房贷利率定价方式，怎么选更划算？

8月25日起尚未办理转换的，五大行将出手帮你转换成LPR定价

今年3月1日，存量个人住房贷款定价基准转换工作拉开帷幕。对于有房贷的人来说，可以选择固定利率，此后利率不再改变；也可以选择LPR定价（贷款市场报价利率的简称），将会随着市场利率波动而变化。

按照此前央行的规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，且定价基准只能转换一次。

到底转成哪种好呢？不少人开始了“纠结症”，眼看规定期限已开始倒计时，却还没想好。

本月25日起多家银行进行批量转换

8月12日，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大银行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

例如，农业银行的公告中称：“我行将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人房贷进行批量转换。自2020年8月25日起批量转换，您无需任何操作。贷款定价统一转换为参考LPR加点形成（加点可为负值）的浮动利率。”

另外记者注意到，交通银行关于浮动利率房贷定价基准批量转化的公告发布于7月20日。公告表示，将于8月21日进行批量转换。而广发银行于8月初在其官方微信上表示，已从8月10日起，对符合条件的个人浮动利率贷款进行批量转换。

网友议论纷纷，“能省钱就好”

消息一出，网友们议论纷纷。“看了一圈依然没看懂怎么办，懒得选了，默认银行更改为LPR算了！”“我还是打算选固定的。那我得赶紧动手，不能再拖了！”“还没搞清楚转与不转的差别，现在又看到要统一了，就这样吧，总比自己摇摆不定好。”“只要能省钱，咋改都行。”

记者注意到，如果客户不接受批量转换规则，可于一定日期前，通过多种渠道进行自主切换；也可在完成后，在一定日期前，与贷款经办行协商处理。

例如，中国银行在公告中称：“如您希望自行办理，可在2020年8月24日（含）前，通过手机银行、网上银行和中行网点智能柜台完成转换。如您不希望批量转换，可在9月1日到12月31日前往贷款经办机构协商处理。”

还在纠结？帮你捋一捋

那么，还有想搞懂但还没搞懂的人怎么办？记者采访中发现，客户最关心的问题就是，转了之后，房贷到底会不会降呢？

一位银行房贷部人士表示，如果现在转换，第一个重定价日的利率肯定比原利率低，因为国家已经连续两次下调利率。中短期预测，利率应该继续下行。

因此，如果选择LPR，那房贷利率会在每年的重定价日重新计算。如果选择固定利率，则不变。

那么，房贷利率到底怎么算？记住这个公式——房贷利率=LPR+加点。这个加点数，等于你现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率。这个加点数一旦确定，在整个合同期内是固定不变的。所以，以后就是随着LPR的变化而变化。

加点数有可能为负数。比如，小李的房贷利率是4.41%，当时打了9折，那么，他的房贷利率在转换成LPR时就等于4.8%-0.39%=4.41%。和以前的利率并无区别，只是算法不同。而-0.39%就是加点数。假设LPR变成了4.6%，那他的房贷利率就会变成4.6%-0.39=4.21%。

如果小王买房时贷款利率是上浮的，为5.6%，房贷利率转换时就是4.8%+0.8%=5.6%，0.8%为加点数。假设LPR变成了4.6%，那房贷利率就会变成4.6%+0.8%=5.4%。

只不过呢，LPR是变化的。可能降低，也可能升高，而专家预测中短期走低。知道怎么选了吗？南京晨报/爱南京记者仲敏

房贷怎么还更划算

深圳楼市持续低迷的行情下，最难熬的除了中介还有银行，特别是银行做贷款的客户经理。虽然深圳银行的房贷和经营贷审核对比过去已经非常宽松了，利率也到了历史低位。但是在208参考价发布之后，成交量持续下行，银行贷款也不断萎缩，再加上750万的豪宅线对贷款的影响。现在更多的购房者买房再也不是贷款越多越好，能少贷款尽量少贷款的购房者越来越多，过去感觉贷款是不用还的购房者越来越少了。

楼市持续低迷和对未来比较悲观的预期，再加上资金收益越来越低，越来越多的人正在把之前的贷款部分或全部提前还掉。

银行不仅贷款变少了，还款的还变多了。

最近银行贷款的客户经理听到贷款两个字两眼放光，知道有客户要来提前还款，很多客户经理会躲开客户，所以最近去银行提前还款找不到客户经理大部分都不是巧合。

市场变化，也衍生出一个新的热点话题，手里有钱到底要不要提前把房贷还掉。最近大中介某原地产的首席分析师接受采访的时候说贷款利率在5%以下的不要提前还款，贷款利率5%以上的可以提前还款，知名中介的首席对房贷是这样的认知让我大跌眼镜。这和两年前基准利率转LPR的时候，知名专家马某远告诉购房者房贷利率高的转浮动LPR，房贷利率低的转固定LPR没有任何区别。

