最长30年的房产抵押贷款or购房按揭贷款，你可不一定能贷30年

本期贷款问题：申请购房按揭贷款时，明明告诉我最长贷款年限是30年，为什么批贷时只给我批复了20年？

贷款问题解答：众所周知，购房按揭贷款最长贷款年限是30年，少部分房产抵押贷款产品最长贷款年限也可以达到30年之久。

那么，是不是任何人申请购房按揭贷款或者房产抵押贷款，都可以获得最长贷款年限呢？

不是的，并不是所有贷款申请人都可以获得最高贷款年限的。

实际上，最终贷款年限是由贷款申请人的年龄和房龄决定的，在期房按揭贷款中可以将房龄忽略不计，但二手房按揭贷款与房产抵押贷款中的房产一般都是具有一定年限房龄的，就需要计算到了。

我见过网上不少同类问题，但大多数回答实际上根本都是错误的。答题者自封了各种名头忽悠读者，却出尽了洋相。

那么，银行是如何决定实际的贷款年限的呢？

首先，抵押贷款产品和购房按揭贷款产品都有对贷款申请人和房产的年龄年限限制要求，而这两个年限恰好就是限定最终贷款年限的要素。

为了方便理解，我们假定一下某家银行的某个贷款产品的限制条件：

贷款申请人最高年龄限制为X岁；贷款申请人实际年龄为X1岁；可抵押房产的房龄限制为Y年；实际房龄为Y1；规定最高贷款年限为Z年；然后根据下方贷款年限的风控公式计算后选取最小值即可：

实际贷款年限=i【X-X1,Y-Y1，Z】

比如默认上图题主申请的期房购房按揭贷款，那么我代入数据之后可以得到以下结果。

实际贷款年限=i【60-37,30-0,30】=23年。

方便大家更容易理解，我们再举个例子：

某人今年29岁，想要将名下房龄为5年的房子进行抵押，申请银行最长30年的房产抵押贷款，申请此贷款产品的年龄最高不得超过60岁，房龄不得超过25年，那么如何计算呢？

我们代入数据，

实际贷款年限=i【60-29,25-5,25】=20年。

你学会了吗？

注意：此处i的意思是选定【】内最小值；此公式一般适用于房产抵押贷款、二手房按揭贷款、期房按揭贷款（期房房龄为0）。此公式需要以周岁周年进行计算，否则存在误差，但误差一般为1年。

银行出新政：纯商贷可贷到85岁

85岁你或许不能上班了，但你还可以还房贷，这就是近期新政策。

2022年10月22日，据成都当地媒体消息，中国银行成都高新支行调整了贷款政策。

里面有几条重要信息：

贷款年限放宽，男女均可贷到85岁，最长30年。

简单来说就是此前年龄50岁的，只能办理20年贷款，某种儿就会超过最大年龄贷款年限70，新政一出，不仅50岁的可以办理，55岁的都可以办理30年贷款。

不过必须是纯商贷，不能使用公积金贷款或者公积金+商贷的组合贷。

且提前还款免收违约金，无次数限制；支持提前还款后缩短贷款期限；首付5成（含）以上可以不提供流水。

这对于买房大军来说是两个信号。

一来是好房不怕晚，持观望态度的，可以有较多的时间筹备资金，不用担心年龄超过贷款年限。

二来是警惕“传宗接贷”，我国目前的平均预期寿命是78.2岁，贷款至85岁，意味着比平均寿命时间还要长，“人走了，‘贷’不走”。

成都其他几家主流银行的纯商贷中，除中行外，农业银行、中信银行年龄限制75岁，工商银行年龄限制74岁。

另有4家银行，包括成都银行、兴业银行、交通银行、光大银行年龄限制70岁。

建设银行则限制为69岁。

这种家人共贷，夫妻共贷的情况并不是第一次，之前4月份广州闹得沸沸扬扬的接力贷，仅存在一天就停止了，但透露出的信息还是被群众所接收了，还有6月份广东珠海的“一人购房全家帮”，也是靠公积金“接力贷”，性质都是一样的，还有越来越多的银行推出“接力贷”，“贷贷相传”不再是口号。

接力贷可贷至85岁的情况不久前也曾在南京出现。

最初是一份南京某大行的一手住房贷款须知材料在网上流传，信息接收主要为以下几点：

1、借款人及配偶名下无房贷记录，最低首付30%。

2、最长可贷30年，可贷至75周年，最大可以贷至85周岁，子女共还。

3、学生可以贷款，父母共还。

4、男女朋友可以共同购房贷款，甚至是前夫妻都可以共还。

据悉，离婚夫妻作为共同还款人，购买新房需要看开发商合作的银行具体政策，并不是所有的银行都可以做。

01

银行为何如此？

一方面是成都作为新一线城市，城市规模扩大快，经济增长高，吸引不少外来人员，导致新增购房人口增加。现在限购政策有所宽松，但是成都的房价近些年相对坚挺，降价空间很少，为了提高房产成交量，必须要想方设法降低购房成本，放宽购房调条件。

