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历史最低！房贷利率3时代来了

多个城市的房贷利率，已经跌入3区间了。

房贷利率3时代

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下降3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

不过，经历了前期多轮的房贷降息后，多数城市的房贷利率已经下降到了历史最低位。

今年5月15日，央行以及银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

此后，全国范围内的首套房贷利率下限降为4.1%。

9月29日，央行和银保监会再次发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

下限打开以后，多地相继相应政策，开始下调房贷利率。

根据市场检测数据显示，截至11月18日，全国已经有20多个城市的房贷利率下降到了4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

其中，天津、贵阳、武汉和襄阳等城市均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%。

清远的首套房贷利率是最低的，已经降到了3.7%，为全国最低水平。

20多个城市的利率全部下降到了3%，也意味着全国房贷利率正式进入了3时代，比此前任何一个时期都低。

另外，这些降低房贷利率的城市都以地级市为主，绝大多数都是二三四线城市，也是《通知》中所提到的在今年6月份至8月份房价同比、环比都下降的城市。

房价下行的时候，城市与城市之间的差别就直接显现出来了，北上广深等一线城市，由于大量的人口持续涌入，房价甚至还可以出现微涨。杭州、苏州、宁波、南京、武汉、成都、重庆等强势的新一线城市，房价也能维持住不跌。

只有二三四线城市，同时面临着人口流出、房价下行、经济下行的局面，楼市最容易受伤。

这也使得这些城市需要因城施策，在政策上相比一线城市要激进一些，才能把相对疲软的楼市给拉回来。

在全国房贷利率不断下调的情况下，或许未来的房贷利率能够降到更低，居民的购房成本将会得到大幅下降，再也不用担负着天价月供了。

不过，也有许多人在质疑，仅仅是利率下调并未起到真正实处，毕竟全国房价均价都已经过万，套均价已经上百万元了，负担依然很重。

房贷利率的合理区间

11月16日，国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，10月份新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个，比上月分别增加了4个和1个。

这说明，10月份的房价下跌城市相比9月份还在增加，楼市还需要增加刺激政策。

11月11日，“金融16条”发布，给了楼市一剂猛药；11月14日，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》出台，再次增加了房企的流动性。

在多项政策连续刺激下，资本市场首先有了大幅反弹，房地产指数从10月底的3472的低点，直接反弹至4200点左右，反弹了500多点。

新的刺激政策效果尚未可知，但是如今的房价走势，对于全国的房贷利率来说都还有进一步下调的可能性。

从房价下行的城市数量增加可以知道，除了已经把房贷利率下调到4%以下的20多个城市外，还有一众二三四线城市在强撑着，没有把房贷利率降下来。一旦这些城市也承受不了压力了，也会将房贷利率降到4%以下。

房贷利率如果持续下调，那么其合理区间应该在哪里合适呢？

作为早期发展房地产的欧美国家，我们可以以他们的房贷利率作为一个参考。

美国当前的房贷利率是3.69%，与我国下调后的利率相近；英国房贷利率是2.75%，法国房贷利率是1.69%，德国房贷利率是1.89%，日本房贷利率是1.41%，韩国房贷利率是2.47%，中国台湾的房贷利率是1.92%，中国香港是2.02%。

可以看出，大部分发达国家的房贷利率都是在3%以上的，甚至有2%以下，难道越发达的国家房贷利率就越低吗？

实际上，以美国来说，美国的房地产已经经历过数次暴涨、数次危机，尤其是2008年的房地产泡沫破裂最为严重，直接引发了2008年金融危机。

经历市场的多轮竞争后，房贷利率是一个明显特征就是下降，不再有红利期的暴利，而是会成为老百姓购房的一项工具，盈利属性大幅下降。

我国当前最低的是清远市的房贷利率，3.7%，整体的房贷利率水平依然在4%以上，相比之下依然还是比较高的。

这也说明，我国的老百姓购房成本相比发达国家还要高，适当的下调对老百姓购房是有利的，也能让楼市成交量起来。

只不过，对于前期在高利率水平下购房的居民来说，尤其是那些5.25%以上的利率买入房产的消费者，面对利率的下调心情是十分复杂的，相当于他们买在了利率最高的时候，成了接盘侠。

国内的房贷利率变动，是随着房价走势变动的，这一轮下调房贷利率的目的就是为了刺激楼市。

在多项利好政策相继发布后，如果接下来楼市成交量回升，调控作用达到了，房贷利率就会稳定当前水平；如果刺激作用不明显，下行趋势未改变，那么房贷利率大概率还会下调来刺激购房。

