房贷选择等额本息还款怎么计算

举例说明贷款56万，年化利率为6.37%，贷款年限30年，选择等额本息还款方式，每月1号还上月贷款，每月还款怎么计算？

最原始公式：首先把年化利率转化成月利率，月利率i=年利率/12=6.37%/12=0.005308333；

每月还款金额=贷款金额*月利率*（1+月利率）^360÷【（1+月利率）^360-1】，把上面的数据带入公式得出每月还款金额为3491.84元。

可以利用EXCEL表格进行计算，非常的方便。

第一个月应还利息：560000*月利率=2972.67元，应还本金为3491.84-2972.67=519.17。

注意等额本息还款，因为是每月还款金额一样，故每月需要先算还款的利息，通过每月还款总额减每月还款利息得出每月的还款本金。

第二个月应还利息：（560000-519.17）*月利率=2969.91元，应还本金为3491.84-2969.91=521.93元。依次类推。

注意第一个月还款的金额往往与上面算出的不一致，这是因为贷款不是1号发放，而银行贷款是按照日计算的，只需要调整第一月的还款数据就可以了。

等额本金与等额本息，如何计算？买房如何选？

正常情况下，大多数人是接触不到等额本金与等额本息的。目前来说不论是银行贷款还是各种贷款公司的贷款，涉及等额本金与本息的都非常少，大部分的借款都是到期一次还本付息。不论是创业时贷款还是企业经营需要资金，在办理贷款的时候，基本上都是到期一次还本，平时是偿还利息。

但是随着时代发展，尤其是分房时代过去。人口不断增多的时候，从分房变成要买房的时候，为了解决大家住房问题，也就出现了房贷。这个时候等额本金、等额本息被越来越多的人知道。但是很显然的大部分人都是分不清的，都是被动地选择了等额本息，直到想提前还款或者置换房子的时候，发现自己苦苦还了数年房贷、还了几十万，实际本金没有还多少，开始懊恼为啥没有选择“等额本金”

[微风]什么是等额本金？等额本息？

首先，等额的意思，自然就是肯定还款中某个金额是固定的。等额本金的意思就是每个月还的本金一样，比如贷款150万，借款30年，那么每年要还款的本金都是5万。等额本息的意思就是每个月还的本息合计数是相同的，也就是比如借款150万，借款30万，那么每年需要还的就是本息就是借款150万本息合计除以30年【（150万+借款150万30年的利息）/30年】。

其次,等额本金，等额本息，在计算每期要支付利息的方式都是一样的，就是剩余未还的本金*每月利率。

再则，借款总额和年限相等的情况下，用等额本金还款要比等额本息总还款少。

[微风]如何计算每期还款额？

一、等额本金

每月需要还款的本金=借款总额/贷款月利率

每月需要还款的利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款额=每月还款本金+没有还款利息

总还款利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

总还款额合计=借款总额+总还款利息

=借款总额+(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

二、等额本息

每月还款金额=-PMT(贷款年利率/12,贷款总月份,贷款本金)

=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

每月还款利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款本金=每月还款金额-每月还款利息

总还款利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]。

三、举例说明：安怡买房贷款150万，贷款利率5.68%

1、等额本金（可依据上述公式导入表格计算、跟踪）

总还款情况

每月还款情况

2、等额本息：

总还款情况

每月还款情况

[微风]差异？如何选？

一、总还款额的差异（参考案例）

在借款150万，贷款30年，利率5.68%的情况下，等额本息总还款额3,127,321.63元比等额本金2,781,550多还345,771.63元。也就是说多还34万多利息，

二、每期还款本金差异（参考案例）

贷款30年的情况下，在前面11年里，等额本金每月需要还款的金额都是大于等额本息还款的，在还款了11年也就是132个月的时候，等额本金的情况下总还款合计是130万7998.61元，而等额本息总累计还款114万6684元。

三、二者的关联（参考案例）

等额本金少还的利息，实际上就是每月多还款导致的。也就是说等额本金还款的情况下，在第11年的时候，等额本金累计比等额本息多还款16万多，争取到了一个时间价值，就是少借了占用了银行的钱，因此总利息会比等额本息低。

二者计算每月需要还款的利息方式都是一样的，就是占用银行资金多少就要付多少利息，因此在有钱的情况下，能少借贷款并采取等额本金就能更少的占用银行资金，自然利息就要少付。

