房产证是岳父岳母的名字，房贷是小两口共同还，离婚了怎么分割？

虽然房贷是由你们夫妻共同还，但房产证是你岳父母的名字，这说明这套房子虽然是你们在居住，但你们夫妻两个实际上并没有这套房产的所有权，即使房产属于夫妻共同所有，也属于你岳父母这对夫妻共同所有。

目前对于离婚案件中，涉及到财产分割问题，有的比较简单，有的则比较复杂。对于产权清晰的房产分割起来相对比较容易，难点在于分割的方式，比如房产一人一半，或是用现金进行补偿，但是对于没有现金支付能力的人，怎么尽快拿到补偿款也是一个问题。

从你们家的这套房产来看，由于房子的产权属于你的岳父母，你无法享受到房子的产权，你的妻子今后虽然有继承权，但是在你们夫妻关系存续期间，她也是没有产权的，由于你们来每月偿还房贷，在你们结婚以后，你们是合法的夫妻，是一家人，相当于是家庭内部的一种分工，即父母出首付款，有你们小夫妻来居住，然后有你们偿还按揭贷款。

这种操作模式在夫妻关系正常的家庭，这是完全没有问题的。但是一旦家庭发生变故，特别是婚姻变故，比如离婚，那么利益受损最大的可能就是男方。对于这一类财产纠纷处理起来相对就比较复杂。处理渠道还是以协商处理为主，在万不得已的情形下，才会向人民法院提起诉讼。

在协商处理时，由于房产证属于岳父母的名字，产权归属于岳父母，虽然房贷是你们夫妻偿还。你们夫妻偿还房贷的现金就是夫妻共同财产，所以你是不能主张分割房产的，最多就是主张夫妻关系存续期间代岳父母偿还的按揭贷款中的一半。

即使要拿到夫妻关系存续期间偿还银行贷款的一半也是比较复杂的。因为银行按揭贷款的扣除，有一个专门的银行账户，从理论上来说，岳父母的房产证，按揭银行每月扣款的银行账户就应该是岳父或是岳母的银行账户。你们夫妻偿还银行贷款的钱，是通过你老婆或是你的银行账户按月转入你岳父或是岳母的银行账户，这样才能确保银行按月扣除按揭贷款。

你们夫妻代岳父母偿还银行按揭贷款的证据，主要就是通过你或是老婆的银行卡转账到银行扣款账户的流水记录，由于这笔钱是按月转或是定期转的，不管是不是用于偿还按揭贷款，你岳父母的银行账户都会定期收到这笔钱，而且银行流水是不能造假的。不管是从你的银行账户转款还是从你老婆的银行账户转款，在夫妻关系存续期间的所有收入都是共同财产，这其中有你一半的分割权。

综上所述，由于房产权是你岳父母的名字，每月的按揭贷款是你由你们夫妻二人共同偿还，但由于你们夫妻二人没有该处房产的产权，离婚后没有对房产的分割权。虽然你们每月用真金白银支付了按揭贷款，但也是以岳父母的名义支付的，或是帮助岳父母支付的，这算是一种家庭内部的借贷关系，离婚时可以主张对支付放房贷金额中的一半进行分割。

北京多家银行可做接力贷，房贷还到90岁？媒体调查：需符合这些特殊条件

不久前，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予政策支持，其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。

近日，中新经纬调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

有银行人士对中新经纬透露，接力贷在北京市场一直都存在，并非近期才出现。业内人士认为，接力贷产品对当下楼市而言，意在降低购房的门槛，适度松绑。同时也需要进行规范，警惕其成为一种炒房的手段。

“接力贷”：父母主借，子女共借

家住北京市大兴区的王女士最近在和中介聊天时意外得知，有银行可以做接力贷。“我和我老公现在买房就算二套了，首付太高了，但是中介说可以用老人名义买，用接力贷。我公公婆婆名下没有房产，这样首套房只需要3.5成首付，压力就小很多。”王女士说。

