成都学区房现状：我们看似没得选，实际上被焦虑蒙了眼

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔，地标成都，夫妻名下一套03年的3室2厅2卫，还有20尾款，父母名下一套老破小，年龄已过65。本来准备把自己名下截断，然后到琉璃场3成贷买套16年的小户型。把小户型卖过父母，再把自己名下的房出手，目前市场价位大概150左右,裂变2套。现在老公单位准备在天府新区给员工建福利房，估计是面积比较大的，150可能只够首付。你觉得哪个方案好点?

回答：单位福利房比市场价低多少?如果足够低，可以买入持有，后期出售套现。一般情况下是建议入手2套。

提问：雕叔，成都花样年智荟城怎么样啊，自住，价格还挺能接受的，因为没资格，可以考虑类住宅吗?

回答：类住宅公寓的土地性质始终是商业性质，不是住宅，大部分的公寓水电或者气都是商用标准，较民用还是要高很多，物管费较高，不能上户口，首付要求至少5成以上，贷款利率上浮高于住宅，贷款年限最多只能是10年，所以这些都是它的弊端。

提问：雕叔西安泾河新城的金辉城怎么样？能买吗？

回答：西安主城市的房子太难买，多次摇号摇不到，一些人只能退而求其次往一些新区走！最近因为土拍的原因，泾河新城火起来了，很多人都觉得投资这个地方肯定没问题。但要知道泾河新城的大片土地还是一片绿油油的麦田，目前的金辉城周边还是一片空白，有大量的耕地待开发，唯一的优势就是河景！虽然项目占地1046亩，分成了8个地块进行开发，分成别墅、小高层、高层和商业产品，对于土豪们买这个地方可能就是“回归自然，享受生活”。但对于普通人来说，没多大意义。目前这个项目的均价已经到了9500元/㎡,主力户型也是针对改善型的106－120㎡的三居室，而且距咸阳国际机场的直线距离不足10公里，未来的飞机噪音也肯定会有影响。总的来说不建议买这个盘。西安投资买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：雕叔你好，最近一直关注你。2006年我家庭购入锦江套三117平（现在自住），2011年购入翡翠城五期套二77平（一直空置，但4年后有学区需求），2017年购入卓锦万黛套三95平，贷款都已经还清。现我母亲名下无房，金牛区户籍，算不算刚四？（不考虑金牛区买房）。母亲无法贷款。1、有没有必要用，如何用我母亲房票赶这刚需最后一趟班车？哪个楼盘上车机会大？这几天都在看，网红盘一个都没敢下手。纯投资，意向天府新区，成华，锦江。2，不用母亲房票，用我房票卖一套锦江或卖一套翡翠城给我母亲暂住，翡翠城套二房子小了确实舒适度不够，再在高新区购置房屋一套？自住加学区。楼盘推荐，谢谢！

回答：你好，久等了。你家的综合资产实力不俗，值得肯定。目前你母亲名下无房，金牛户籍，确实是刚需，但是到其他区县就是刚4顺位了。1、如果用你母亲名义购房，那么就只能全款，如果预算是头条圈子里的200万，那么我们建议可以尝试一下天府新区和成华的新房。天府新区新房推荐合能铂悦华庭；成华区推荐十里风和、万科锦园。2、如果你卖房后在获得购房资格，那么是普通资格，无论是高新还是哪里，热门楼盘都不好抢。我们建议倾向于自住改善投资类的，而学区可以依然使用你母亲到时候拥有的翡翠城学区房。这就要看你的预算需求了，如果还是200万，那么依然推荐以上楼盘，但是预算如果比较充足的话，我们推荐高新区金隅金成府、中建锦澜壹号；天府新区招商时代公园、首开龙湖云著、保利和光屿湖。

提问：雕叔你好！纠结这批次的万科锦绣198和下批次的保利楼王7栋198,相比之下买哪款嘛?保利得房率高，后期改造空间大，但是你又说锦绣档次更高。自住兼投资，如何选择?

