有钱了，想把房贷提前还了划算吗？是缩短年限好还是减少月供好？

对于年轻人来讲，想要全款购买一套房子是非常不容易的一件事情，所以有很多人在买房的时候就会选择贷款，之后有不少人手里比较宽裕，就会想着提前还款。那么，房贷提前还款划算吗？利息怎么算？是缩短年限好还是减少月供好？

一、房贷提前还款划算吗？

提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。

以下四种情况不宜提前还贷：

1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。

2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

4、纯公积金贷款的客户，不建议提前还款。因为公积金贷款利率较低，等于是一项福利，不管做何种理财收益都大大超过贷款利率。

二、房贷提前还款利息怎么算？

提前全额还款的话，利息计算到还款日。提前部分还款、还款期限不变，意味着每期还款金额减少，利息按照提前还款后的本金余额计算，还需支付一定的违约金，不同银行的规定不同，大致分为三种情况：

1、还房贷不满一年就提前还款的，要收取提前还款额3%的违约金；

2、还房贷一年到两年后提前还款的，收取提前还款额2%的违约金；

3、还房贷两年到三年提前还款的，会收取提前还款额1%的违约金。

三、房贷提前还款是缩短年限好还是减少月供好？

对于提前还贷还是缩短还款期限，这两种方式都有各自的优点，购房者还是要根据自身的经济情况和需求，来进行理性的选择。

1、缩短还款期限

假如购房者选择缩短还款期限，意味着购房者每个月需要偿还的月供不变。缩短还款期限的还款方式的优点是，减少贷款的总体期限，还可以将欠款尽快还清。

最主要的一点，就是提前还款后所产生的利息会减少很多，不用白白的往银行送钱。省下的钱不仅可以为家庭做更多更好的财富规划，还能够让自身的生活条件变得更优越。

2、降低月供

假如购房者选择降低月供的还款方式，就意味着还款的总体期限没有任何改变，同时还可以节省出一部分的利息。降低月供这种还款方式的优点就是，对于每月收入不多的上班族来说，每个月需要支付的还款金额少经济压力小。

如果是生意人选择这种还款方式，对于购房者来说每个月的还款压力减轻很多，可以有多余的资金用于个人生意进行周转。

总的来说，房贷提前还款是否划算需要根据具体情况来看，例如用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的，提前还款不划算。

提前还房贷比买基金买理财产品更划算 网友笑称“赚”一辆车

大多数人买房时会选择贷款，即使手里有闲钱也不会急于还贷，而是拿去做其他投资。近期，沈阳晚报、沈报全媒体记者在抖音和小红书等平台发现不少年轻人在分享自己提前还房贷节省利息的经历，提前还贷似乎已成为一种＂理财方式＂。

提前还贷悄然兴起

之前大家都说房贷不要提前还，可如今为什么开始流行提前还款了呢？

人民银行5月6日发布的数据显示，今年3月份新发放个人住房贷款利率为5.42%，已远超银行三年定期存款利率和银行低风险理财产品的利率。同时，今年以来，股市和理财远没有之前那么香了，股票和基金持续下跌、理财产品收益率普遍低于3%、定期存款利率下降，宝宝类活期产品收益率更是低于2%，银行大额存单收益率3.42%还得靠“抢”。一大波年轻人认为自己的投资收益不能稳超房贷利率，还贷周期拉的越长就会越吃亏，手中闲置的钱用于提前还款是当下最好的选择。

“身边不止一个朋友提前还了，如果没有更好的投资渠道，手里闲钱的理财收益根本跑不赢房贷利率，钱放在手里还不如先还一部分房贷，可以节约下大笔利息，节省利息就相当于自己赚钱了。”市民商女士说。

提前还贷真会省钱吗？

一位网友晒出近期他还贷的经历，2020年他买了自己的第一套房子，商业贷款145万元，期限24年，等额本息利率5.2%，每个月月供8800元。最近三个月他发现自己省吃俭用每个月按时还的房贷竟然全都是给银行的利息，自己的本金仅减少了2万元。一旦没有了收入还不上贷款，银行会直接收回房子。经一番盘算，他提前还了所有贷款，足足为自己省下了85万元的利息。

