房贷按揭选10年还是20年好？有钱要不要提前还款？

这两个问题困扰着很多贷款人，原因无非下面两条：

选10年还款压力大，但是选20年要多掏很多利息，心疼。攒了十万块，要不要提前还贷啊，我妈不让投资，自己在投资方面也是小白，害怕、纠结。

老司机肯定不会纠结，等额本息，最长的年限，绝对不提前还款，要还款也是因为截断重新抵押。

因为贷款年限长，月供就少，月供少，占用银行的资金就多，或者说使用银行低成本资金的时间就长。

这么做有什么好处呢？回答这个问题之前要回答另外一个问题，你想不想在劳动性收入之外多一份资产性收入？

你要是不想的话可以关掉页面，打开内涵段子、豆音、农药、吃鸡。。。

大多数正常人都是需要资产性收入的，毕竟当我们不再年富力强的时候，劳动性收入会降低，足够的资产性收入才能保证生活水平不下降。

那么好了，比如贷10年，贷100万。月供是10557元，贷20年，月供是6544元。两者相差4000块。

每个月你手里可以多出来4000块，这4000块只要寻求超过5.39%的年化收益就是赚的。

为什么是5.39%？因为你这4000块钱相当于是从银行借来的，资金成本就是按揭利率，如果是公积金贷款，利率不到4%，如果是商业银行按揭，基准利率4.9%，即使是上浮10%，利率也才5.39%。

所以，只要你能把这些钱投入到回报更好的渠道就行。用低成本的银行贷款获取更高的收益，获得资产性收入。

你可能有另外一个担心，万一投资赔了怎么办？还不如提前还按揭贷款踏实。

这个问题要从交学费的角度讨论，没有谁是天生就会投资的，总是要学习，再加通过实战积累经验，交点学费也正常，所以就有这么一句话，除了买房，其他的投资基本上都是从赔钱开始的，越早开始学投资交的学费越少，因为本金少嘛，都赔了也没多少，而且都赔掉确实也挺难的，等到有几百万在手里才开始学投资，第一个跟头大概率是个大跟头。

等哪一天房贷还清了，也要开始学着投资吧。那会儿也会赔啊。风险什么时候都有的。但是到那会儿，房贷已经还清了，即使把房子再抵押到银行贷款，利率也不会比按揭便宜，如果想抵押贷款的话，需要用更高的成本获取资金。

比较好的选择是利用现在可以用到低成本资金的机会，小金额的开始练习投资，投资是一个漫长的学习提高的过程，需要参与体验，纸上谈兵不灵的。

还有人忧心忡忡说，巴菲特说过，远离杠杆，还没有一个人是因为不借钱而破产的！

但是我们看看身边的富裕人群，大部分都是在通过各种各样的形式加杠杆，私募基金通过杠杆操控资本金几百倍的资金，赵薇夫妇杠杆收购，互联网公司通过股权融资加杠杆，房地产开发企业的老板不加杠杆连地都买不起。巴菲特的伯克希尔公司不也是基金+保险吗？说金融企业不加杠杆你自己都不信。

要不要加杠杆？极度保守的人可以不加，当然我也不提倡基金的杠杆比例，高杠杆出人命的故事我们也见过不少了，适度就好，适度是多少？小编自己做了一张图，供参考。

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消费型负债，无产家庭越少越好，举债消费会拖慢资产形成的速度，延后获取资产收益的时间点。超级新手还没有资产，可以用月收入作为风险头寸标准，债务=未来N个月的收入

有一点是可以肯定的，买房贷款是不是在加杠杆？房子太贵了，不贷款买不起，这是事实。但是能买得起的话，对于普通人来说，全款买也不是好选择。wh？通货膨胀啊。我国2增速10%，货币资产不断贬值，购买力下降。普通人需要通过各种方法增加资产新收益，抵抗通货膨胀带来的资产价值稀释。

财产，要以什么形式存在呢？

存款？不行，收益率距离贬值速递太远，赔！

国债？比存款强不到那儿去。

黄金？近十多年的数据表明黄金也不行。

股票？一般人驾驭不了。

基金？貌似还不错，但也是挑基挑花了眼。

那难道我们就没有更好的选择了吗？就非得让货币超发和通货膨胀不断的稀释我们的财富吗？答案显然也不是这样的。因为，最近十多年的结果证明买房子就是比较好的选择，那接下来的十年或者二十年买房子是不是还是好选择吗，争议非常大。很难得出一个明确的结论，只能让时间证明。但归根结底，还是我们不断要跟货币超发和通货膨胀作斗争，努力保证我们的资产增值或者说被稀释的速度能达到我们的预期。

