房贷利率普降，部分城市低至2.6%！算算能省多少钱

对于贷款买房的消费者来说

房贷利率

是购房决策中的重要考量因素

还贷年限多长、房贷利率多高

一定程度上

影响着消费者的购房意愿

近日，随着人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，多地纷纷调整首套房贷利率下限，部分城市房贷利率已低至2.6%，这也是金融监管部门今年以来第二次下调首套房贷利率下限。

01差别化调整房贷政策

近日，人民银行、银保监会发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

通知规定，2022年6月—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。具体如何调整，由各城市根据当地房地产市场形势变化及调控要求自主决定。同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，该政策发布，是金融监管部门今年以来第二次下调首套房贷利率下限。今年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。从2021年9月份房贷政策大拐点以来，一年过去了，各类房贷调整政策不断，充分体现了央行等部门用好房贷工具的导向。

据易居研究院智库中心统计数据，结合国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，记者整理发现，满足“今年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”这一条件的城市有23个。

其中，天津为直辖市，石家庄、哈尔滨、武汉、昆明、贵阳和兰州6个城市为省会城市，大连为副省级市。其余15个城市均为三四线城市，分别是秦皇岛、温州、泉州、泸州、大理、岳阳、宜昌、北海、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

02部分城市房贷利率低至2.6%

根据《中国消费者报》记者不完全统计，近期全国已有30多个城市纷纷调整房贷政策。

10月11日，天津市住房公积金管理中心宣布下调首套房公积金贷款利率，10月1日以后发放的首套房公积金贷款，5年期以下（含5年）利率调整为2.6%，5年期以上利率调整为3.1%；第二套房公积金贷款利率保持不变，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分别为3.025%和3.575%。

10月9日，北京市住房公积金管理中心宣布，已执行首套房贷5年期以下（含5年）2.6%的利率，5年期以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。

杭州、无锡、东莞、宜昌、石家庄、宁波、南宁等地也陆续发布下调首套房公积金贷款利率的通知。调整后，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。

房贷利率调整，可以直接减少购房者的成本支出。

据机构测算，以一笔600万元、期限30年的首套公积金贷款计算：

按照等额本息还款方式计算，执行新贷款利率后，贷款期间可为职工节省利息支出18万元，每年可减少还款额5900元。

除了调整公积金贷款利率，山东济宁、广东清远、湖北武汉等多个城市已经阶段性下调首套房商业性个人贷款利率下限15个基点，这些城市所在的多家银行目前实行的首套房商贷利率均已降至4%以下，大多为3.95%，最低可达3.7%。据测算，调整后，30年期100万元商业贷款可节省利息3.12万元。

相较总房款，利率下调所节省的利息看似不多，但对于很多家庭来说，“能省一点是一点”。最近想换套二手房的北京消费者方女士对《中国消费者报》记者表示：“想买房就要精打细算，公积金贷款利率下调能减轻点儿压力，最近楼市利好政策不断出台，这也是我下决心买房的因素之一。”

03调控政策提振市场信心

楼市政策的连续调整对市场信心及预期的企稳起到积极作用。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，未来保交楼、保民生、降低首付比例、放宽限购才能真正提振市场信心。在他看来，首次置业首付比例下调到10%，二套首付比例下调到20%—30%，对房市的提振作用会更大。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，应抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下，因城施策，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国消费者报》记者表示，除了降低房贷利率促进更多需求释放外，还要在供应端发力，鼓励开发商降价促销，多推中低价位、中小户型普通商品住房；同时，要加速房地产风险处置，加快保交楼，以提振市场信心。

中国消费者报新媒体编辑部出品

来源/中国消费者报·中国消费网

记者/孙蔚

编辑/裴莹

监制/何永鹏任震宇

11月LPR按兵不动：1年期3.65%,5年期以上4.3%

焦点财经讯盼盼11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。

据了解，LPR已经连续三个月保持不变。LPR上一次调整是在8月份，5年期以上LPR再度下调15个基点，降至4.3%，1年期LPR则在今年1月20日下调10个基点后再度降低5个基点，降至3.65%。

东方金诚认为，11月5年期LPR报价未下调，或与当月金融支持房地产16条出台，当前处于政策效果观察期有关；另外，近期市场利率上行较快，也会对报价行下调LPR报价形成一定掣肘。

不过，东方金诚认为，年底5年期LPR报价有望下调。

首先，为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期LPR报价下调的迫切性较高。数据显示，近期房地产市场持续处于低迷状态，不仅楼市“金九银十”成色不足，而且进入11月以来，楼市筑底走势仍在延续，头部房企信用风险也在持续暴露。我们认为，就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是四季度及明年初稳增长、防控风险的一个主要发力点。

其次，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。近期一些地方出现房贷提前还款潮，也从一个侧面印证这了一点。与此同时，在经历前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期LPR报价先行下调。

最后，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期LPR报价加点的动力。9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行也在跟进；整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。

