独家！广州多家银行可延期还房贷 最长可延3年

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

暖心！广州地区银行集体对房贷推出延期服务政策。

近期，工商银行、建设银行、中国银行、光大银行、民生银行、兴业银行、华夏银行、招商银行、平安银行、广发银行等多家主流银行在广州地区推出个人住房贷款延期还贷服务，延长期限从3个月到36个月不等。

延长期限在3个月至36个月不等

从服务对象来看，主要有“五类”。包括参加疫情防控工作人员、因感染新型肺炎住院治疗或疫情防控需隔离人员、因封城封路等客观原因出现临时还款困难的客户、受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等，以及其他因疫情原因无法及时偿还贷款的特殊困难群体等“五类”人员，可向银行申请纾困政策。

民生银行、平安银行进一步表示，该行的延期还款服务对象还包括因购房合同发生改变或解除的个人住房按揭贷款客户。

此外，平安银行广州分行还表示，如疫情影响仍然持续，可再次申请。申请办理延期的资料主要包括：延息还本付息申请书、借款人及企业身份证明、受疫情影响相关证明材料等。对于因封控、隔离等原因暂时无法提供全部资料的客户，可通过微信、视频等方式先“容缺办理”，事后补齐。

从延长期限来看，集中在3个月到36个月不等，多数集中在6个月左右。如广发银行表示，单次延期原则上不超过90天，延期期限最长至2023年6月30日。

兴业银行广州分行是目前延期还款时间最长的银行。兴业银行广州分行相关负责人告诉记者，该行延期还本付息纾困政策为，针对疫情封控严重区域，住房按揭最长延期18个月；️经营贷最长延期至2023年6月；受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。

从申请手续来看，多数银行表示可以通过线下和线上等多种方式实现。如农业银行广东分行表示，客户可直接向贷款经办行申请,如客户暂时无法与贷款行取得联系的，也可向农行95599客服中心登记办理需求，后续农行将安排客户经理跟进。

申请纾困政策所需资料？一般情况下，客户需提供受疫情影响的合理证明材料，具体办理资料根据客户的实际情况确定。

已对受疫情影响的4.6万户房贷实施延期还款

事实上，“延期还房贷”这样的政策并非最近才出现。

早在2020年初，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，便要求金融机构在信贷政策上对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群予以适当倾斜，灵活调整住房按揭及信用卡等还款时间，逾期不纳入征信失信记录。

今年4月，广东银保监局在2022年一季度广东银行业新闻通气会上提到，2020年疫情发生以来，辖内（深圳除外）银行机构累计对受疫情影响的4.6万户房贷实施延期还款，涉及贷款超过300亿元。其中，2022年以来办理房贷延期还款近800户。

近期，“金融16条”再次明确鼓励依法自主协商延期还本付息。提出对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，针对受疫情影响的个人贷款客户，银行给予延期还款等服务支持，客观上有助于降低购房者的还贷压力，也能够借此减少房贷违约或断供潮的现象。

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房贷十年，二十年，三十年有什么区别？

在房价涨涨涨的背景下，越来越少的人能够全款买房，而大多数人选择分期贷款，在选择银行贷款时，有人选了十年，有人选了二十年，还有人选了三十年。房贷时间短，月还款额大，生活的压力可想而知。房贷时间长，利息相应的要增多，总还款额多出一大笔，到底是选哪种方式最划算呢？

如今人们的消费观念都有了一定的变化，在原来老一辈的人总觉得还钱一定要尽早办才好，可是如今人们都已经习惯了超前的消费，尤其是一些8090后，观念更是深入人心。所以说就拿买房来说，只要他们喜欢，有了买房这个想法，大部分的年轻人都会选择分期付款，或者是贷款买房，就是为了能够早日入住到新的房子里。

那么要贷款买房的话，我们首先就一定要明确贷款的原则。我们首先就要知道的是贷款的时间越短，利息自然就是越少的，时间越长，利息也就越来越多了。所以从利息方面来看，这款十年肯定会比20年、30年还的钱要少一些。那么这是说10年贷款会更好些吗？那也不尽然。

十年的贷款尽管说利息少一些，可是分摊下来的每个月要还的钱就会更多了，那么人们的压力也就会越来越大。所以说，为了能够让自己入住新房子之后的每一天都过得更加轻松一些，选择长一些的房贷会更加的方便。而且随着通货膨胀的影响，如今钱是越来越不值钱了，而往后也会继续的膨胀，那么到了20年30年之后，经济不断的发展，我们的工资越来越高，钱也越来越不值钱，可是银行还贷的金额是一样的，所以说到那时我们还钱的自然会更加划算，也会更没有压力。

