以上都是针对浮动利率来说的，如果是固定利率无法享受LPR下调带来的折扣。而且就算是浮动利率，新买的房才可以享受，以前买的房的房贷需要等下一个计息周期（一年）做调整。

风险提示：

股市有风险，投资需谨慎，本文不构成投资建议，读者需独立思考。

5年期LPR再下调，首套房利率最低可至4.1%，百万房贷每月省88元

记者黄昱

编辑

今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日，5年期LPR从4.65%下调为4.6%；5月20日，5年期LPR从从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点（）。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

下调五年期以上LPR，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR+0基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约15111元减少为14846元，每月还贷减少265元；总利息从244万元降至234.5万元，将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调，市场早有预期。明显的信号是，8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

方正证券分析师认为，央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上，按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度，货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来，房贷利率进入持续下降通道。5月15日，央行、银保监会更发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算，此番LPR下调后，等额本息贷款100万、期限30年，月供将从4919元下降至4831元，每月节省88元。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为，据央行二季度货币政策执行报告，6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87至4.62%，对比企业贷款已降至有统计以来低位，个人住房贷款较低点还有30的空间。

为了稳定房地产市场，房贷利率下调的同时，陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，例如兰州、贵阳、南通等；33城二套房首付下调至30%，如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心，而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据，7月居民中长期贷款新增1486亿，虽维持正增长，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%。1-7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前许多城市的房贷政策呈放松趋势，但当前居民部门杠杆率偏高，叠加信用危机下居民对期房交付信心不足，又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观，多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度，按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到，当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%（上月为同比下降18.3%）；开发投资金额为1.11万亿元，同比下降12.3%（上月为同比下降9.4%）。

另克而瑞数据，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。

全国房贷利率地图：你的房贷比较贵？

南方财经全媒体记者杨希吴霜北京、上海报道

进入二季度，各地楼市新政策密集出台。据21数据新闻实验室梳理，截至5月中旬，全国已经有超130城发布楼市新政。

对购房者而言，择一地而居，房价是比较受关注的变量。首付比例和银行的房贷利率虽然也影响着购房成本，但购房者往往没有太大的腾挪空间。

本轮调控中，牵引房贷利率下行的政策和因素有多个。

一是5月15日，央行、银保监会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，明确贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

二是5月20日，5年期以上LPR超预期单独下调15BP至4.45%。两因素叠加，目前部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。

三是各地因城施策，对房贷利率进行调整。

据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26、13个基点，再创2019年以来新低；5月平均放款周期为29天，与上月持平。

密集调控之下，各地房贷利率水平如何？记者结合多方采访与公开信息进行了梳理。

一线城市：利率随LPR报价有所下调

一线城市北上广深由于拥有相对稳定的供需关系，房贷利率相对稳定。

具体到前述两个关键节点，5月15日新发放首套房贷利率下限下调之初，多地立即跟进，但北上广深并未跟进下调，一度拉大了与其他地区的利率差距。

5年期以上LPR下调后，一线城市房贷利率才跟随下调。

记者了解到，目前北京大行的首套房贷利率为5年期LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期LPR+105个基点，即首套5%，二套5.5%。

另据记者统计，上海部分银行首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%；广州部分银行首套房贷利率为4.85%，二套房贷利率为5.05%；深圳部分银行首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.05%。均随5年期LPR下行而下降。

新一线城市：房贷利率过山车

新一线城市特点与一线城市不同。新一线城市是与周边城市发生商业联系的枢纽。过去一段时间，部分新一线城市房价升温又骤降，房贷利率带给购房者的体验也如同“过山车”。

2021年成都首套房贷利率曾长期保持在5.88%，甚至一度高达6.20%。2022年以来，房贷利率逐渐回落，4月已有购房者以4.90%的利率签订贷款合同，5年期以上LPR下调之后，该购房者房贷利率可以进一步下调到4.75%。

2021年中，杭州房贷利率攀升至高点，首套房贷利率达到6.2%，二套房贷利率达到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分银行首套房贷利率最低为4.45%，二套房贷利率为5.1%。

郑州的情况与之相似。据贝壳研究院统计，去年10月郑州首套主流房贷利率为6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，郑州首套主流房贷利率为4.4%，下调幅度达173BP，二套利率下调幅度达117BP。

南京一家银行的客户经理向记者表示，南京目前首房首贷利率最低可达到4.25%，二套在贷款尚未还清的情况下，首付比例要八成，贷款利率为5.05%。目前很多操作方法是，将首套房的商业贷款还清，这样二套房首付比例只有五成，并且在购买第二套房时可以享受首套房的贷款利率，也就是4.25%。

年前，南京的首套商贷利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影响，利率一路下降，最低至4.25%，可以说是2013年6月以来的最低。

从审核标准来看，政策上与之前保持不变，但实际操作中有一些放宽。比如，只要征信报告没有问题，大多数银行都可以沟通，将收入证明、银行流水的标准定为每月还贷金额的1.5倍左右，而之前是2倍。

二三四线城市：政策松绑持续加码

在本轮调控中，部分二线城市积极响应，政策松绑持续加码，包括放款限购限贷政策、调整公积金贷款政策等多项措施。

在房贷利率方面，石家庄首套房首付比例降至二成（原三成），对首套房利率实行差异化管理，最低可执行4.4%；昆明首套房贷利率在5年期以上LPR下调当日就跟进调降，最低降至4.25%，包括大行也率先实行；济南、温州均已有多家银行执行首套房最低4.25%的房贷利率，二套房贷利率为5.05%。

不过也有部分二线城市房贷利率并未“一降到底”。据厦门市房地产业协会微信公众号，厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加10个基点，即厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。

对于三四线城市来说，房贷利率本就不高，本轮政策调整更多地体现在政策“组合拳”上。

据东吴证券统计，仅5月16日至5月20日一周内，就有包括绵阳、安阳、安庆、泰州等在内的9个三四线城市放松政策，具体包括变更限购1例，下调首付比例7例，更改首套房认定标准1例。

比如，绵阳多家银行发出通知，首套房商贷利率执行4.4%；宜宾、泸州等城市的部分银行相继跟进，将首套房商贷利率下调至4.4%。

房贷利率因城施策精准调控

综合来看，二季度市场出现了超百城密集调控的现象。此前一线、新一线城市与二三线城市房贷利率差距较大，尤其反映在首套房上，但是通过调控，目前不同城市之间的利率差距逐步拉平。

但逐步拉平不等于全国统一房贷利率，事实上还是存在定价差距。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者指出，出现这种房贷差别定价，主要是各区域（各线城市）楼市存在差异，是各地采取因城施策精准调控的具体体现。

周茂华表示，一二三线城市楼市在区域优势、市场供求等方面差异较为明显。主要影响城市房地产市场的因素较多，譬如城市经济发展情况，产业竞争力，人口变化、宏观政策等。从近期市场表现看，一二线等城市复苏相对领先，随后这种复苏势头逐步向三四线城市扩围，相应金融机构也将进行梯次“定价”，并根据房地产市场供需、价格变化进行精准调节。

从风险定价的角度来看，整体而言，一二线城市房地产抗风险能力较强，银行放贷意愿更强，银行之间竞争更为充分；三四线城市有些是产业导向存在问题，或者是人口净流出城市，银行放贷则比较有顾虑，利率定价偏高。

（专题策划：周炎炎；稿件统筹：马春园）

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