按揭中的房子能做抵押贷吗？什么情况下适合做抵押经营贷？
坐标深圳。
很多客户对房产抵押贷不了解，习惯性的认为还在还银行按揭款的房子就不能做房产抵押贷，实际上按揭中的房子完全是可以做抵押贷的。
一套房能否做抵押贷的前提条件是有房产证，也就是说未出房产证的房子是无法做抵押贷的。
除了有房产证这个前提条件外，只要房子还有空间可贷就都可以做抵押贷。
因为一般抵押贷额度并不是市场价来决定的，而是根据评估价或者指导价一定的比值来确定可贷额度。
以深圳为例，一般是评估价7成或者是指导价9成，取低原则。
比如一套房产评估总价500万，指导价450万，按照评7指9来算，按评估价能贷350万，指导价405万，这种情况下这套房子抵押贷就只能贷350万。当然评估价因为评估机构的不同有一定的浮动空间。但总体相差不大。
这套房子，如果业主还欠银行按揭款350万，抵押贷可贷总额也才350万，因为抵押贷需要赎楼还清银行按揭欠款。这个房子就没有空间套现了。
那么什么情况下适合做抵押贷呢？，一般有如下三种情况适合做抵押经营贷。
第一，如果业主做抵押贷的目的是减轻目前还款压力，或者说需要部分资金周转，我们通过渠道，尽量把评估价拉高，这样就还有部分套现空间。因为抵押贷很多都可以做先息后本还款方式，前期每个月都只需要还利息，最后才需要还本金，而抵押贷利息又明显低于房贷，所以就能实现大幅减轻目前还款压力的目的。
比如深圳前两年普遍房贷利率在5.0左右，欠银行贷款300万，20年等额本息还款，月还款将近2万，
转换成抵押贷300万，先息后本，随借随还，每个月还款8790，前期每个月减少月供1.1万，可以大幅缓解短期资金压力。
尤其是现在房产市场普遍不景气情况下，短期难转手又面临高额月供，一旦收入不稳定就会面临较大还款压力。
这种方式就能够很好的解决这个问题，如果后续房价回暖能够保值增值，可以通过卖掉房子来实现还本。
第二，如果业主做抵押贷的目的是平转降息，即使已经没有套现空间仍然是可以做的。
这种适合房贷利率较高的客户群体通过较低的抵押贷利率实现降低总利息和减轻月供压力目的。
比如，房子银行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5，如果转换成抵押贷300万，年化3.7，存在1.8的利率差，300万一年可以省5.4万利息，10年能省54万。20年30年省的更多。
当然房贷相比抵押贷最大的优势是贷款周期长，而抵押贷普遍在3-5年，长点的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年这么长周期的授信的的抵押贷中途都是需要还本过桥再续贷的。
比如3年内需要一次性还本续，或者5年一次还本续贷，它的风险在于如果银行不续贷，客户短期内就面临高额的还本压力。
另外一个风险点在于利率变化，比如今年跟银行做抵押贷利率年化3.7，授信10年，每3年一过桥续签，3年后跟银行续签时是要以当时银行抵押贷利率为准的，并不意味着授信10年就一直是3.7年化。未来利率可高可低，长期看趋势是向下走的。
需要说明的是，只要客户正常还款，征信负债和逾期没有大幅度增加，银行一般都是愿意续贷的，因为银行放贷也是为了盈利，正常合作的优质客户银行是非常愿意继续合作的。
最坏的情况是被银行抽贷或者不续，在这种情况下可以找其他银行继续做抵押贷。
只要不是太大的问题一般经过渠道包装后是可以继续做的。
第三，房子有可贷空间情况下，可以通过抵押贷套现。
比如全款购买的红本在手房，或者是首付比例较高的房子，还有就是已经升值的房产，只要是经过评估后仍然有套现空间就可以做。
比如房子还欠银行200万，但抵押贷能贷500万，这样就有了300万的现金可使用。
其实很多深圳的业主都是通过抵押贷去套现的。有些客户会问抵押贷套出来的钱能用来买房吗？能用来还债吗？能用来投资吗？
这个问题我在另一篇文章中有详细讲述过了，简单来说，名义上肯定是不允许的，但现实中，通过合理方式的规避，是基本不存在问题的。现实中绝大部分抵押贷都是以这种方式去进行的。
抵押三间店面借款近300万，逾期未还并拒不执行？法院直接上门
日前，泉州丰泽区人民法院对一起拖欠银行贷款290万元的案件进行了强制执行。
01
拒不执行法院强制开锁评估
在2015年至2016年间，被执行人泉州某公司自愿以名下的3间店面作为抵押，为三笔共计290万元的借款提供担保。借款期限届满后，被执行人未能偿还借款，申请人方面便向丰泽法院提起了诉讼，并在判决生效后申请了强制执行。
执行人员表示，由于被执行人方面未主动配合执行，他们准备对抵押的三个店面进行强制评估，为后续的拍卖做准备。
02
要求占用者限期腾空后续将拍卖抵债
现场，一名物业工作人员来到了现场，执行人员明确向其表示，要通知店面占有使用者，限期将店内的物品腾空。
随后，执行人员又完成了对剩余两间店面的现场评估工作。
执行现场
执行人员表示，后续会依照法律程序，对抵押的三个店面进行拍卖，维护申请人的合法权益。
丰泽区人民法院执行员曾彩婷
评估报告出来后，我们会依法向被执行人进行送达，如果现场租户有意向购买这个标的，我们也会对租户进行一个通知。如果双方对评估报告都没有异议的话，我们会将这个标的挂在京东司法拍卖平台上拍卖。
房屋二抵额度计算
在房屋抵押贷款中，一般分为一抵和二抵，一抵理解起来相对比较简单，即全款房进行房屋抵押，一般是按房屋的现价并根据相应的折率给予贷款额度。
房屋二抵，是指在房屋已经存在一抵（按揭贷款也是一抵的一种）的情况下，看房屋是否有空余价值，如有，可以再次进行抵押贷款，俗称二抵或二押。
二押基本分为两种类型：一是按揭房的二次抵押；一是房屋已经在某一银行有经营性抵押或消费性抵押，但是房屋价值还有剩余的空间，此时二抵就是将房屋的剩余价值给贷款出来。市场上更多的二押是对按揭房进行二次抵押，一般按揭房的他项权证上是一般性抵押，非最高额抵押。
下面具体来看看二押的额度是怎么计算的。主要有两种，我们举个例子来看。假设某一商品房5年前购买，当时购买价100万，贷款70万，每月月供3800，剩余贷款金额62万。该商品房现在评估价为300万元。那么二次抵押的可贷金额是多少呢？（假设二抵的折率为6折）
第一种情况：先对现值打折，然后减去剩余贷款，那么可贷金额为：
300*0.6-62=118
第二种情况：先减去剩余贷款，然后在此基础上再打折，那么可贷金额为：
（300-62）*0.6=142.8
折率一样，但算出来的可贷额度却是不一样的，相差142.8-118=24.8万元。
当前市场上的二次抵押产品基本都是采用第一种情况，但是第二种情况也是存在的，那么这种情况下，第二种情况在额度上的优势就比较明显。
当然，并不是说第二种情况计算出来的二押额度比第一种情况计算出来的额度高就一定好，因为贷款产品在设计时也是综合考虑的，如果某一方面的亮点突出，那么其他方面可能就不会那么亮眼，具体选择哪种，都是根据客户实际情况来的。
写在最后，虽然二次抵押有特定的计算方法，但是最终能贷款多少，也是需要结合客户的综合情况给定的，尤其是银行类的抵押产品。
