时隔一年，被参考价指导的房子，抵押贷款还能贷多少钱？
去年的时候，成都相继发布了三批二手房参考价，其中涉及745个小区被指导。
如今，距离第一批二手房参考价出台已有1年。虽然，我们在二手房交易平台依然看不到被指导小区的房屋真实售价。
但这只是多问一嘴，或者多去线下看一趟房的问题。
二手房指导价最大的威力是影响贷款额度。
比如一套房屋的成交价是500万，但指导价只有400万。如果在去年，那它按揭贷款就只能按照400万的总价来评估贷款额度。
但在今年，二手房指导价已经开始名存实亡。据小二多方打听，现在很多银行的按揭商业贷款，已经不参照二手房指导价放款，而是遵循市场成交价进行放款。
二手房的价格松绑或许即将到来！
按揭贷款如是，抵押贷款更就不用说了。抵押贷款的可贷额度，自始至终都和指导价关系不大。
在房屋抵押贷款中，抵押物价值的确定往往由专门的评估机构进行评估并出具评估报告。
银行根据评估报告，给予该抵押物在可控风险范围内的贷款额度支持。如果都按照指导价来给评估价，那也就没评估公司什么事了。
去年二手房指导价刚出来那会儿，确实一定程度上会影响评估价格，但并非唯一因素。评估机构通常还会从以下几个方面来综合衡量抵押物的价值。
1、房屋的使用时间使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些。
2、房屋的地理位置房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，热门地段的价格自然高。
3、楼体结构、楼层、朝向好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不太理想的房子高出3%至8%。
4、小区的配套及周边环境交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
5、房屋的市场行情一般情况下，该区域房价持续上涨，评估机构就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
房产抵押贷款能贷多少？影响房产抵押贷款额度有哪些原因？
房产抵押贷款能贷多少？这是很多老板们常问的问题。
今天我们就来仔细的说说房产抵押贷款能贷多少？影响房产抵押贷款额度的原因有哪些？
在说之前先看公式：这里包含了全款房抵押贷款公式和按竭房办理抵押贷款公式
全款房：房屋评估价X贷款成数=房屋可贷额度
按竭房：房屋评估价X贷款成数-剩余贷款=房屋可贷额度
比如：你有一套价值200万的房子，贷款成数一般是7成
200万X房屋7成=140万
同理有一套200万的房子，按竭贷款还有60万没有还完，贷款成数7成
200X房屋7成-60=80万
当然房产抵押贷款能贷多少并不是说算出来是多少就是多少，这只是一个初步的评估价格，具体额度是由银行根据你的资质，各方面情况来定的。
那么在哪些情况下会影响贷款额度呢?
1.房产的评估值
这之中影响房屋贷款额度的评估值因素主要包括：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、建成年代、楼层等。
本来房子是可以贷7成，但是由于其中的某一个情况，银行规避风险会出现砍成的情况
2.抵押的房产不同，贷款成数会有区别
商品住宅的抵押率最高可达70%
写字楼和商铺的抵押率最高可达60%
工业厂房的抵押率最高可达50%
3.个人月收入各方面资质情况
个人收入的多少，也会被银行想到贷款因素范围之内。若个人收入较低，银行会想到你是否有足够的还款能力，则银行就会降低贷款额度。
3.银行贷款限额
不同的银行所推出的贷款项目不同，有的银行限额最多只能贷到300万，有的能贷到10000万以上，所以，去不同的银行能贷到的最高限额也有肯定影响。
以上就是房产抵押贷款能贷多少，和影响房产抵押贷款额度的原因。
房屋抵押贷款的利率是多少？最低又可以申请到多少？
今年的抵押经营贷款比正常按揭房贷的利率还要低，于是好多人开始关心这个问题贷款置换的问题。那么资质比较好的同学可以申请到多低利率呢？
先说结论，多个城市，比较适合普通人的产品，可以申请到年化3.85到4.35的利率，20年等额本息还款，3年5年或者10年还一次本金。举个例子，100万的贷款，3.95利率，月供是6033，5年之后剩余本金大约是80万。宣传中更低的利率要么会附加隐藏条件，并不容易获得，要么就是经过了一些列的换算，吸引眼球。
总的来说，就是银行的要求越多，门槛越高，那么它的利率就会越便宜。市面上的银行一般都能申请抵押经营贷款。一般我们把银行分为三大类，比如国有大银行，股份制银行和地方性的小银行，金融机构等民间借款利率太高，就不讨论了。
第一，国有的四大行，他的资金主要是支持小微企业真实经营的贷款，它的利率肯定是最低的，一般都在年化4以下先息后本的产品，甚至还会有贴息，能到1-2个点。首先银行会要求公司是真实经营的，有对公流水，有纳税。有上下游的合同，打款进第三方对公账户等等。真实的公司经营周转，一般要求1年一还本金或者3年一还本金，授信的时间呢，一般是3年，最多到10年。那么就算能申请到这样的贷款，一年一过桥，万一不续贷，就会很糟心，比如这几天的深圳某行就要求很多客户转走，不再续贷。
第二，股份制银行，是我推荐比较多的。他们的要求也是比较高，会看借款人5年内的征信，但是相对来说可以操作的空间会稍微大一些。一般是授信10年到20年，5到10年还一次本金的，月供会拉长到20-30年等额本息还款。利率是在3.95到6之间。同一家银行，在不同城市，它的利率也不同，比如说某行在北京最低可以做到4.35，但是在上海和杭州就可以做到3.95。某行在北京授信10年，上海就可以授信20年，中间续贷一次。在成都就可以做30年等额本息还款，当然会有一些附加条件。
第三，一些地方银行，他们对个人的征信和房产情况要求会相对比较松一些，但是他们的利率就会高一点，会在在7-9之间。尽管如此，也会比民间借贷便宜很多。机构借款在12-15个点是很正常的。我今年6月有卖出过一套西安房产，贝壳来垫资，用的是银行信托的资金，贝壳要付给信托的利率是10.2年化。贝壳一年的用款量都没有谈到10个点以下。
我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎点赞和评论。
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