90后小丹刚刚申请了提前还房贷，本金还了12万元，利息一下子减少了29万元，非常划算。“这12万拿在手里，理财整不好还会亏损，省下的29万元我可以买辆不错的家用轿车。”小丹说。

银行提前还房贷的方式有两种：第一种是还款年限不变，月供减少；第二种是月供不变，还款年限缩短。假设你贷款100万元，按揭30年已还了2年，准备提前还款10万元。如果选择期限不变，月供减少，利息降9万元；如果选择年限减少，月供不变，利息能省下来25万元。所以，提前还贷，选择第二种更划算。

提前还贷不适合所有人

很多人都想提前还清房贷来减轻压力，但还得根据自己的实际情况。

韩先生于2019年在沈阳商业贷款100万元购买了一套婚房，月供6000元，最近他手里有些闲钱，正盘算着是否提前还贷。如果提前还一部分或许能少些利息，但也会导致现金流出现问题。

前些日子，王女士看到自己的好友提前还贷省了不少利息，也产生了同样的想法。“不过，我担心提前还款会影响日后的生活质量，经一番考虑最终放弃了提前还款的念头。”王女士说。

业内人士表示，“是否需要提前还贷，得根据每个人的实际情况决定。如果有闲钱，又没有理想的投资项目，不妨提前还贷。不过，如果是公积金贷款，利率较低，无需考虑提前还款，可将手中闲钱购买银行大额存单，收益率会高于这个成本。”

来源：沈阳晚报

住房公积金提前还贷，划算吗？

有不少财蜜留言问到了有关「公积金」的一些问题：

比如单位不给缴公积金算违法吗？公积金账户有余额，是否可以取出来提前还贷？商业贷款能转成公积金贷款吗？等等。

小伙伴对于公积金确实还有不少疑惑，今天捡钱君就挑几个常见问题，帮财蜜们答疑解惑。

当然了，也要强调一点，全国各地的公积金实行政策各有差异，所以你所在城市具体的公积金使用办法，还请详询当地的公积金服务部门哦~

先来快速认识公积金

对于公积金的了解，想必大家的知道就是公积金贷款，但其实不完全是。

公积金，全称是住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储备金。

除了买房贷款，发生下列情形之一的，也可以申请提取住房公积金账户余额：

1．购买、建造、翻修、大修自住住房的

2．离休、退休的

3．完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的

4．出境定居的

5．偿还购买贷款本息的

6．无房职工租房自住的

另外，职工死亡或被宣告死亡的，公积金可由职工的继承人、受遗赠人或权益代理人申请提取住房公积金。

但是不同于社保，住房公积金只在城镇有，在我们的农村地区是没有的。而且只有在职职工有公积金，哪怕你是城镇居民，没有工作也是没有公积金的。

公积金的缴存比例有限制，一般是不低于5％，不高于12％，一般来讲，个人交多少比例的公积金，单位也要同样补多少给到我们的个人账户中。

公积金缴存基数和缴存比例是相互影响的，比如，过去一年如果你工资涨了的话，你的公积金缴存基数会上调一次。

使用公积金贷款的好处是利率很低，目前5年期内（含5年）首套房的公积金贷款利率是2.75％，5年以上的利率是3.25％；二套房的公积金贷款利率在首套房基准利率的基础上分别上浮10％，5年期内（含5年）和5年以上的贷款利率分别为3.025％和3.575％。

好啦，快速了解了公积金的一些基础知识后，我们来解答财蜜的几个问题：

1，单位不给缴公积金，算违法吗？

当然算。关于公积金，捡钱君先说说你可能会忽略的两点：

第一，明确你所在单位的性质

不是说你只要工作了，你的雇主就必须为你缴公积金。比如你的邻居在某个十八线小城开了个小卖部，雇你看店，可他连营业执照都没有，你自然也算不上正规单位的员工，这种情况雇主自然没法给你缴存公积金。