专家和分析师不懂可以去学习，不能出来乱说。这真的很容易误导消费者。

当时我就建议转浮动LPR，两年过去了，转固定LPR的现在已经已经哭晕在厕所，可以确定的是他们还会继续哭下去。

实际上当时LPR怎么转换和之前利率多少，折扣多少没有一毛钱关系。

现在要不要提前还款和你的贷款利率多少没有一毛钱关系，和你贷款是等额本金还是等额本息没有一毛钱关系，准确的说没有标准答案，给你标准答案的大部分都是不懂装懂的大忽悠。

虽然我没有买卖过上万套房，在深圳也没有多套豪宅，连一套海景房都没有。但是我每天都在为每个月房贷怎么还操心，赚不到月供的日子里都在研究如何还款更加划算，在我坚持不懈的研究下终于发现：

不可能占到银行便宜，研究如何还款更加划算没有意义，只会浪费我打工赚月供的时间。但是我们可以根据自己的情况选择怎么还款，占自己的便宜。

首先选择等额本息还是等额本金还款，很多人都理解错误，说等额本金还的利息少，等额本息还的利息多，实际上这是不对的，不管是等额本息还是等额本金还款的利息都是一样的。只是等额本金提前还的本金多，后面的利息自然就变少了。

比如找银行贷款100万，按4.6%的利率计算，30年等额本息每个月还款约5100元，30年等额本金每个月还款约6600元，第一期还款的利息都是约3833元，等额本金提前每个月都多还了本金，接下来本金少了，利息自然就少了，并不存在银行少收了你的利息。记住一个逻辑，银行永远收的是你未还清贷款的利息，也就是你这个月还款以后还剩下多少本金银行就收你多少本金的利息。

如果搞清楚这个逻辑以后就很好理解了，选择等额本金还是等额本息要取决于自己的收入和资金成本。比如我贷款100万，每个月可以轻松承担6600元的还款，闲置资金理财收益不能覆盖贷款利息，就应该选择等额本金还款。如果这种情况下选择等额本息还款，就变成了手里有钱赚不到贷款利息，每个月还要补贴银行贷款的利息。

说到这里要不要提前还款就很好理解了。比如100万贷款4.6%的利率还了5年，剩下约90万本金未还，这个时候你手上有20万闲置资金每个月稳定收益覆盖不了贷款的利息，并且长期可能不会使用这一笔资金，也没有好的投资方向，就应该把贷款还掉。如果资金的稳定收益可以覆盖贷款的利息，就不用考虑提前还款。

贷款根本不存在选择等额本息还是等额本金哪个更加划算。

根本不存在利率多少应该提前还，利率多少不应该提前还。

根本不存在还了多少年提前还更划算这样的逻辑（这一条如果有，那就是大部分银行满三年后还款没有罚息）。

如果下次你听到有人这样讲他就是一个不懂装懂的大忽悠，选择什么样的还款方式和要不要提前还款，什么时候提前还款要根据每个人自身资金情况来和资金收益来决定。

为什么最近很多人选择提前把银行的贷款还掉，首先楼市行情和市场持续低迷，之前考虑投资的资金没有地方可以投，投资的不确定性和风险越来越大，资金放在手上没办法覆盖贷款利息，大部分都会选择提前还款。另外一部分是现在的理财收益越来越低，收益和房贷利息差距越来越大，不使用的资金提前还款是最好的选择。

都在嚷嚷要提前还房贷，可99%的人根本不知道如何还最划算……

感慨下，人啊，真是这个世界上最随风倒的墙头草。

犹记得去年我刚发《“提前还房贷是傻帽”？现在还信这句话的人，该醒醒了》时，评论区、弹幕区好多人都在和我杠，说我穷人思维，说我不懂理财……

这才刚过多长时间，一年还没到，整个社会的的风声就变了，不管是我身边的朋友，来咨询的读者，还是各大网络社区中频繁提到的话题，都变成了：

提前还房贷。

总量视角的金融数据也能证明。下面这张图中，个人住房贷款相比2021年已经出现了负增长。

图源：网络

可见啊，大家虽然都在念叨“房贷是普通人一生能够通过合法手段拿到的性价比最高的贷款，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久”这句金科玉律，但都直接用脚投了票。