或许，未来国内大部分城市，都将进入房贷利率3时代！

最长延3年！广州、深圳、重庆等地多家银行房贷可延期，到期一次性补缴本息

本文来源：时代周报作者：郭子硕

深圳多家银行推出房贷延期还款服务，允许客户在一定期限内无需偿还个人住房按揭贷款，以缓解个人流动性压力。继重庆、广州后，又一城市多家银行支持个人住房贷款延期还款业务。

深圳多家银行工作人员向时代周报记者表示确实有该政策，且延期还款不影响征信。但具体执行方式、申请途径、延期还款期限各不相同，需要申请人根据自己的实际情况向个贷部门咨询。

值得注意的是，不少银行虽然支持房贷延期还款，但是到期需要一次性偿还延期期间内的本金和利息。

到期一次性补缴本金和利息

时代周报记者了解到，深圳工商银行、建设银行等国有大行支持房贷延期还款申请，不过办理流程差异较大。工商银行深圳分行工作人员告诉时代周报记者，目前工商银行最多延长六期，即半年。如果有延期还款需求，需要线下找到经办贷款经理，咨询并递交申请。建设银行表示，房贷客户可通过“建行智慧个贷”微信小程序，进入“延后还款个人贷款绿色通道”，在线申请个人贷款延期。

除国有大行外，部分股份行和城商行也支持个贷延期还款业务。以中信银行深圳分行为例，申请人需要将相关受疫情影响的材料，以及自身情况说明发送至该行指定的邮箱，审核周期约一个月。需要注意的是，当事人要提前申请，预留银行审批时间，否则个人征信可能逾期。

“近几天个贷延期还款业务咨询量增多，发送前请再给我们打一个电话，”中信银行深圳分行相关工作人员告诉记者，该行上半年就推出相关延期还款业务。近期防疫政策优化，不排除后期延期还款政策调整的可能性。

时代周报记者了解到，申请人因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人员、其他因封城封路等还款不便人员，可向银行申请调整还款安排，合理延后还款期限。

具体来看，申请人需要准备身份证、户口本、房产证等身份证明材料、疫情影响收入的证明、个人的征信报告等。“申请材料要体现出自己受疫情影响程度，比如红码居家办公、被封控后街道办开具的封控证明等。”广州银行某支行工作人员告诉时代周报记者，申请人需到业务办理支行，找到经办客户经理，递交相应的资料，即可完成申请。一般地，深圳辖内广州银行支持延期3个月至6个月。

值得注意的是，即使申请人成功办理个人住房贷款延期业务，也要注意到期后还款总额。“举个例子，如果银行批了个贷还款延期三个月。在此期间房贷客户暂缓归还贷款本金，且不影响征信。但到期后，申请人还是得一次性还上暂缓期间的利息和本金。”前述广州银行工作人员补充。

多地支持延期还款，最长可延3年

多地银行支持个人延期还房贷，“金融16条”政策加速落地。

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也就是“金融16条”，从房地产企业开发贷款、鼓励金融机构提供配套融资和阶段性调整部分金融管理政策等方面，支持房企合理融资需求。同时，该条例也明确“鼓励依法自主协商延期还本付息。”

不过在此之前，多地国有大行分行已率先支持个人办理房贷延期业务。针对部分地区受疫情影响严重的情况，建设银行表示，北京、上海、吉林(限长春市和吉林市)、四川、新疆等地房贷客户可通过该行的“延后还款个人贷款绿色通道”，根据提示填写贷款相关信息申请个人贷款延期。

早在2020年2月，央行等五部门联合发布通知明确，金融机构要在信贷政策上对受疫情影响严重的人员予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

央行“金融16条”显示，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

不仅如此，央行还要求金融机构，切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。

“金融16条”发布后，多地银行响应，推出个人住房贷款延期还本付息业务。“对因感染新冠肺炎住院治疗或者被隔离，或者因疫情停业、失业而失去收入来源的存续个人住房贷款，银行业金融机构可按市场化、法治化原则与购房者自主开展协商，灵活采取合理的延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划。”人民银行重庆营管部副主任苏阳11月20日表示，这方面有需要的购房者，可以向发放个人住房按揭贷款的各家银行业金融机构咨询。

据央行重庆营管部11月下旬发布的《重庆市个人住房贷款延期还本付息政策明白卡》，57家银行可申请个人住房贷款延期还本付息，其中部分银行可通过手机A线上办理。此外，多家广州辖内的工商银行、农业银行、建设银行、光大银行、兴业银行等银行对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限从3个月到36个月不等。