另一方面是成都今年的集中供地总共有四个批次，在二批次集中供地中，33家企业获地，央企、国企、平台公司就占了8成，单是华润就竞得了6宗土地，耗资约87.15亿元。

民营企业羸弱，资金承压过大，不敢轻易拿地，所以供地都被央国企拿走了，拿的还是核心地段的优质板块，房地产则是投资收益最大的项目。

成都第三批次集中供地共48宗，各区土地限价和清水房限价很明显，政策上的优化能为开发商投资拿地创造更多的利润，于是地有了，开发商有了，买家就得就位了。

（来源：楼盘网）

不过据数据统计，今年9月成都新房共成交6191套，二手住宅成交7406套，对比8月的12235套(新房)、14609套(二手房)来看，几近腰斩。

国家统计局公开数据表示：

全国商品房销售和待售

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

房产存量整体较大，市民买房意愿依旧不强烈，开发商资金难以回流，需要地方放款购房条件，银行放松贷款要求予以支撑。

02

该不该买房？

除了贷款年龄增加，今年来，房地产的政策调整也比较频繁。

今年以来，LPR三连降，5年期以上报价降至4.3%

最高时多地利率在6%以上。

9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

其中，5年以下（含5年）首套房公积金利率调整为2.6%，5年以上首套房公积金利率调整为3.1%。

次月，成都公积金中心就发布通知并执行，公积金贷款成本也进一步降低。

现在又放宽贷款最大年限，从三个方面突破市民的心理防线，但其中利害必须要缕清。

放大到85岁，仅限于纯商贷，其他贷款模式是不受用的，尽管现在商贷利率多次下调，整体利率还是较公积金贷款高。

房贷还款年龄提高之后，一定程度上能够降低购房者每月的还款压力。

以100万元的房贷为例，假设房贷利率4.3%，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷还款年限从15年延长至30年后，每月的月供压力能够减轻2778元。

不过，总利息增加了39.1万元，这对于80多岁的老人来说，是一笔不小的经济开支。

如果年龄在18-40岁之间，采用纯商贷支付5成（含）以上首付，不提供流水，一定程度上可以提高银行贷款审核通过率。

放宽的贷款年龄限制，也可以减轻前期的房贷压力，更有利于刚需和换房家庭。

有利也有弊，具体看需求。

来源：且说金融

房抵：年化最低3.7%！最高可贷9成！附办理指南

所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且在取得房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

与大众们认为“资金充足才会全款”的想法不同。恰恰是不足以支付二套六成或七成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。

很多人便想到了这种能绕开二套房贷只能贷三四成的“限制”，开发出了另一条“捷径”

一小部分人首套也会采取全款抵押方式，大多见于单身人士。他们因为首套总价很低，如果办理按揭贷款，把宝贵的首贷资格给浪费了，而全款抵押是不占用首贷的名额的，以后结婚时还能置换办理首贷按揭。还有一些人是老手，熟悉“无限房票大法”，这里不做过多介绍。

产品介绍

贷款成数：最高9成

额度：最高1000万

期限：3年

还款方式：先息后本

利率：一年最低3.7%，三年最低4.0%

抵押物：位于杭州主城区、萧山（余杭临安或者商业用房利率上浮0.2）

面向对象：

①能提供住房、别墅的个体工商户、小微企业主。

②支持借款人本人，夫妻双方直系亲属或经营实体的抵押物。

▍关于资金成本

由于需要一次性付出全款，如果手里资金不充足的情况下，则需要三方公司垫资或个人拆借，会有一定的资金成本。

全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和抵押贷款手续费，合计3%-5%左右。

▍关于预审资质

这一步很重要，如果不做预审，可能会出现购房后，银行贷款办不下来或者成数不够的问题，导致资金周转时间延长，这点必须提前规划，找专业人士咨询。

▍关于操作流程

1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

3.出产证后办理抵押归还垫资款

二手房，从过户到出产证的时间大概2-3个工作日，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-15天。

▍全款再抵押的优势

1.全款购买有一定的议价空间2.可贷成数高：抵押不受购房政策限制，一般都能贷到房产价值7成，有些银行甚至可以贷到8-9成额度。

3.解决了一些非首房首贷下的杠杆问题，为广大购房者降低首付比例，有了更多选择空间。

▍全款再抵押的劣势

1.无法使用公积金：由于是房产抵押贷款，无法使用公积金偿还贷款。2.不适合期房办理：只有在现有房屋和房产证能够立即办理的情况下，才能进行抵押（大多出现于买二手房）