不过，中介告诉王女士，父母的年龄最好不要超过70岁，而王女士公公婆婆的年龄已经超过，她用接力贷买房的想法也只能作罢。

所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。

近日，中新经纬以客户身份咨询北京某地产中介，对方表示，可以做接力贷，前提条件是父母有北京购房资格。如果父母名下有房算二套房贷款，如果无房算首套房按首套贷款，退休的需要提供退休金证明，子女提供收入证明覆盖月供的2倍即可。

“只要您符合银行的资质，和项目没有关系，都可以做。我们和四大行都有合作。”另一位北京地产中介称。

中新经纬又以客户身份向中国建设银行、中国农业银行、交通银行、华夏银行、光大银行等多家银行的客户经理进行咨询，均称可以做“接力贷”。目前来看，主流的借款人最大年龄是70周岁。

农行某客户经理介绍，针对其合作楼盘，若父母其中一方作为主借款人，年龄最大不得超过69岁，且必须有收入。若父母已退休，办理贷款时需提供退休证复印件和近一年的退休金流水。收入证明方面，需要父母和子女的收入总计不低于所还月供的2.1倍。

该客户经理称，目前北京市首套房利率为5%。以贷款150万为例，还款期限25年，需要每月还款8768.85元，父母和子女收入证明需达到每月近18500元。

建行北京某支行的客户经理表示，这种相当于老人买房、子女共借。需要看主借款人家庭的资质，如果名下无房无贷就可以认定为首套房贷款。另外，共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。

关于贷款年限，上述客户经理称，90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限，例如父母今年65岁，则贷款年限为25年。办理贷款需要父母提供退休银行工资流水。子女名下房贷计入家庭负债，收入证明也需覆盖家庭负债。

华夏银行一位客户经理也表示，该行可以办理接力贷。当被问及父母年龄超过70岁是否可以办理时，该客户经理表示：“可以，最多可以贷款年限是84减年龄。”比如父母年龄72岁，只可以贷款12年。

“接力贷必须得子女也就是直系亲属做担保”，上述客户经理表示，子女名下已有房贷算家庭负债，收入证明需覆盖家庭负债的2倍。比如子女现在每月房贷1万元，本次购房月供8000元，那么老人和子女的收入证明相加需要达到3.6万元以上。

另一位交通银行的客户经理同样称，“如果退休后有正常收入应该是可以的，但也需要看具体贷款金额。父母年龄在65岁之前肯定没问题，再大可能得看具体情况。”

“北京市场一直都存在接力贷，只是部分银行做不了。”一位股份制银行北京某支行人士对中新经纬透露。另一家城商行北京某支行个贷人士则表示，考虑到风险把控，该行并不做接力贷。中新经纬还拨打工商银行、招商银行北京部分支行电话，均表示没有接力贷产品。

北京三项目试点支持老年家庭购房

8月4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

对此，招联金融首席研究员董希淼表示，北京市这次试点并不是严格意义上的“接力贷”，它有严格的限定条件，老人名下要无房无在途贷款，并且购买的房子在郊区，子女才能共同还款。这和一般意义上的接力贷产品有所不同，范围是比较小的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点。

“针对老年人购房方面的痛点，包括首付能力较弱，尤其是贷款难等问题，在首付比例下调、贷款资格审查的门槛降低等方面落实了宽松的政策。尤其是允许子女帮忙一起贷款的做法，使老年人购房方面的压力会更小。”严跃进表示。

业内：接力贷有待规范

中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，同比少增2842亿元。其中，中长期贷款增加1486亿元，同比少增2488亿元。

另外，国家统计局发布的7月70个大中城市房价数据显示，40个城市新房价格环比下跌，51个城市二手房价格环比下跌，分别较上月增加2个、3个。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。他指出，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的背景下，居民消费意愿不足。多重因素综合影响下，房地产市场有所回落，房价修复动力减弱。