东方金诚判断，这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力——可以看到，今年4月首轮存款利率下调后，5月5年期LPR报价即曾单独下调。综合以上，我们判断12月5年期LPR报价有可能下调0.15个百分点。

本文源自焦点财经

房贷利率还要降？机构解读最新LPR报价

（图片来自海洛）

10月LPR维持不变。

由于9月金融数据向好，加之10月MLF利率持稳在前，因此此前市场普遍预期10月LPR跟进不动。

不过，考虑到要呵护房地产市场回暖，部分市场人士认为与其密切相关的五年期LPR有望进一步下调。

//10月份LPR持稳//

10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布信息显示，10月LPR报价持稳，1年期LPR报3.65%，上次为3.65%；5年期以上品种报4.30%，上次为4.30%。

Wi数据显示，2021年1年期仅在12月20日从3.85%下调至3.80%，而5年期以上全年都保持在4.65%未变。

2022年LPR逐渐开启下调。其中1月20日1年期自上次3.80%下调10BP至3.70%，一直保持至8月再度下调至3.65%，9月、10月均保持不变。

//本月LPR为何没有调整？//

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，当前流动性保持合理充裕，加之货币政策需要兼顾到内外均衡，因此短期LPR保持平稳。

第一财经援引东方金诚分析师王青、李晓峰、冯琳表示，10月5年期LPR报价未下调，略为不及市场预期，主要原因有三个。

一是当月MLF操作利率保持稳定，这意味着LPR报价基础没有发生变化。

二是9月末楼市利好政策“三箭齐发”，其中包括允许部分符合条件的城市取消当地新发放首套住房贷款利率下限，以及下调首套房公积金贷款利率。目前正处于政策效果观察期。

三是当前银行净息差已创历史新低，加之近期DR007以及商业银行（AAA级）1年期同业存单到期收益率均有小幅上行，也在一定程度上削弱了报价行主动压缩LPR报价加点的动力。最后，近期人民币汇率“破7”，也会对LPR报价调整有一定间接影响。

民生银行首席经济学家认为，外部环境变化可能也形成了一定制约。他表示，9月美国CPI和核心CPI涨幅均超出市场预期，进一步推升美联储继续大幅加息75个基点的概率。同时，10年期美债收益率再度上行至4%上方，中美利差倒挂幅度进一步走阔，国内实施货币政策需兼顾平衡内外部均衡。

//短期LPR报价再次下调动力不强//

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟认为，考虑到近期商业银行净息差已处于历史低点、10月份与11月份有1.5万亿元MLF到期，未来有可能通过降准置换大部分到期的MLF，以降低银行负债成本和息差压力，缓解信用扩张主体的约束，释放货币政策效能。预计LPR尤其是5年期以上LPR在年内仍有继续调降空间。

虽然短期存在下调空间，但还要看具体情况。

民生银行首席经济学家温彬认为，短期内LPR报价再次下调的动力不强。随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显效，短期内仍将处于政策效果观察期，再度下调政策利率的必要性不高。二季度以来，在供需有所失衡、存贷两端双重挤压下，贷款利率持续下行，银行净息差收窄压力进一步加大。在8月LPR已实现非对称下调且效果正在显现背景下，短期内LPR报价再次下调的动力不强。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华同样观点谨慎。他表示，从国内物价温和可控、政策空间足，银行盈利整体表现良好，资产质量稳健等方面看，LPR仍有调降空间。但未来调整需要根据宏观经济复苏、实体经济融资和银行息差压力等整体情况而定。

//房贷利率或将下行//

尽管短期LPR报价再次下调动力不强，但业内人士普遍认为，从中长期看，与LPR挂钩的房贷利率或将下行。

（图片来自海洛）

东方金诚首席宏观分析师王青表示，考虑到当前宏观政策仍保持稳增长取向，其中降低实体经济融资成本是一个重要发力点，加之8月LPR报价下调效应逐步体现，预计10月新增企业贷款利率将续创历史新低；在9月末两项房贷利率调整政策落地，10月新增居民房贷利率也将延续下行。为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行开始新一轮存款利率下调带动下，年底前5年期以上LPR报价仍有下调空间。

虽然这次利率没有变化，但在全国多地首套房贷利率已经降至“3”字头。

据中国证券报记者不完全统计，目前已有超过10个城市首套房商业贷款利率的下限低于4%，包括清远、石家庄、秦皇岛、武汉、天津、阳江、江门、宜昌、襄阳、贵阳、包头和济宁等，其中清远的首套房贷利率最低可至3.7%。

展望四季度，第一财经援引中国银行研究院在报告中建议，接下来应因地制宜放松需求侧限制措施，进一步降低人口流入地区限购门槛，通过降低首付比例、改善公积金使用方式范围等减轻刚需购房压力，适当缩小刚需和改善性住房之间首付比例、贷款利率等方面的差距，释放改善性需求。

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