现在买房难，换在十多年前也不容易。一位朋友回忆，2006年的时候每月工资三千，但光还房贷就要2300，压力可想而知。但是放现在来看，月供2300可以说非常轻松了。所以时代在发展，要用长远的眼光看问题，不妨根据自己的实际情况，选择合理的贷款年限。

房贷利率跌回3年前，什么信号？

全世界都在催你买房，买不买？

01

房地产，慌了

现在全中国恐怕没有比房地产更焦虑的了。

去年调控的措施有多密集，今年松绑的幅度就有多大。

购房补贴的增加、公积金住房贷款额度的提高、推出了零首付的楼盘，甚至像郑州这样的城市把棚改货币化再一次拿了出来。

但事实证明，并没有什么用。

今年2月，各城市成交量同比下降23.4%，环比下降31.3%，延续调整态势。

一线城市新房整体成交面积环比下降34.0%，其中北京降幅最为明显，成交面积30.16万平方米，同比下降31%，环比下降46%。

深圳降幅排名第二，同比下降26%，环比下降45.1%。

广州新房签约4517套，环比下降51%，同比下降47%，二手房签约4176套，环比下降40.46%，同比下降58.78%。

上海环比下降30%，但同比增长57%。

二手房方面，2月北京成交或创近24个月新低，预计全月住宅网签量仅8000套左右。

从国民支柱产业到打入冷宫，只需要一年；从房价永远上涨，到全中国“最没有泡沫”的行业，也只需一年。

02

银行放宽房贷

眼看楼市这样，显然和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标完全对着干啊，各地又祭出了——降利率的大杀器。

央行3月LPR数据出炉，基准利率没降；1年期3.7%，5年期以上4.6%。但是各地银行先等不及了，纷纷开始降低房贷利率。

杭州首套和二套的房贷利率也迎来下调。现在四大银行的首套房贷利率5.3%,二套房贷利率5.5%。个别银行房贷利率首套5.1%，二套5.2%。

据当地中介的说法：

“现在的房贷利率已经回到了三年前，南京银行、渤海银行、江苏银行的首套房贷利率5.1%，二套5.2%。”

苏州房贷利率已经降至4.6%，创5年来新低。

广州四大行同步下调房贷利率。其中，首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%；二套房利率从此前的5.8%下调至5.6%。

按此计算，同样贷款500万元、30年期，无论是首套还是二套，购房者每个月可以少交房供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。

深圳作为大湾区房贷利率最低的城市，房贷利率一直比较平稳。但是如今也开始降低利率，与2021年10月的利率比起来，不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，首套住宅4.90％的利率在全国也处于超优惠的水平。不少人称深圳的利率是在“打五折”。

