我购买二手房，房子无房产证暂时过不了户，现在原房主用房子抵押贷款20万，我该怎么办？

几年前买了套二手期房

原房主拿到房产证后

本应办理过户手续

没想到

原房主不仅收了我们几十万购房款

还把我们的房子用来抵押贷款

我该怎么办？

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Q1

我家先生于2017年购买一套房屋，一次性转给房主25万并每月支付银行贷款，由于当时房屋属于期房，没有房产证，且原房主购买有契税，所以未办理过户手续！我们于2018年6月入住，2020年原房主在我们不知道的情况下，自己去办理了房产证，并用房屋抵押贷款20万，我们该如何维权？

A1:根据你的描述，你可以依据具体情况选择解除房屋买卖合同或者要求对方继续履行，具体情况分析如下：首先，如果抵押人也就是原房主和抵押权人属于恶意串通，那么根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，你可以收集双方事先存在通谋或当事人陈述的录音录像、证人证言等恶意串通的证据，起诉抵押合同无效。抵押合同被确认无效后，房屋抵押解除，贷款金额由原房主归还，你与原房主之间的房屋买卖合同就能够继续履行。原房主的这种行为，在本质上属于违反出卖人义务的违约行为，可以要求原房主承担相应的违约责任。面对这种情况，建议你选择继续履行房屋买卖合同，可以起诉原房主履行过户义务并承担违约责任。其次，如果原房主恶意抵押，而抵押权人为善意相对人，那么根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，要看抵押合同的具体约定内容，如果抵押合同中约定了抵押权设立后房屋不可转让的，那么你只能起诉原房主要求解除合同并承担违约赔偿责任。如果抵押合同未约定抵押权设立后房屋不可转让，那么根据《中华人民共和国民法典》规定，你可以要求原房主继续履行房屋买卖合同，也可以以违约为由要求解除合同。面对这种情况，出于抵押风险的考虑，建议你选择通过诉讼的方式解除房屋买卖合同，并要求原房主承担违约责任。

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Q2

我舅舅在10年前与外公外婆闹翻以后，就再没有与外公外婆来往过，外公外婆生病住院也不来看，也不出钱，打电话也不接，无法联系到他。现在外公外婆年纪越来越大（80多岁），疾病缠身，请问我舅舅在没有赡养父母的情况下，还能继承外公外婆去世以后的遗产吗？外公外婆可以起诉我舅舅不赡养父母吗？

A2:你舅舅不赡养父母并不必然失去继承权，但是在继承遗产时应当不分或者少分，外公外婆可以起诉你舅舅要求支付赡养费。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十五条第三款的规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重。在司法实践中，上述规定的情节严重一般指因遗弃而导致被赡养人重伤、死亡。因此，子女作为继承人，如果存在不赡养被继承人的行为，并不必然导致其丧失继承权。其次，子女履行赡养义务与继承的情况，可根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条的规定分为以下两种：第一，尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。第二，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。如果你舅舅在有扶养能力和扶养条件的情况下，怠于履行自己的扶养义务，那么在继承遗产时应当不分或者少分。最后，你的外公外婆已经80多岁且疾病缠身，通常属于缺乏劳动能力的情况。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十七条的规定，外公外婆有权利要求你舅舅给付赡养费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，如果外公外婆不便直接起诉的，可以委托近亲属或者律师，通过起诉的方式来要求你舅舅支付赡养费。

3

Q3

买房付首付时，男方父亲出资20万。现在准备离婚，男方说20万是借款，有借条有流水。请问当时没有说是借的，现在能算是借的吗？

A3:根据你的描述，男方父亲出资的20万是否属于借款，要根据出资的时间以及相关的证据具体分析。首先，根据《中华人民共和国民法典》司法解释的相关规定，男方父亲的出资可能存在以下两种情况：第一，如果男方父亲在你们结婚前出资，那么其出资应当认定为对男方个人的赠与，但男方父母明确表示赠与你们双方的除外。第二，如果男方父亲在你们结婚后出资，其出资也优先按照约定处理，如按照借条约定的内容等；在没有约定或者约定不明确的情况下，则属于夫妻共同财产。其次，如果男方父亲在你们结婚后出资，那么借条是否真实，则需要你收集相关证据来证明。你可以比对借条时间与银行流水时间是否能够相互印证，来判断借条的效力。你也可以收集聊天记录、通话录音录像等与出资内容相关的证据，证明并不存在真实的借贷关系，或是证明买房时男方父亲明确表示出资属于赠与，那么这种情况符合上述第二种情形，该出资属于夫妻共同财产。由于借条属于书证，实践中往往比较难推翻。在没有证据推翻借条的情况下，则会认定为借款，离婚分割房产时，需预先将20万借款扣除后再予以分割，亦或是由夫妻双方共同财产偿还该借款。