说到底，这在某种程度上，代表了居民风险偏好的集体性降低，而原因是什么？

——时代变了。

是啊，时代真的变了。

曾经我也和大家一样，拼命做大杠杆，贷款买房。

因为啥？因为那时候的房贷，就是在薅银行的羊毛啊。

十年前，甚至五年前，你闭着眼睛买的一套房，就算按照07年七点几的超高贷款利率，也是稳赚不赔的。

因为07年北京房价1万，现在房价6万。15年翻了6倍，当年100万买的房早就涨到了600万，这还不算后续的涨幅。

图源：网络

更何况那时候，银行批的房贷都有折扣，经常能低到4%左右，而市场上就算是固定收益理财产品，收益也能达到6%，更别提还有红红火火的股市和基金，甚至更高收益的投资渠道了。

横算竖算，都不该提前还房贷，因为房贷利率跟市场无风险利率之间有利差可以赚啊。

可换到现在，这利差我们还能赚到么？

让我哭一会。

大家的眼睛都实实在在看到了，一方面，2017年往后90后开始大规模买房这些年，全国各地的房贷利率都在不断飙高，最高时涨到过7%以上。

这么高的贷款利率下，你贷30年房贷需要付的利息，比本金还要高，假设你现在从银行借100万买房，按平均5.9%的房贷利率算，30年后连本带息要还银行213万，利息就是113万，这个数，给我吓出一身冷汗。

图源：《公主小屋》

就算这阵子，各地楼市开始松绑，央行下狠手，先是把首套房的贷款利率降了20个基点，紧接着又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪称史上最大降幅。

但又能怎么样呢？利好的都是没买房的人。

买了房子的，要到明年重新定价日（一般是1月1号）才能享受到一丁点优惠，远水解不了近渴啊。

而天平另一端，理财的收益率却一直都在下降，降到了冰点。

余额宝收益率前段时间跌到了1.5%以下，比银行一年期定期存款的利率还低。储蓄国债的利率也一直在降，从4%以上降到了3.35%。更多银行理财产品也开始不保本了，把钱放在银行，甚至面临很大的可能要倒赔钱。

图源：网络

那把钱投到股市买基金呢？

这一年，我身边但凡进入股市或入手基金的人（包括我），都不仅没赚到钱，还动辄就腰斩了。

更别提重金属、虚拟货币，大额信托等投资方式了，全都在暴雷或收益率持续走低。

现在这世道，一个扎心的真相就是：

想通过投资获得打败高房贷利率的理财收益，非常困难。

市场上风险高的理财是对人性的考验，可风险低的理财收益率实在没有意义。

前面我说的，都更偏向于一个边际决策的评估。

但对更多人来说，选择提前还房贷，哪想的明白那些复杂的边际计算，更多就是被直观的感受驱动了，一句话：

信心不足了！

十年前，年轻人为什么敢掏空六个钱包买房，是因为知道过几年房价的升值空间，可以把12个钱包都赚回来。

可现在呢？全国不管大中小城市，房价全都涨不动了，甚至很多小城市，已经跌跌不休。

原本你借用房贷这个杠杆，是想撬动高额收益，可现在房贷变成了实实在在的负债，你不仅撬不动，甚至还要偿还高额利息。

而且贷的越多亏的越多，还贷越久亏的越多。

图源：《公主小屋》

设想下：等你还完30年房贷，却发现房子砸在手里，白菜价都没人要，而你却付了比本金还多的利息……

你还有信心坚持么？

更何况，疫情这三年，我们对自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躏。

很多人的财富观念，都发生了巨大的转变。

以前站在经济发展的快速道上，再加上年轻，很多人都笃信“以后工资只会越来越高，现在很难的月供，日后会越还越轻松”。

但这两年，疫情导致的降薪、i甚至失业，让很多人彻底醒了，开始不由得在心里绷紧一根弦，趁着还能挣钱的时候多还点房贷，以防以后工资大幅减少，甚至饭碗不饱。

图源：《半泽直树》

这不是我猜的，是我周围很多朋友和我说的真实想法。

不管现在赚的是多是少，至少对未来5-10年自己的现金流和财富水平，大家已经不抱太大希望了。

其实，对我们普通人来说，房贷的本质从来就两个：

楼市上行期，它是获取优质资产的上车工具；

楼市平稳期，它是保证资产安全的定投工具。

既然房贷是工具，就无所谓是好是坏，只分有没有用与何时有用。

任何时候，一旦它派不上用场，这个工具就应该立刻，马上，被换掉。

比如现在。

图源：《半泽直树》

明白了这个前提，我们再来解决下另一个很多人无从下手的操作问题：

到底怎么提前还房贷最划算？

目前有两种提前还贷的选择，一种是缩短还款年限，每月的月供不变，一种是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，不同之处在于，后续所支付的利息不同。

