延期两年多交房，业主索要逾期交房违约金，法院这样判

【大河报·大河财立方】（记者段伟朵）延期两年多交房，业主向置业公司索要逾期交房违约金8万余元，置业公司能否以不可抗力为由减免责任？7月18日，记者从郑州市金水区人民法院获悉，近日，该院一审审理、郑州中院二审维持原判的一起合同纠纷，通过准确适用不可抗力条款，维护当事人合法权益的同时兼顾企业发展，助力法治化营商环境建设。

【案情】

延期两年多交房

业主索要逾期交房违约金8万余元

2018年5月，张某（化名）作为买受人、某置业公司作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份，合同约定案涉预售商品房用途为办公，总金额53万余元，2019年8月31日前交付。合同约定：如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知原告的；2.在交房日前，买受人未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权推迟交付房屋；3.遇政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或不作为、城市规划变化、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。

除上述合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，需签署房屋交接单等。

合同还对其他事项作了详细约定。

合同签订以后，张某现金支付34万余元，剩余19万元以商业贷款形式支付，如约履行了付款的义务。不过，该置业公司未在合同约定的2019年8月31日前交房，而是直至2022年1月才通知交付房产，张某于2022年2月接收房产。

近日，张某起诉至金水法院，请求判令被告某置业公司向其支付逾期交房违约金约8.7万元（暂计），之后的违约金仍以53万余元为基数，按照日万分之二的标准，计算至被告实际交付房屋之日止。

对此，某置业公司认为，双方合同约定，“遇政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或不作为、城市规划变化、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的”，在受到影响的范围内，置业公司不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，并提交了政府通知、环保要求、政策要求、扬尘管控、疫情防控、重大恶劣天气等不可抗力影响施工进度和导致停工的文件资料。

【审理】

置业公司有逾期交房事实

也有符合减免违约责任的理由

法院经审理后认为，原、被告双方在签署的商品房买卖合同中明确约定了逾期交房承担违约责任的情形及可以顺延交房和免除违约责任的条件，但被告确有逾期交房的客观事实，排除有因果关系的影响因素后，被告尚应承担一定的逾期交房违约责任。结合本案案情，存在以下因素：首先，被告虽然逾期但已完成交付房产，原告已接收所购房产，双方已经止损。但该房屋用途为办公用房，和住宅房屋相比，逾期交付对原告的生活所产生的后果及影响程度不同，在被告承担逾期交房违约责任时，该影响程度应考虑在内；其次，就被告逾期交房的原因，当中有政府主管部门通知停工、环保治理、扬尘管控及疫情等原因造成的工程停工、交通管制、人员管控，但在2020年以前，被告已经发生迟延履行，应承担相应违约责任。然而疫情发生以来对社会各个行业的生产经营及群众生活造成影响，也影响了房企行业的建设施工进度和交房，且工程施工及有关联的各行业都受到了影响，从不同侧面对施工造成直接或间接影响，此因素应给予关切。

法院认为，原告购房是为了追求美好生活，被告售房是为了追求企业发展，两者为获双赢而签约，出现逾期交房情形，均不是双方希望出现的结果，法院希望原告能理解被告作为房地产企业生存发展遇到的实际困难，被告也应理解原告因长时间不能收房的急迫心情和对投资无法早日受益产生的实质影响。

综上，被告确有逾期交房的客观事实，也有符合减免违约责任的理由和事实，原告有权主张被告支付逾期交房的违约金。经综合考量，法院认为被告应向原告支付逾期交房违约金2万元为宜。最终一审判决被告某置业公司于本判决生效之日后十日内支付原告逾期交房违约金2万元，驳回原告张某的其他诉讼请求。此后，郑州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

【说法】

平等保护各方主体权益

推动建设法治化营商环境

针对该判决，一名法律业内人士表示，法院应全面发挥司法服务保障职能，准确适用不可抗力规则，助力法治化营商环境建设，既鼓励完成交易，积极挽救困境企业，又要保护原告的合法权益，帮助原告弥补损失，平衡双方利益。“法治是最好的营商环境。人民法院作为司法机关，应切实担当起推进法治化营商环境建设责任，立足司法职能，为高质量发展提供强力司法保障。”

随后，记者从金水法院获悉，该案是金水法院助力优化营商环境的一个缩影。近年来，该院充分发挥司法职能，不断优化司法服务，完善一站式多元解纷机制和一站式诉讼服务体系建设，深入企业了解司法需求，为当事人提供线上线下融合、优质便捷精准高效的诉讼服务；切实发挥司法裁判对公平竞争市场环境的维护和导向作用，平等保护各方主体权益，推动形成平等有序的法治化营商环境。

责编:史健审核:李震总监:万军伟

城封了，收入停了，房贷、车贷、消费贷“不能停”，这可怎么办？

从2020年初开始，全球暴发新冠疫情，在我们国家的全民抗疫的努力之下，疫情很快得到了有效控制。在之后的两年时间里，国内疫情虽有反复，但是也并不是非常严重。而在进入到2022年之后，国内多地都爆发了新一轮疫情，一些地方还采取了封城的措施，以避免疫情的继续扩散。