目前，全国多地在因城施策地调整楼市政策。今年4月，广州传出有银行启动“接力贷”的消息，但银行方紧急叫停了该项目。时隔四个月，又有媒体报道称，广州楼市重启“接力贷”。不过，据第一财经17日报道，多家股份行、国有行均表示并没有该产品。

6月，广东珠海推行的公积金“接力贷”也引发市场关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。事实上，湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、云南楚雄、河北沧州和秦皇岛等地出台公积金新政，也明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。

董希淼在接受中新经纬采访时指出，可以适当探索“接力贷”产品，一方面能解决老年人买房问题，老年人也需要改善居住条件，但银行对老年人贷款年龄的规定不同，老年人贷款就比较困难，接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质；二是对于银行来说，由于子女作为共同借款人也承担相应责任，风险基本是可控的。

不过，董希淼也提到，接力贷需要进行规范，它可能成为一种炒房的手段。比如子女已经有两套房，以子女的名义无法再买，再以父母名义购买也会有炒房的风险，因此还需要进一步规范哪些情况可以进行接力贷。

严跃进分析称，在实际操作中，接力贷也是一种比较创新的贷款工具，使购房者可以贷到更多的金额。当前各地信贷投放的压力比较大，接力贷总体上是在监管的边缘线试探，和银行希望对客户多贷款的心态有关。

他认为，此类贷款做法之所以有批评，一是因为可能存在贷款方面的不公平，即部分人可以多贷款。二是可能有些人借此类方式变相逃避限购，即子女帮父母办理接力贷，但实际上是子女自己在购房，只是借了父母的名义买房。

“后续各地要注意的是，这几个争议的内容要有预案，要有管控和预防风险的措施。在有措施的情况下再适当推进此类业务。”严跃进表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示，接力贷产品对当下楼市而言，是在降低购房的门槛，适度松绑。但是这个产品本身是有一定争议和风险的，所以在个别城市曾一度明令禁止。

王玉臣进一步指出，对于银行而言，风险相对小一些了，因为通过增加借款人的方式降低了自己的风险，进行了风险分担。对于贷款人而言，之所以会采用这种方式往往意味着自己的资金能力是有问题的，如果没问题，恐怕不会选择这种方式。当超出自己能承受的范围去贷款买房的时候，无疑会增加自己和子女或父母的经济压力。而且，开弓没有回头箭，一旦采用了接力贷，为了一套房子，父母和子女恐怕都要多年连带还贷。

王玉臣建议购房人，买房时一定要充分评估自己的资金能力。尤其是在疫情期间，对自己的资金能力要做相对保守估计，避免将来出问题。

栏目主编：秦红文字编辑：宋慧题图来源：ICh图片编辑：项建英

来源：作者：中新经纬/魏薇

父母资助子女买婚房需注意什么

父母资助子女买婚房需注意什么(律师信箱)

李律师：

您好！我跟老伴儿刚退休，唯一的儿子最近打算结婚。我们老两口辛苦了一辈子，手上有些积蓄，也愿意资助儿子买套婚房，但我们也隐隐担忧，如果儿子日后万一离婚，我们出钱买的房子，儿媳妇有没有权利分割？我应该如何出资帮儿子买房，才能避免他日后的婚姻失败带来的财产损失？

北京马先生

马先生：

您好！在法律上，父母出资为子女购买婚房，出资及房屋的性质认定还是比较复杂的。与出资时间、房屋登记人、出资多少等因素都密切相关。针对您提出的问题，我们分几种主要情况来一一探讨。