上海多家银行将首套房贷利率下调至4.95%、二套房贷下降到5.65%。

北京首套房贷利率也已经由此前的5.2%普遍降至5.15%，二套房贷利率由此前的5.7%降至5.65%。同时，在放款额度方面额度充足且无须排队等待。

从宏观层面看，全国首套房贷款平均利率为5.66%，比之去年12月减少了0.35%。35个城市533家不同类型的银行基本支持首套房贷利率下调。

房贷利率下调不是个别地方的事，而是普遍现象。

商业银行系统、地方政府、开发商达成了共识，不断刷新着利率“下限”，刺激楼市消费。

除了房贷利率在下降，办理房贷的速度也在加快。

年后到现在，银行对个人房贷业务的态度，也来了个180度大转变。放款时间从原来的两三个月，到现在的“没有等待期”，颇有种卖方市场转买方市场的感觉。

比如上海，贷款周期在春节后就开始加速，之前贷款周期为4到8个月。现在银行的审批速度也加快了，一般都在15天之内完成。

银行从早前对房贷办理爱搭不理的态度，完全转向了像是求着你买房办房贷。

03

土地财政，怎么了？

为什么去年下半年才开始的严格调控，现在突然来个大松绑？

来看一个关乎楼市最重要的数据——土地出让金的情况，大概也能摸出点门道。

中指研究院发布2021年房企拿地排行榜，TOP100房企全年拿地总金额25377亿元，同比下降了21.5%。

2021年12月50家标杆房企拿地总额同比大跌75.3%！

这个数字意味着什么呢？意味着自从强硬的地产调控政策开始后，自从“房住不炒元年”开启后，房企们统统躺平了，大家都不愿意拿地了。

而且，这还不是短暂现象，到了今年，依然没有明显好转的趋势。

2022年1月出让金同比下滑61%，降幅是2021年土拍市场走弱以来的新低。

1月全国土地供应建筑面积达27616.61万平米，环比下降36.6%，同比下降8.2%。

1月土地整体成交规模为19912.45万平米，较上月大幅下降75.52%，同比降幅38.97%；土地成交楼面价仅为925.37元/平米，环比、同比下降41.08%和39.9%。

大多数城市溢价率普遍走低，全国土地市场延续降温走低的趋势。

土地成交量在下降，成交额在下降，土地溢价在下降。

这意味着什么？意味着地开始逐渐变得不那么值钱了，意味着大家都不愿意拿地盖新房子了。不过这背后还有一个更大的趋势——土地财政将发生巨变！

土地市场持续走冷，影响的是啥？是土地出让金，是土地财政。

尽管在去年6月4日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行，四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

释放了信号要将地方最大的收入来源——土地出让金，全部划转给税务部门负责征收。

但土地财政还是地方上最重要的收入来源。

我国房地产市场有两个节点：

节点1：1987年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点；

节点2：1997年，房改。

一个从供给端，一个从需求端，盘活了中国的房地产市场，以及和房地产相关的几十个行业。很多人乘着这股政策风，顺利搭上财富天梯。

也就是深圳开了“土地使用权有偿出让和转让”的头，加上90年代分税制改革，让当初还不怎么起眼的土地出让金这笔收入归给地方。导致土地出让金在地方财政上占的比重越来越大。

2015年土地出让金的收入还不到4万亿，短短5年就翻了一倍；到2020年接近9万亿。

地方财政也高度依赖土地财政，杭州，土地财政依赖度140.60%、广州100.28%、武汉112.92%、南京107.41%、西安99.54%。

所以不难理解，为啥房地产才刚刚被严厉调控了半年，地方就急不可耐要给楼市松绑了吧。

04

房产税，或许能救楼市

由此，不难看出中国房地产真正要实现“房住不炒”的关键在哪，在于找到一个可以替代土地财政的收入来源。

目前，有可能的只有房产税。

“十三五”规划中关于房地产税的描述进一步清晰，提出：

“完善地方税体系，推进房地产税立法。”

等于明确了房产税就是为地方政府准备的。之后的“十四五”规划给了一个更为清晰的方向：

“健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

说白了，房产税未来将属于地方财政的重要组成部分。

卖地是吃了上顿没下顿的差事，如果转化成税收，便是源源不断的收入。

目前，我国城镇住宅房地产总市值大约336万亿人民币，如果加上在施工的住宅房地产，那就是400万亿人民币市值。考虑到很多土地被房企囤着尚未开发，以及房企还在不停地买买买土地，以当前我国当前平均万元/平米的房价，房地产总市值可达500万亿。

即便是房产税税率1%，那就是一年5万亿收入。这个收入是完全可以作为土地财政的替代品。

也只有找到土地财政的替代品，从上到下才能真正放心大胆地搞调控，要不然像现在一会儿紧，一会儿松，谁都受不了。

然而土地财政有这么容易落地吗？显然是没有。

难点在于两方面。

一是，前面有土地出让金，再收房产税等于重复征税，人民负担大；如果有免征，既可能不足以替代土地财政，也可能会产生大量的灰色地带。

二是，房产税落地意味着，全面清查全国房产，把所有人底裤看个干净，这之中意味着什么，不需明说，大家都懂。

所以，在土地财政没有找到合适的替代品的时候，房地产的调控还是会松一阵、紧一阵地“隔靴搔痒”。

按照这个逻辑推断，各地楼市会进入一个调控后的持续复苏期，也就是我们常常听到的“政策底”。

但这个底部由于上面“房住不炒”的高压线还在，不可能把口子开太多。结合财政情况，大概率是继续去把一手房给炒热，然后摁死二手交易，锁紧流动性——在保证土地财政还能玩的下去的基础上，调控楼市。

热门城市、热门地区、热门地段、热门楼盘的一手房，只怕还有一波涨。