虽然，城市给封了，老百姓也无法工作，收入也停了。但是，居民们欠下的房贷、车贷、消费贷却一分不能少。这让很多人担心，如果疫情还这样持续下去，我们该拿什么来还债？

从目前情况来看，一座城市被封之后，对于一些行业的影响是很明显的，比如实体店、美食店、小微企业、教培行业、旅游行业等。而这些行业的从业人员的收入将会受到很大的影响，但是，他们所欠下的房贷、车贷却“不能停”。

如果城的时间长了，恐怕这些人很有可能因为没有收入来源，而选择弃房断供。资料显示，仅在阿里法拍网上，2021年全国法拍房就有168万套，而这在2017年时，法拍房只有9000套，在短短的4年时间里，阿里平台上的法拍房数量就激增了180倍。

目前，我国欠债的人群有主要有两大类：一类是房贷、车贷群体。目前我国居民房贷高达38万亿，有2亿人是房奴，另有4亿人共同还贷。如果因为疫情而封城，这些人还房贷就会受到影响。当然，车贷偿还起来的难度要比房贷要轻很多。

同时，还有车贷群体，但是车贷相对于房贷，压力还是比较轻的。而另一类是消费贷群体，主要是90后群体，资料显示，90%的90后都有消费贷款，平均贷款总额达到13万元。而如今，90后群体也被封城在家，没有收入来源，届时会有大量借债人员会逾期还债。

那么城封了、收入停了，对于房贷、车贷、消费贷等群体来说，他们究竟该怎么办呢？首先，在目前的局势之下，储蓄存款对每个家庭都是很重要的，如果家里没有什么积蓄，那么在疫情期间，不要说坚持还房贷、车贷，就连自己的生存都会成问题。所以，在疫情封城之后，大家还是要尽量存下一点钱，以备将来用于不时之需。千万别再过那种寅吃卯粮，借钱消费的日子了。

再者，无论是贷款买房、买车，还是消费贷款，都要量力而为，不要去做超过自己经济能力之外的事情。比如，买不起房不要硬撑，不如先租房居住，等到经济条件改善了，再去贷款买房。如果是明明自己的经济条件并不允许，就从银行贷出很多资金用于购房、购车，或者消费贷，一旦遇到疫情等突发事件，就没有能力去偿还债务了。

最后，普通老百姓如果遇到封城，再加上收入停止的情况，千万不要想放弃还债，因为这样会被列入失信人黑名单，不仅自己生活受到影响，而且还会影响到家人。只有等到城市解封后积极与银行进行沟通，希望能够允许贷款适当的逾期，相信在大疫面前，银行也会放宽贷款人的还款时间的。而贷款人在恢复了收入后，也要积极地把之前欠下银行的债务给还清，这才是最为明智的做法。

现在很多地方的城封了，居民的收入停了，这对于欠着房贷、车贷、消费贷的人来说，日子肯定不好过。对于欠下债务的家庭来说，以后真的应该减少债务，增加家庭积蓄，欠债也要量力而为，这样才能从容应对人生中的不时之需。

当然，对于现在这些无力还房贷、车贷，以及消费贷的家庭来说，可以与银行进行交涉，尽可能得到银行的谅解，等到有了收入之后，就把之前欠下银行的钱给还上。千万不要选择断供或者拒绝还债，这样的后果会非常严重。

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能否因疫情推迟还房贷？多家银行称可特殊对待，建议“保存隔离证据”

本文来源：时代财经作者：高文珣

图片来源：视觉中国

4月6日，“因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程”这一话题冲上微博热搜，截至发稿阅读量已超过3亿，上万网友参与讨论，不少网友表示希望能延缓房贷还款期限。

据时代财经了解，目前各家银行还没有收到任何关于“房贷延期还款”的相关通知，不过已有银行明确表示对“房贷延期还款”给予支持。

“其他省市地区，我不太清楚。但是截至目前，建行南京地区还没有收到关于房贷延期还款的任何通知。”4月6日下午，建设银行南京某支行的一位信贷业务负责人告诉时代财经，由于建行目前没有由于疫情减免或者延期归还贷款的相关通知，“因此，贷款客户还是要按时还款，否则会影响个人征信记录。”

针对“房贷延期还款”的问题，在常熟银行（601128.SH）4月6日的业绩说明会上，董秘孙明表示，对受疫情影响暂时失去收入来源的人员，给予房屋按揭贷款延期还款支持。“同时，结合客户情况，不列入违约客户名单、做好征信保护。”

图片来源：上交所路演中心截图

银行：保存隔离证据，咨询贷款经理

近日，因疫情原因，不少市民在网上求助，希望可以延缓房贷还款期限。

4月6日，时代财经分别拨打了六大国有银行，以及南京银行、江苏银行、上海银行等城商行的客服热线，这些银行均表示没有收到关于房贷延期还款的通知。

“吉林分行的确在今年三月出台了相关灵活还款的规定，但是上海地区还没有。”中国银行相关客服人员告诉时代财经，上海分行客服中心还没有“关于贷款能否延期归还的相关情况报备，因此客户要想了解能否延期还款，还需要去咨询当初办理贷款业务的具体支行或是贷款经理。”