这样有两个选择：

第一个选择，我们的收益率能超过6%或者10%，什么样的收益率能超过6%或者10%呢？比如说很多年前买房子，或者说如果你把股票、基金定投一类的投资组合研究明白也能达到这样一个收益率，或者做自己擅长的事情，比如你在某个行业有生意，或者说做自己擅长的领域里很多人不也把钱借给自己身边信得过的亲戚或者朋友吗。

第二个选择，就是负债也能冲抵通货膨胀和货币超发带来的损失。比如说，我们现在从银行贷了100万，一年付的利息是6万块钱，如果我们能贷5年的话，每年付6万块钱的利息，连续付5年，一共是付30万的利息，等到5年到期之后，我们把利息还给银行，这么做，看起来我们还了银行30万的利息好像还挺亏的，但实际上如果算上通货膨胀的速度，就是把这100万投到收益率超过6%或者10%的地方，那这一正一负就非常合适，因为债务没有随着通货膨胀的增加而增加，银行没有说你看货币贬值了你把货币贬值的那一部分损失也给我补上，银行仅仅是收了利息而已。

所以，如果我们国家的货币超发速度还是接近10%或者超过10%的话，那负债也能达到保护我们财富的目的。

很多人对通货膨胀的对财富的稀释速度也有疑惑，10%的M2减去6.5%的GDP，实际购买力缩水不才3.5嘛，而且现在M2都降到9%了，CPI才1.x%。

那是因为仅仅关注i已经不够了，很多人不再是没有财产的月光族，而是有产阶级，房子、股票、基金、黄金、石油、比特币、外汇这些资产价值的波动对我们的财富影响更大，钱是聪明的，会流向收益更高的资产，这些资产的增值速度会比M2还高，如果我们经常赶不上这些资产增值的快车，财富就在相对缩水。i那怕涨到3%，影响也不及资产价值波动的十分之一，因为我们一年下花在吃穿住用行上面的花销并没多少，恩格尔系数已经很低了。更在乎的是资产价格。

网上不是有一个比较经典的富人逻辑吗？别人问，你都这么富了，怎么还投资房子，富人说，其实我也担心房价，但是和房价比起来，我更关注输赢，只要大家的资产都一起涨跌就可以，即使房价跌了，我的相对财富还是很多的，那个时候我还是富人。有点调侃的味道，但富人明显更在乎资产价值对自己的影响，也许他还在买股票、基金、美元资产。。。

所以终极的结论就是要贷款，要贷利息低的贷款，尽量减低月供的金额把省下来的钱去干其他的事情增加收益，或者加其他形式的杠杆，让自己的财富排名不断超过其他人，做不了富豪，也要做个富人，拥有更美好的人生。

前三年只还利息的“安居贷”真有那么好？

最近楼市的新政策越来越多了。

温州住建局推了一个“安居贷”，主要面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户。

说是首套，其实标准很宽松，就算名下已经在温州有1套住房，只要没有贷款或贷款已结清的，还是可以申请“安居贷”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达三年，第4年开始分期还本付息。

也就是说，前三年可以只还利息，第四年才开始还本金。但如果是现有的贷款则暂时不能转为安居贷。

这个政策主要还是为了激发刚开始收入不高，但未来工资可能有大幅度提升这部分人群的购房需求。

比如刚毕业的大学生在工资低的前三年可以先只还利息，等以后工资水平上升后，再负担后面较大的还款压力。

本质上只是对还款结构做了一定的创新，还款总额并没有减少，后期还款负担会更重。

假设小巴购买首套房贷款100万，利率按照五年期的LPR4.45%计算，贷款20年。

如果用等额本息还款方式：20年总共还款240期，每月月供6299.5元，20年总共支出利息51.19万元。

如果采用等额本金的还款方式，月供越往后压力越小，最高月供7875元，总共还44.69万利息。

按照等额本金或者等额本息的还款方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。

如果申请“安居贷”这种方式，前三年只还利息不还本金，第四年利息还要按最初所欠本金计算，整个的还款时间还变短了，月供压力只会更大，对于真正的刚需其实并不划算。

目前看来，对这个政策市场反响并不大，据说温州当地部分房产中介也并不建议客户选择“安居贷”。

一是“安居贷”的贷款利率比较高，目前温州的首套房房贷利率在4.25%左右，但办理“安居贷”的话，利率则在4.5%左右，并不划算。

另外，“安居贷”并没有在各个银行中推广开来，现在只有一家银行可以办理，且办理后房屋评估价会被限制，

“比如一套200万元的房子，如果办理该业务的话，银行可能只评估180万元左右，将导致最终首付变高。”

