房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报

房贷可延期10天至三年，各地银行相继发力支持实体经济

华夏时报（www.hii..）记者刘佳北京报道

金融作为实体经济血脉，在推动经济高质量发展中肩负重要使命。

近日，央行营业管理部以现场与视频结合形式召开北京地区中资银行货币信贷和金融服务通报会，部署全力做好稳投资促消费保民生各项金融服务，加大对重点领域、薄弱环节以及受疫情影响行业和市场主体的信贷支持力度。辖内34家中资银行的主要负责同志、分管负责同志参加会议。

会议提出四点要求，在做好稳大盘和助企纾困金融服务工作的同时，加大对实体经济的支持力度，全力推动经济进一步回稳向上。

在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，这与“金融16条”遥相呼应。他对《华夏时报》记者分析称，“从具体政策看，重点要求银行抓住稳增长关键节点，落实好此前出台金融政策，进一步加大小微企业等薄弱环节纾困、让利、支持力度。”

金融服务实体经济提质增效

今年以来，金融持续发力支持实体经济。

这其中就包括，12月5日，央行正式降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放银行资金约5000亿元，引导金融机构实施好结构性工具，提升政策精准质效。

在保持流动性合理充裕的同时，一系列支持实体经济的政策措施也逐一落地施行。

具体而言，允许用符合条件的交通运输工具、农副产品、水产品等担保融资，进一步提高企业融资的可得性。

设立设备更新改造专项再贷款，专项支持金融机构以不高于3.2%的利率向制造业、社会服务领域和中小微企业等提供贷款。

同时，对今年四季度到期的、因新冠肺炎疫情影响暂时遇困的小微企业贷款，再次延长还本付息日期，最长可延到明年6月30日。

作为首都实体经济主阵地，《华夏时报》记者从中国人民银行营业管理部获悉，今年以来，北京市信贷总量增长保持稳定，前三季度，全市人民币各项贷款增加7950.7亿元，比上年同期多增2912.8亿元，创历史同期新高，9月末，各项贷款余额同比增长9.2%，保持上半年较高增速水平。前三季度，社会融资规模增加10350.9亿元，比上年同期多增664.4亿元。

据人民银行营业管理部相关负责人介绍，9月企业贷款加权平均利率降至3.24%，同比下降71个基点，创历史新低；普惠小微企业贷款加权平均利率为4.30%，比6月低22个基点，比上年同期低29个基点。

“今年前三季度，北京地区信贷结构持续优化，企业综合融资成本继续稳中有降，金融服务实体经济的质量和效率进一步提升。”上述人士表示。

在银企对接上，截至2022年10月，辖内银行依托北京市银企对接系统共走访企业2323次，覆盖首访企业1295户，其中有融资需求的企业320户，已放款250户，总金额23亿元。

其中，光大银行北京分行当月走访企业数量最多，农业银行北京市分行贷款落地户数最多。

此外，在北京地区中资银行货币信贷和金融服务通报会上也提出，各银行要切实负起主体责任，抓住四季度时间窗口，加强政策宣传，主动下沉服务，不折不扣落实好普惠小微贷款阶段性减息和小微企业贷款延期还本付息政策。继续执行好对小微企业和个体工商户的支付手续费减免政策。积极支持文化和旅游企业抵御疫情影响，不盲目限贷、抽贷、断贷。加强外汇政策宣传，帮助企业用好用足有关便利化政策。

可以看出，对商业银行在四季度这个时间范围上有较多要求。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，这主要是受疫情扰动影响，四季度宏观经济再度面临一定下行压力，小微企业和个体工商户等国民经济薄弱环节遇到的困难增大。

“由此，着眼于稳住宏观经济大盘，稳定年末就业市场，加码宽信用，特别是针对受疫情影响较大市场主体定向发力的迫切性上升。这是监管层引导金融机构抓住四季度时间窗口期，做好金融服务的主要原因。”王青对《华夏时报》记者表示。

王青预计，10月人民币贷款同比少增属于短期内波动，11月和12月会恢复同比多增势头，四季度整体也将实现同比多增。其中，支小再贷款等结构性货币政策工具将发挥重要作用。