哪些单位应该为职工缴存公积金呢？

国务院出台的《公积金管理条例》是这么规定的：

国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

一般只要在城镇工作，不管是在几线城市，只要公司给你办理了社保（俗称的五险），那就应该给你办理公积金缴存。

第二，缴存基数和比例差别很大

比起不缴，很多人遇到的问题是公积金缴存的基数和比例低。比如很多公司是按照最低标准去缴纳。

如果说你的工资待遇本身就是一个比较低的标准，自己实际的工资收入低于你所在城市社会平均工资的60％，那么如果企业按照最低标准去缴纳五险一金对你来说没有任何问题，因为本身你是不足60％的。

但是如果你的收入较高，高于你所在地区社会平均工资的60％，那么再按60％来缴纳，对你个人来说就会造成一定的影响。

而最大的影响就在于养老和住房公积金上，因为这两项保险中都涉及部分或全部资金都划拨到个人账户中，并且养老金还会影响退休后的领取金额。所以缴存基数低，影响自己的切身利益。

2，工资涨了，公积金为什么没有变化呢？

工资上涨，住房公积金也是会相应提高的，只不过公积金的调整有一个周期，并不是这月涨工资，下月发工资公积金就涨。

根据住房公积金管理的相关规定，职工住房公积金的缴存基数，每年核定一次。住房公积金中心每年都要下发调整缴存基数和缴存比例的通知，单位经办人员会在汇缴7月份公积金前对职工缴存基数进行调整、核定，并按核定后基数为职工缴存。

3，公积金账户有余额，是否可以提前还贷呢？

未必划算。

因为5年以上公积金贷款利率只有3.25％，我们拿这笔钱去做一些稳健的投资，或者找到好的投资品进行长期投资，收益都会超过还贷的利息，并且还可能有额外的收入。

而且考虑到通货膨胀的客观存在，现在的钱永远比未来的钱更值钱。我国的通胀率一直处于银行利率之上，这意味着，我们的还款金额是一直在贬值的，那对于贷款来说是很划算的。

所以尽量还是别提前还贷。

4，提取过公积金，是否会影响日后贷款买房？

据了解，如果提取过公积金，而没有使用过公积金贷款，同时名下无房，在买房时使用公积金贷款，可以按照首套房贷的标准办理手续。

但是，如果本人或者夫妻中的任何一方之前用过公积金贷款，那么买房使用贷款的话，属于二套房贷。

从上面的两种情况我们可以发现，公积金贷款认定标准与提取公积金的行为之间没有直接的相关关系。如果想要享受首套公积金贷款买房政策福利，只要满足名下无房且无公积金贷款记录的条件就行。

虽然提取公积金不影响公积金贷款的次数，但是会影响公积金贷款的额度。

这个各地政策各有不同，算法也不同。

有些城市是按照缴纳余额的倍数，即个人可贷额度=住房公积金账户月均余额×倍数。如果之前提取过，那么总贷款的额度可能也会降低。

如果余额过低，那么实际能够贷到的款也就越少了。如果近期有买房准备并且要贷款使用公积金的话，你所在城市又是按照余额的倍数贷款，那就别去提取了。

当然有些城市的公积金贷款额度跟账户余额多少无关，这种情况下按要求正常提取，用用也无妨，不影响贷款金额。

5，公积金是否可以提取出来用于支付首付？

一般来说，公积金是不能用来不能支付首付款的，不过在买房以后，购房人能拿着自己的《购房合同》等材料去办理提取公积金。

假如申请人确实手中没有足够的钱支付首付款，需要提取公积金账户中的余额来支付，申请人只能先向亲戚朋友借钱付了首付，拿到相关证件后办理贷款，然后再提取公积金账户余额还借款，相当于间接付了首付。

6，商业贷款可以转公积金贷款吗？

在部分城市，商贷是可以转为公积金贷款的，但有些城市不支持「商转公」，购房者还是要先跟贷款银行进行一下确认。

如果可以转，通常要满足下面这些条件：

1、贷款人要符合当地住房公积金贷款申请条件，并且有连续6个月或12个月公积金缴存记录，这里是连续缴存，而非累计缴存；

2、原商业贷款必须正常还款一年以上，并且有原贷款银行出具无逾期还款证明；

3、必须拥有房屋所有权证，并且没有其他的法律纠纷；

4、取得商贷银行同意；

5、贷款人同意提供认可的贷款保证方式。

本文源自她理财