四、如何选？

1、需要考虑自己赚钱的能力。已经举例说明借款150万30年的情况下，在第11年之前每月等额本金还款的压力会很大，尤其是最开始的时候，这个压力会随着还款时间而相对降低。但是我们都知道，要用贷款就是我们没有钱。同时买了房还需要支付很多其他的各种费用（交房、税费、装修、中介、办证等等费用），那刚买房的时候压力是非常大的。

2、看买的房子类型：买期房的情况下，因为没有交房，不需要支付装修费用，但是若没有其他房子情况下，就会产生一个租房费用。一般来说租房的压力会小于一次大于支付装修、交房等压力的，这种情况下，可以选择等额本金。毕竟贷款金额相同情况下多支出钱，大多数情况下都是不愿意的。

3、若有计划提前还款，优选等额本金。等额本息前期支付的利息较高，若选择提前还款，便没有必要去多付太多利息。经过对比，贷款金额和期限一致的情况下，当还款超过三五年的时候，提前还款的意义不到。因为超过这个时间还款，我们已经支付了大量利息，从成本效应上来说，提前还款是吃亏的。但是不愿意背负债务、贷款利率高于其他借款利率、投资回报率非常低等情况下，我们有钱是可以提前还款的。

备注：图片来自网络，部分文字来自网络。文章属于个人知识整理分享，若有理解不合理请文明交流。原创不易，多多支持！

房贷出现提前还贷潮，提前还贷真的就省钱了吗？利息是怎么算的？

近期，随着楼市下行压力的持续，部分城市出现了房贷提前还贷的情况，尤其是北京提前还房贷还需要排队。为什么一夜之间会有那么多人提前还贷呢？提前还贷真的就省钱了吗？

很多人觉得提前还贷可以省钱，因为在大部分人的认知当中，房贷利率的计算是按照贷款额度计算好的，然后本金和利息一起分期偿还的。因此很多人都会觉得，只要我提前还贷那么剩下的利息我就不用还了，自然也就剩下了不少钱。但实际上，这种想法与现实是有偏差的。

房贷利息是怎么计算的？房贷利率的计算方式并不是简单粗暴的本金✖年利率✖贷款年限。而是根据个人还款情况每月实时调整的。我们举个例子，如果等额本息按照本金✖年利率（4.25%）✖贷款年限的方式计算房贷利率，那么100万贷款按照LPR-20基点的最低房贷利率计算30年期限贷款的话，应该产生127.5万元的利息。那么三十年的本息合计就是227.5万元，每期还款6319.44元。但实际上，100万贷款按照当前最低房贷利率贷款30年本息合计为1770983.61元，每期还款4914.4元。

从以上的例子大家不难看出，房贷利息的计算并不是简单粗暴地按照本金✖年利率✖贷款年限计算的。而是按照月利率根据每月剩余的贷款额重新计算的。也就是说贷款之后，第一个月的贷款利息按照100万来计算，第二个月的利息减去第一个所偿还的本金之后重新计算利息。所以说按揭房贷计算利息的方式是按照贷款使用的情况来计算的，并不是一次性计算利息后直接分摊到每个月当中的。

提前还贷能省钱吗？提前还贷确实能省钱，因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。

如果我们有100万，如果选择保守的长期稳定投资，4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然，如果我们有合适的理财渠道和机会，不选择提前还款的情况下，我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然，这里如果前期购房的利率太高，投资回报太低的话，提前还款自然会更保险一些。

还有一种情况，就是我们有100万提前还款之后，我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投，按照4%的回报率，最终我们投入本金1769184元，收获利息1653021.85元。显然，如果我们提前还款之后再存钱，我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。

综合来看，提前还贷只是解决了当前的还款压力，但并没有为我们带来更多的收益，实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。

很多人都被当前的房贷还款压力击退，觉得有钱了就可以提前还款过过手头宽裕的生活。但实际上如果个人有能力提前还款，其实房贷的支出也不会对个人和家庭的生活造成多少影响。反倒是房贷还清之后，想真正在每个月按照还款额度定存是很难做到的。最后很多人都会发现，不论自己是否提前还款，最终都不会额外存下来更多的钱。