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Q4

因打包纸箱摞得太高发生倾斜，导致碰到洗衣机水龙头（当时未连洗衣机），把9楼和8楼泡了。凌晨3时30分，我被物业叫醒，关水。凌晨4时，我已止住自家地面积水，9楼损失不大。8楼业主总说宝宝小，没睡醒，中午11点才让我去她家看。8楼业主说她的实木门框被泡（在此期间她没擦水），要和我签一个有关实木门的3年质保协议，这合理合法吗？

A4:按照法律规定，你需要承担一定的责任。然而，是否采用签署质保协议的方式则属于双方和解的范畴，取决于双方是否自愿，法律并未作出具体的规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。由于你未尽到一定的注意义务，导致自家的水管大量出水，致使邻居家进水。如果因此导致邻居财产损失，那么根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，你应当承担相应的赔偿责任。你的邻居在得知自己家进水后，也负有防止损失扩大的责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。如果邻居在发现房屋漏水后未及时擦干实木门上的水，那么邻居就属于未履行防止损失扩大的义务，也应对损失承担一定的责任。最后，关于你与邻居之间责任比例的承担问题。由于你属于主要过错方，理应承担大部分或者全部责任，而邻居仅需根据自己的过错承担小部分责任或者不承担责任。你可以选择与邻居协商解决赔偿问题，也可以求助于物业、居民委员会等居中调解解决。如果无法协商一致，邻居诉至法院，你可以收集相关证据，如现场的照片、当事人陈述的录音录像、证人证言等来准备应对将来的诉讼。

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Q5

屋顶漏雨与物业沟通多次未修，因此拒交了5年的物业费，现在屋顶已修好，物业让我们交齐之前欠下的物业费。请问合理吗？

A5:业主欠交的物业费是需要补齐的，物业未履行自己的义务，应当承担相应的违约责任，因屋顶漏水造成的损失，物业也应据实赔偿。首先，小区业主与物业服务企业之间存在服务合同关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，屋顶属于小区公共区域，屋顶的维修属于物业公司的义务范围。在物业公司未履行物业合同服务责任，或是提供的服务质量达不到物业合同约定标准的情况下，物业应当承担相应的违约责任。其次，根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主应按时交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，交纳物业费同样属于业主自己的义务，不能因为物业未履行义务而拒交物业费，欠交的物业费是需要业主补齐的。最后，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对于物业不及时维修屋顶漏水而造成的损失，业主可以收集相关证据，如房屋受损的照片、录像、维修票据等，要求物业据实赔偿损失。

贷款30万，8万手续费！中介打着银行旗号，专骗信用不好客户？

贷款30万，其中8万是手续费。贷款20万，服务费就占了5万……诸如此类的事情屡见不鲜，而近些年来，大环境不好，就业形势差，许多中小企业主也没有足够的资金，支撑项目发展。

在这样的环境下，贷款成了许多人的选择，毕竟谁没个手头紧的时候，这年头，向人开口借钱难，这自然而然，贷款就成为了许多人的选择。

有需求，自然就有市场，相应的，也就有一些空子发生。我们调查发现，许多贷款中介有着相似的“套路”：先以低价贷款手续费吸引贷款者；放款后，又以“走账”“走流水”为由收取巨额服务费；消费者还款时，再以合同为由设置障碍。

这些不良中介，通过信息不对称，服务贷款者，而这中间，签署的合同里面，会有很多坑存在，他们在这中间，赚取了高额费用，而被洗脑的消费者在这中间，就被收取了许多费用。

而很多这样的公司，其实既不属于银行范畴，也不属于小额贷款公司，处于法律监管的空白地带，很多消费者出了事举报之后，许多此类公司往往会选择注销公司主体，让有关部门找不到人，造成监管的困难。

贷款被套路，多人被收巨额“服务费”因装修急需资金，钟某联系上了一位贷款中介，那位中介说他们是银行直贷的个贷中心，并非中介机构，也不会收取服务费，“只有10%的风险金，贷20万元只要2000元。”

因为那时候急缺钱装修，又想着没有服务费，钟某也就申请了，没想到，放款以后，这家公司就以银行需要查看流水为由，让钟某转账6万到银行账户上，没想到，这钱转过去了以后，就找不回来了。哪怕钟某数次去要回，对方却坚称这是公司为其提供咨询服务而收取的服务费。

不仅仅是钟某，还有不少人同样遭遇了类似的事情。小敏因为投资失败急需一笔资金回转，他收到了一条可以低息贷款30万元的短信，他联系了银行贷款人员之后，跟随贷款人员去银行办理了相应的贷款，没想到，同样的套路出现了，这钱刚到帐，又以需要走账的缘由来围着你。

“转过去之后，那时候一群人围着你，让你签合同，合同上写着转过去的六万块钱变成了服务费，不签合同的话，那群人不放你走，我只能签了。”

诸如此类的黑中介屡见不鲜，许多需要资金的用户都对中介没有了什么好印象，可是有的时候，有时真的需要资金，这可怎么办呢？

黑中介究竟是什么套路？

这些所谓可以办贷款业务的公司到底是怎样的？此类公司，往往会向多个贷款平台购买当下咨询贷款的人员名单，“都是一些征信不好，但又急需用钱的客户”。然后，相应的公司工作人员就会通过电话联系这些客户，约客户到公司面谈贷款事宜。对于这些急需资金的用户来说，这些资金的确能够解自己的燃眉之急。