简单来算下，假设我现在手头有一笔300万的房贷，这个月想提前还100万，当时的贷款利率是5.88%。

如果我选择缩短还款年限，当100万用于偿还本金后，还款月数就从360缩短为135期，原本2051年1月才能还完的债务，现在2033年8月便可以还完。

而利息也减少了203万，但接下来11年还需要按照每月2.3万的月供继续还款。

如果我选择另外一种方法，还款期数不变，每月减少月供呢？

从下个月开始，我每月的月供就会从2.3万降到1.45万，减少了三分之一。

但因为还款期数不变，依旧要还到2051年1月才能结清，拉长了贷款年限，所以利息的减少比前一种方式少，节省了107万利息。

仅从利息的角度计算，显然，选择缩短还款年限要比降低月供更划算。

可现实的世界里，绝不仅仅有数学计算。

在做出一个财务决策时，你首先应该问自己，并且始终应该追问自己的，都是一个重要问题：

我现在的实际情况到底是怎样的？

如果你有一份稳定的工作，每月现金流稳定增长，希望无债一身轻，把钱用到别的地方，那就选择缩短还款年限。

但实际上，大部分人在还贷这件事上，最在乎的根本不是什么贷款金额、总利息、还款期限这些虚妄的数字，只有月供才是最真实的，因为它关乎你每个月现金流的支出。

图源：《赌博默示录》

所以，如果你所面临的困境，就是手头实实在在现金流的减少，或者对未来收入不抱预期，那就别纠结利息是多一点还是少一点，直接降低月供，提高生活质量，对冲不确定的风险。

有一点值得欣慰的是，随着通货膨胀，钱也会变得越来越“毛”，现在每月1.45万的月供，可能会占据你大部分现金流，但到了10年或者20年后，会占据多少比例，谁又说的准呢？

另外关于提前还房贷，还要给大家几点实际可行的建议：

1，如果你是公积金贷款或组合贷，公积金部分没必要提前还，建议只把商业贷款还掉，一些城市是支持只偿还一种贷款的。

毕竟经历了几次降息后，现在公积金5年以上贷款利率已经降至史上最低3.25%。买个年金，买点理财，都能v，完全可以无风险套利至少1%以上。

2，如果你购房时享受了贷款利率很优惠的打折，也没必要还。

像我买第一套房时，用的是组合贷，公积金贷款利率现在已经降到了3.25%，商贷打了七折，现在利率也只要4.01%，这种可能以后再也赶不上的超低利率，还是留着比较划算。

一般来说，这个房贷利率是否划算的临界点，我认为是：

5%。

图源：《半泽直树》

3，如果你房子买得早，已经还了很久月供，不太建议再提前还贷。

等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3；超过这两个界限以后，每期偿还金额中的本金就超过利息了。再提前还款并不能有效减少利息，性价比也不太高。

4，有些银行会设置提前还款的违约金，在每个人和银行签署的房贷合同里，都明确规定了违约金的计算方式。

比如有些银行就规定贷款还1年之后，不收取任何违约金，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按本金的一定比例收取。

在你决定提前还款之前，一定要和银行提前联系，确认清楚。

5，对很多人而言，可以考虑留一点点房贷，不要全都还清了。别忘了房贷有个隐性作用：抵扣个税。一年能减2400块钱呢，最长可以抵20年。

当然，说到最后，还得加一句：

虽然我们一直在做提前还款的计算题，但要不要提前还贷，从来就不是个数学命题，而是个彻头彻尾的生活命题——

因为绝大多数情况下，它只和你的工作前景、现金流储备以及风险偏好有关。

没什么对与错，也没什么划算不划算。

图源：《樱桃小丸子》

毕竟非要比划算的话，全款买房才是提前还贷的终极进化版，我们又有这个实力么？

一个家庭最真实的财务决策，考虑的根本就不是划算不划算，而是必要不必要，对家庭、对个人切实的改善能有多少。

毕竟咱们都只是普通人，要吃喝住行，会生病，也会投资失败，有家庭，有压力，没有闲钱可以失败，一旦做出决策，容错率极低。

所以，客观评估现实，做好边际决策，把钱用在你觉得更值得的地方，这才是对你和家庭长期来看，最划算的决定。

你说不是么？

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