回答：优先天府锦绣。定位不同，天府锦绣定位更加高端，小区内部打造花的心思更多，高端材质更重，一个合理价格的高端楼盘本身就有一种溢价的潜能。

提问：雕叔，听说东大街上的很多企业都搬到了天府新区，写字楼空置率上升很快，对攀成钢的房价影响如何啊？从保值和升值、居住舒适性的角度攀成钢的天矅的房子如何嘛？金融城那边是不是升值空间更大？

回答：这对住宅房价没什么影响！写字楼空置率本来很高的，十年前的桐子林，莞花溪，今天的城南新贵，和老练的城东富豪攀城刚，两个板块房价差不多，配套都完善，买天曜也可以的。

提问：雕叔你好！我达州渠县⼈，之前⼀直在达州买房，投资失误。现在脑袋已开窍，⾸套⾸贷纯投资，请给我推荐成都150万以内适合投资的⼩区？给我⼀个3天看房的路线，⾮常感谢。

回答：犀浦，大丰，三河场，书房兜⼀圈吧。北⼤资源紫⽓东来，滨江彼岸，荔园，海棠集，北星城，源上湾，还有这个。

提问：雕叔你好！本人42岁，坐标成都。三口之家，名下有三套房，两个房龄超过15年的南二环附近的套三，面积120以上的住房，（一套自住）另外一个是锦江区的红星国际（学区房）。目前无成都购房资格，请问：1、需要将手上的房产重新做资产优化配置2、公婆今年70岁，在14年在高新南区购入住房一套，可享受落户政策。3、目前，子弹约300，主投资公募基金4、如果手上套三五楼的多层房子短时间不能成交该怎么办？红星国际学区房18年买来摇号，现租金2200每月，买入价格加税费163万，为什么这个房子始终涨不起来？需要继续持有吗？

回答：1、如果需要做资产配置的话，你只有把你2套房龄超过15年的房子卖掉，换置更有价值版块的次新房。因为房龄一旦超过15年，从它的升值空间来说，都会受到影响。2、如果能落户高新南区，子弹又有300万，可以考虑大源版块的房子。3、5楼步梯本来就不好出售，如果你真心想要出售，唯一的标准就是割肉出售。没有其他更好的办法。4、红星国际小区不错，这两年你没有看到涨幅，是因为从18年开始，成都的房价整体都属于横盘期，除了郊区，基本都没有涨幅。因为它位置不错，后期涨幅空间肯定是有的，建议你继续持有。

提问：雕叔你好！麻烦您：1.我弟迁了成都户口还不满时间，明年才有资格，担心涨上去，想请教您成都今明两年行情怎么样？如果可以提前研究哪些板块？2.因为现在成都已经比较贵了，假使将来他不一定会留在成都，工作不稳定也没安家，成都还能买吗？感谢您！

回答：成都现在是能买的，至于涨幅嘛成都今年是不会大涨的，明年可能会有一定行情。但是今年明年总体趋势都是涨的。只是幅度问题。

提问：雕叔你好，坐标成都，我跟我老公打算在成都买一套房，主要用于投资，偶尔自住。这是我们第一套房。首付预算在13万以内。请问是买二手房还是一手房?我们的意向是龙泉驿、温江、新都。我们在网上看了一下,龙泉驿阳光城房子适合投资吗?那边的五角大楼有个楼顶复式(套一可以改套三)面积60平，(有清水,有精装修的)请问有可以购买吗?

回答：资金预算有限的话，可以入手，买房现在短期房价涨幅小，需要守大长线，毕竟钱放手里通货膨胀也越来越不值钱。作为一个靠双手打拼的刚需，要对自己的钱袋子负责，记得抽时间花精力学一些基本的房市知识，做好自己的主，要在自己能力范围内买下一套未来看涨的好房子！

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买了鼓楼老破小，贷款一直下不来怎么办？

在银行严查首付来源，近期首套房贷利率又纷纷上调之后，楼龄长得“老破小”又一次成为银行按揭贷款鄙视链的最末端。

尽管近期央行提出的政策，让市场感受到了一点点暖意，但往现实中看，暂时还看不到明显的转变。

融资收紧仍是房企的紧箍咒，房贷难依旧是不少人上车的拦路虎。在这样的“停贷潮”中，有一类房产注定要走向绝路。

如今，在房贷强烈收紧的城市，购买次新二手房排上个几个月，还是能等到放款的，但“老破小”已被彻底拉黑。

房龄与贷款成数是呈反比的，过往二手房按揭贷款的房龄上限基本都是30年，但如今已被调整到20年甚至15年：可以预见，随着教育资源均衡化的趋势日益明显，以学区房为支撑的“老破小”，风险也会越来越大。