而那些黑中介，一开始说用低息和无手续费等措施来吸引人，但是到了最后，就开始要高额手续费了。

为什么在“黑中介”那里贷款的客户愿意把贷出来的钱又转给对方？他表示，贷款无非就是缺钱，“你急需那笔钱，但又不懂其中的门道，就会听信对方的话，觉得对方很专业，是为了你好，就把钱转过去。”而要拿回这笔钱则会非常困难。

许多用户本以为无需服务费，没想到来了之后，反倒栽了个大坑，本来只需要5%的服务费的，没想到最后被收了10%以上。

其实，高额服务费问题存在已久，主要原因有两个：首先，由于部分客户不懂贷款流程，需要找到中介机构帮忙准备资料“一站式”办理；其次，有的客户个人征信较差，通过个人已无法贷款，便通过中介机构“包装”后再贷款。

目前行业也较为混乱，行业当中当然是有正规的中介公司的，在服务你的过程中，也需要收取一定的手续费用，不过这个费用一般也不会超过5%。合理的费用，也是可以接受的，因为我们一般正常的人大都不清楚自身条件可以去哪一家银行贷款，也不知道哪个银行利息低，自己可以做哪一家银行，你不可能一家家去问，然后办理需要什么资料程序，如果随便找一家然后被拒了会增加一次查询，付这个费用说实话就是信息渠道费，这是合理的。而找到一个靠谱的中介，能够帮用户拿到足够的资金度过燃眉之急。

至于黑中介这类问题要从源头杜绝，需要客户自己提高法律意识，直接找到银行等正规机构贷款，能避免很多问题。同时，不要相信天下会掉馅饼的这件事，若是你信用不好，那么此时你更加不应该找黑中介来处理，而是找一个靠谱的中介，为你合理规划。

贷款市场鱼龙混杂，各位用户需要好好甄别，如果真的需要资金，找到一个靠谱的中介非常重要。

各位有什么问题吗？欢迎沟通分享。

向银行贷款20w欧元，需要什么样的工资水平？

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如果这是您第一次购买房地产，您可能不知道购买公寓或房屋所涉及的相关费用。一般情况下，房产中介费用都包含在卖家显示的价格中，但是，我们还必须加上公证费，这会根据几个标准而有所不同。

对于二手房，公证费大约为房产价格的7%至8%，新房的公证费大约为房产价格的2%至3%+这些款项的一小部分支付给了公证处，实际上，它本质上是税收。

此外，除了贷款之外，您还必须购买相关的借款人保险，其价格尤其会根据您的年龄和健康状况而有所不同。同时，你还需要加上贷方的手续费，以及贷款担保费（抵押或保证金）。

假设说对于195,000欧元的房产，如果您购买的是二手房，算上8%的公证费，即15,600欧元，这样一来您的总价为210,000欧元。因此，您或许需要10,000欧元的首付和200,000欧元的贷款。

那么据此，你每月需要赚取多少薪水才能贷款到20万欧元？

假设目前没有其他贷款

假设您目前没有未偿还的信用，您购房前的债务比率为0%——判断你的薪水是否足够，必须考虑这个债务比率，因为银行理论上不会放贷使这个债务比率超过35%，包括贷款保险。

一个简化的规则是，您的每月付款最多只能占您收入的三分之一多一点。首先需要计算您每月的还款额，取决于利率，利率本身又取决于您的文件质量和贷款的还款期限。以下是根据Mix了解到的截至2022年11月7日对于信用较好的文件的平均费率的估算值：

S10x1,68%:1868€(i:57€)

S15x1,83%:1328€(i:57€)

S20x1,98%:1067€(i:57€)

S25x2,23%:927€(i:57€).

在这些计算中考虑的借款人保险金额对应于Mix在其每月付款计算工具中显示的平均费率(0.34%)，但如果您有健康问题等，这个数字可能会更高。

一旦你记住了这些数字，你所要做的就是根据‘三的规则’来推算出你的项目得到贷款机会的最低工资：

S10x1,68%:5338ii

S15x1,83%:3795ii

S20x1,98%:3047ii

S25x2,23%:2648ii.

另外，需要注意的是，公务员和CDI的工资将100%计算在内，个体经营者或临时工必须证明他们过去三年的收入；此外，银行不会将社会援助金额计入您的收入中。

假设已有其他贷款

如果您目前已经有一笔或多笔消费贷款，您的债务比率可能会成为获得新的大笔贷款的障碍。在这种情况下，有必要评估剩余的贷款可能性，它相当于收入减去所有未清费用和借款所剩余的可贷款金额。

如果您夫妇俩的总收入为2,000欧元，则您的每月付款不得超过700欧元；如果您已经有150欧元的月供需要偿还，那么您只能再增加550欧元的月供。

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