“这也是12月6日政治局会议要求‘稳健的货币政策要精准有力’的一个具体体现。”王青表示。

金融支持房地产复苏

近期，金融支持房地产十六条、允许保函置换部分预售监管资金等措施陆续出台，政策面在支持房地产行业供给端发力明显。

而在北京地区中资银行货币信贷和金融服务通报会上也提出，积极支持个人住房贷款合理需求，持续优化住房租赁信贷服务。

“允许居民房贷展期、支持个人住房贷款合理需求等措施则主要指向需求端。”王青表示，当前政策面在支持房地产行业方面正在全面加码，旨在引导行业尽快实现软着陆。这也是今年底明年初稳增长、控风险的一个重要发力点。”

“需要强调的是，改善供给端是引导房地产行业企稳回暖的必要条件，而提振需求端是解决问题的根本所在。”王青补充到，考虑到销售回款在房企资金来源中的占比超过50%，销售额下降是当前房企面临的主要压力。从这个角度上看，未来房地产销售端走向将决定本轮房地产支持政策的效果。其中，适度放宽居民购房条件，下调首付成数，特别是引导居民房贷利率下行等的政策空间都很大。

与之相对应的，在个人住房贷款方面，北京地区的多家银行也已推出房贷延期偿还的政策。

六大行中，工商银行西城区个贷中心经理告诉《华夏时报》记者，针对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源人员，在工行办理的个人贷款，可根据个人申请灵活调整还款安排，合理延后还款期限。

不过，该个贷经理提醒到，对于前三类人员，将减免疫情期间贷款罚息、恢复征信记录等。“对于第四类人员，将依调整后的还款安排报送信用记录，但对于调整还款安排前的逾期记录，原则上是报送的。”

农业银行相关业务经理在接受《华夏时报》记者采访时表示，农行对于因疫情原因提出延后还款时间、减免罚息、消除逾期征信记录等诉求的客户，可直接与贷款经办行或客户经理联系，农行根据当地疫情影响程度和客户具体情况，提供个人住房贷款客户关怀政策。

建设银行则是针对五类人群调整还款安排，包括因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人、其他因封城封路等还款不便人员。

建设银行相关业务经理对《华夏时报》记者表示，“房贷客户还可通过‘建行智慧个贷’微信小程序，选择‘延后还款个人贷款绿色通道’在线申请个人贷款延期，可选延期还款方案请以申请页面展示为准或向贷款经办行咨询处理。”

交通银行方面，对于受疫情影响客户（包括受新冠肺炎影响的住院治疗或隔离人员、需隔离观察但未住院隔离人员、参加防控工作人员、暂时失去收入来源人员等），经核实相关情况后，可给予一定的还款宽限期。

交行业务经理对《华夏时报》记者称，贷款客户向交行申请并提供相关材料，具体材料可详询客户经理或贷款网点。交行收到客户提供的材料后，会进行核实，并根据实际情况审核能否给予宽限期、以及具体的宽限期天数。

与此同时，该经理还提醒到，贷款客户务必与交行明确后续每月宽限期到期日，并在到日期前及时还款，宽限期内不免息，交行将按照实际占用的宽限期天数计收利息。

此外，包括北京地区的招商银行、兴业银行、浦发银行等在内的股份制银行，均可申请延期还房贷。但不同银行申请还房贷的时间周期不同，有的银行允许申请10天延期，有的银行最长延期限可达12个月。但总体看，各家银行都有针对性的采取延后还款时间、延长还款期限等措施。

值得注意的是，目前除了北京，广州、重庆、兰州、郑州等地银行也纷纷出台了延期还房贷的相关政策。以广州为例，房贷延长期限从1个月到36个月不等。

周茂华表示，国内针对部分在现实中困难的群体，出台阶段性纾困帮扶措施，对业主或购房者来说短期有助于缓解现金流压力。同时，在特殊时期，银行对符合条件的客户出台延期还本付息措施，也充分体现了银行服务的温度，还是值得鼓励的。

在谈及是否有更多银行加入时，周茂华认为，如果各家银行协同帮扶，有助于稳定市场对房地产复苏信心，支持房地产复苏。对于降低个别银行潜在不良和资产质量改善有利。