■不同情况应该如何认定房产归属

第一种情况：儿子结婚前父母出首付，以儿子名义购房，并在婚后帮忙还贷款。

假设您儿子在领结婚证之前，以他的名义贷款买房，首付款是父母出的，结婚之后房贷也是由父母替儿子偿还。首先，我们要知道：首付款是儿子结婚前父亲给的，在法律上认为是父亲送给儿子个人的，跟未来的儿媳无关。其次，根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。如果父子间没有就还贷的出资性质做任何书面约定，婚后父母还贷部分会被视为父母对儿子、儿媳两人的赠与，如果日后小夫妻遭遇婚变，儿子可以主张房子是自己的，但对于父母婚后还贷资金以及相对应的房屋增值，在司法实践中儿媳可以主张分割。

《民法典》第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。据此建议父母跟儿子签订一份《资金赠与协议》，说清楚每个月的房贷是父母赠送给儿子一个人的，并不是赠送给小两口的。那么，这套房子就完全属于儿子个人出资购买，就算日后夫妻分道扬镳，也无需面临房屋价值分割。

第二种情况：儿子结婚后，父母出全款购房，房子登记在儿子名下。

假设儿子领了结婚证后买房，父母出了全部购房款，同时购房的所有税费成本也是父母来支付的，并且房子登记在儿子个人名下。与第一种情况类似，如果父母并没有就出资性质跟儿子做任何书面约定的话，那么根据《民法典》第一千零六十二条的规定，这套房子会被视为是夫妻的共同财产，如果日后婚变，房子会面临离婚分割。

建议您跟儿子之间签订一份《资金赠与协议》，在协议里写明：您所出全部购房款都是赠送给儿子一个人的，并不是赠送给夫妻两个人的。那么这套房子就属于您儿子结婚后的个人房产，换句话说，如果日后小夫妻要离婚，这套房子无需面临分割。

第三种情况：儿子领证结婚后购房，父母出首付，小夫妻自行还贷款。

假设儿子领证结婚后，父母出首付为儿子购买婚房，房子登记在儿子名下，由小两口来支付每月房贷，那么根据《民法典》第一千零六十二条的规定，这套房子会被认定为小两口的婚后共同财产。您资助儿子的首付款如果不做特殊书面约定的话，也会被认定是您赠送给儿子、儿媳夫妻二人的。如果日后小两口离婚，这套房子是需要面临离婚财产分割的。

在这种情况下，建议您可以跟儿子、儿媳签订一份《购房借款协议》，说清楚首付款是借给小夫妻的。这样，如果日后儿子婚姻有变，您还可以主张儿子儿媳还款，您的养老钱就不会因儿子婚姻风险产生太大损失。当然，如果儿子、儿媳生活幸福，那么您也根本不会要求小夫妻来还钱。这样主动权都掌握在父母手里，对于把养老钱都无私贡献出来的老人来说，也是一种必要的保护。

■律师提醒

站在人性的角度看，大部分父母的想法都是：一定要支持孩子买婚房；同时，又不想因孩子婚变，自己的财富损失太大，这都是人之常情。那么，还是可以提前采取一些措施来防范子女婚姻风险给父母带来的财富损失。概括起来，主要方法如下：

(一)签订借款协议。虽然说父母支持子女是人之常情，但父母资助孩子买房的钱也是血汗钱，甚至是养老钱，为了避免子女婚姻解体给父母带来太大的财富损失，父母可以考虑与子女及其配偶签订《借款协议》。

(二)签订资金赠与协议。不管父母是在子女婚后全款还是部分出资给其购置房产，必不可少的就是资金赠与协议，说清楚钱是赠送给自己子女个人的，而不是赠与给小夫妻两个人的。条件允许的情况下，最好是去公证处进行公证，这样将更有保障。

(三)帮助子女全款购房的话，时间要选在子女结婚前，并把房子登记在子女个人名下。这样，根据中国法律规定，这套房子的产权非常清晰，就属于子女的个人婚前房产，不会受到日后婚姻风险的冲击。

在此呼吁，在家庭考虑如何更好地对子女婚姻进行财富支持的同时，也要兼顾老年人财产权益保护，不失偏颇，方为长远计。

(北京大成律师事务所律师李爽)

来源：人民日报海外版