这样看下来，选择“安居贷”虽然可以前三年只还利息，压力较小，但需要另外承担更高的房贷利率、更多的首付以及后期更大的本息压力。

如果现在上车，只有3年后收入稳稳上涨才能应付高额的房贷，但话说回来疫情下很多地方的公务员、事业单位都降薪了，前段时间就有烟台的老师因为收入下降集体罢课维权的事情发生。

相对稳定的编制内尚且如此，谁又敢保证3年后收入稳稳上涨呢？

如果对未来收入的预期不是特别乐观，“安居贷”反而会种下断供的祸根。

再者说，“安居贷”最大的特色是允许房贷这样的长期且大额贷款采用先息后本的还款方式，但这只能作为短期过渡的一种贷款方式，如果推广开来，肯定会面临资金杠杆加大的问题。

居民杠杆率越高，还款压力越大，越容易产生财务风险，现在这个情况，我们的杠杆真的不能再加也加不了了。

2020年开始监管就明确指出要抑制居民杠杆率过快上涨，美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年时间，而中国只用了不到10年，确实有点野蛮生长了。

2015年房地产去库存的时候，居民杠杆率连40%都不到，而今年5月居民杠杆率为62.5%，没什么再加的空间。

现在各地房市的政策层出不穷，比如广州被叫停的“接力贷”，完美实现父债子偿；湖南的首付5%，首年0月供；河南的大蒜、小麦抵房款。

还有珠海的一人买房全家帮，珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。

之前买房是掏空六个钱包，这次是“名正言顺”地掏空六个人的公积金。

小巴提醒大家，未来市场的促销手法可能会越来越让人眼花缭乱，千万不要轻信宣传，还是要自己去正规银行算笔细账。

就像“安居贷”听起来是减轻还贷压力，压力后置，但仔细看来风险还是很多的。

只有房子直接降价，或者直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他换汤不换药的模式都需要慎之又慎。

更重要的是，购房前一定要充分评估自己的资金能力、还款能力。如今是特殊时期，大家对自己未来的收入预估最好还是以保守为主，千万不要盲目乐观，断贷真的是不能承受之重。

前十年月供可省26%！广州有银行接受先息后本，是真的香吗？

30年的房贷也可以先息后本了？

近日，朋友圈在传这张图：

先息后本房贷业务属实

面向企事业单位员工

有媒体记者采访某银行的房贷经理表示，确实有这项业务。

前10年每年先归还利息，每年年末归还1%本金第11-20年每年先归还利息，每年年末归还4%本金；第21-30年每年先归还利息，每年年末归还5%本金。

新房二手房都可以做。

不过银行这项业务主要面向的是国企、事业单位等优质单位的员工，年收入必须达到全年利息+本金总和的两倍。

前十年月供可省26%

适合工资不高年终奖高的人

那么，这种先息后本的还款方式适合普通上班族吗？

我们按贷款200万，4.45%年利率，还30年计算，三种还款方式第一年的还款金额如下：

跟等额本金相比，先息后本第一年还款总额少了45306.94元，月供少了5442.24元，还款压力降低42%。

跟等额本息相比，先息后本第一年还款总额少了11892.56元，月供少了2657.71元，还款压力降低26%。

这对于需要每月给齐月供的上班族来说，压力小了不少。

至于年底的2万本金，年终奖+一年的积蓄，可以轻松搞定。一次性的还款压力，远低于每月按时给齐月供。

这项新的还款方案有两个优点，一是月供低于普通按揭，二是本金按年支付，压力较小。

适合体制内月工资不高，但年终奖高的人员，可以缓解还款压力。

缺点是支付给银行的利息更多。

但是该方案优点仅限于前十年。

第11-20年，年末归还4%的本金，即年底还款8万；第21-30年，年末归还5%的本金，即年底还款10万。

对于上班族来说，还款压力骤增。而且，先息后本的利息总额是最高的。

所以，你觉得这种先息后本的还款方式怎么样？

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