时代财经了解到，中国银行吉林分行在今年3月下旬曾“启动疫情期间个人客户服务应急预案，制定便民惠民十大举措”，其中就包括“减缓压力，提供灵活还款安排；为省内个人住房、消费类贷款客户提供10日还款宽限期政策；提供调整个人贷款还款安排及银行卡个性化分期还款政策。”

图片来源：新浪网截图

除中国银行、建设银行之外，时代财经在采访中也了解到，工商银行、农业银行、邮储银行和交通银行的客服人员都表示，尽管尚未收到相关“房贷延期还款”，“但是建议去咨询相关贷款经理，可以尝试申请一下。”

例如，农业银行相关客服人员表示，他们近期收到的关于上海疫情期间房贷还款的相关咨询比较多。

“贷款客户可以电话咨询，并提供贷款人的名字、证件和贷款行、所需要办的业务以及目前遇到的困难，我们这边会进行提交。在我行复工之后主动与贷款客户核实相关情况，并根据情况和需求做特殊处理，同时请贷款客户保留好小区的封闭通知以及隔离证明等必要的证明材料。”上述农行客服人员公司时代财经。

除去六大国有银行，一些城商行的客服人员也表示“特殊情况可以特殊处理，但需要先核实。”

南京银行相关客服人员表示，目前该行没有接到房贷延期还款的通知，“但是如果贷款客户遇到特殊情况的话，可以致电我们，我们可以尝试帮他去反馈核实，然后让他关注一下核实的结果。但是，最终是否能够延期还款，要以业务部门核实结果为准。”

同样，上海银行相关客服人员也表示，目前没有接到通知，“最好能去咨询当初贷款的支行，因为每个网点可能会有不同的优惠政策。”

居民：2020年疫情期间的政策可否再用？

尽管目前多家银行确实没有出台“房贷延期还款”的相关通知，但是居民对于“房贷延期还款”需求却真实存在。

4月6日，在上海从事外卖配送的安徽籍务工人员周宇（化名）告诉时代财经，因为疫情，他的工作已经暂停了。

“我租住的小区被封了，人也出不去。我们外卖这一行，一天不出门工作就一天没有收入，我自己在老家还有房贷要还，现在就特别希望能给我延期一点时间，不要影响我的征信。”周宇认为，可以借鉴一下2020年疫情时期金融机构的贷款延期政策，“推迟还房贷还是有必要的，对老百姓是好事情。”

时代财经在网络上看到，类似周宇这种希望“房贷延期还款”的居民大有人在，“因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程”也成为热搜。

知名法律博主“陈小兜律师”4月6日在其微博中表示，此举“太有必要了，很多人尤其是上海的民众处于停摆的状态，收入大幅缩水甚至没有收入来源。上海这一波封控，不但让很多业务停摆，还要支付封控期间的高额生活开支，后续的复工也是任重道远。从关爱民生角度来看，应该给遭遇疫情且背负房贷的人适当宽限还款时间并对疫情期间暂停计息。”

图片来源：微博截图

时代财经注意到，2020年2月，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委曾联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，强调完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务，切实保障公众征信相关权益。

图片来源：中央人民政府网截图

按照当时的《通知》，针对个人而言，核心内容有两点：“1.对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要求金融机构在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。感染新型肺炎的个人创业担保贷款可展期一年。2.要求金融机构合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。”

时隔两年之后，上述《通知》还可以继续使用吗？

“这个我们也不清楚，毕竟还没有收到相关通知。这个是需要有分行以上领导的统一指导意见，我们才好给客户进行详细的通知。”某国有银行南京某支行一位信贷经理向时代财经表示。

该信贷经理指出，“房贷延期还款”的相关通知只需要各省分行颁布就可以，“吉林那个政策不就是中行当地分行出台的嘛！我想，分行也会特殊情况特殊对待，对于因疫情而失去收入的客户，是会给予一定的延期还款支持的。”

在常熟银行4月6日业绩说明会上，该行董秘孙明向投资者明确表示，“为践行普惠金融责任，强化对受疫情影响的社会民生领域金融支持，我行对受疫情影响暂时失去收入来源的人员，给予房屋按揭贷款延期还款支持，同时，结合客户情况，不列入违约客户名单、做好征信保护。”

“延迟房贷还款”对上市公司业绩又是否会产生影响？

4月6日，江苏某私募基金人士告诉时代财经，从2020年的历史经验来看，因疫情影响而延期还贷对银行股的业绩影响并不大。

“当年六大国有银行的业绩都没有下滑。短期而言，从量上看，实体经济与个体消费均受疫情影响，延迟还款肯定会影响当月业绩，但延迟并非不还款；其次，从质上看，很多人因为疫情影响而短期收入不稳定，势必会影响存量贷款质量，但这种冲击并不大，一旦复工之后就会消失。”

在他看来，银行基本面是由长期的宏观经济驱动的，“延期归还房贷是短期因素，更何况因疫情影响而被隔离或者封闭小区的省市地区并不多，因此并不会对银行的业绩产生实质性影响。”