向银行贷款是有条件的，也就是说条件越好的人，获得银行贷款的可能性越高，至于那些条件比较差的人，基本上很难申贷成功。

贷款老是下不来怎么办？出现这种情况，应该先弄清楚为何贷款下不来。

通常情况下，申请银行贷款需要满足以下这些条件：

1、借款人年满18周岁，拥有完全民事行为能力的自然人；

2、借款人提供个人有效身份证明；

3、借款人拥有良好的信用记录；

4、拥有贷款偿还能力，提供稳定收入证明、银行流程、劳动合同。

根据媒体报道的消息，因为贷款余额紧张的原因，银行在面对房龄在20年以上的老房子的时候，往往会选择“劝退”。而房龄在20年以上的房子，基本上就是大家平时所说的老破小，也就是说银行不愿意把房贷资金借给购买老破小。而这对于老破小来说，是一个巨大的坏消息。

此次《通知》的着眼点是降低和防范房地产金融风险，对于短期市场不会造成大的影响。

其一，政策设置的额度比例与当前的情况基本符合；其二，政策还设定了过渡期，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。导致房贷批不下来的原因，主要有两种情况：一是购房者所购买的房屋不符合贷款规定，二是购房者自身的资质和条件不满足贷款要求。

具体来看，按照相关规定，没有房产证、土地证的房子（比如小产权房）、未满五年的经适房、房龄过大的房子等均不能申请贷款。而从买房人资质条件方面来看，不具备购房资格、个人信用资质较差、贷款材料不完整或不真实、个人收入与月供不匹配、按揭贷款人年龄过大等，也都有可能会导致房贷被银行“拒签”。

银行的一大部分收入都是来自贷款收入，那么，为什么在赚钱的事上银行还会拒绝很多人呢？以下是一些原因：

1、首先你的征信不能有逾期，这是一个大前提。

2、其次你的电信方面的信息也会显示到你的征信中，也不能有不良的记录。

3、但是不是说你的征信没有问题银行就会给你批贷款，很多人征信没有问题，为什么会被拒绝贷款呢？因为这里还会看你的贷款结构，还有就是你的征信查询次数（包扣信用卡的审批查询、贷款的审批查询、贷后管理的查询次数、本人查询、担保资格审查和异议查询等等一些查询）所以说不是征信没有逾期就代表你的征信好，有些其他的查询也是影响你征信的。

4、还有一部分客户征信上面只有银行的贷款申请审批，却没有对应银行的放款记录，这样也是导致你被银行拒绝贷款的原因。

5、在征信中银行还特别看重的就是你的负债情况，这里的负债包括你的信用卡负债和各种贷款机构的负债，再结合你征信里面的工作、年薪情况等来判定，所以负债高也会是银行拒绝你申请贷款的理由，银行关于负债的界定没有具体说明，但是大部分不会让你超过其70%。

6、还有很大一部分客户自己的负债不高，甚至以上5种情况都没有出现，银行也拒绝了。这是因为银行还会看你的总授信额度，这里包括你的信用卡授信和各种贷款的综合授信，虽然你可能都没有使用给你的授信额度，但是银行会根据你征信里的工作、年薪等情况来给你划定一个总授信额度，如果超了银行自然就会拒绝，因此银行就不管已授信的这些额度用与不用了。

7、大部分的银行会有个硬性的要求，就是半年内使用互联网贷款产品超过2次就可以直接拒绝你的贷款要求，但是这里所说的并不是所有银行。

8、其实操作银行贷款是有顺序的，每家银行贷款产品都有相应的准入标准，不同银行相同的业务、利息、审核标准都差别很大，所以操作前了解好相关情况很重要！

对于“老破小”的贷款年限也不要太乐观。通常银行计算贷款年限的公式是：50-楼龄=贷款最长年限，对于这些“老破小”学区房，虽然贷款年限略有放松，一般能有十七八年，但未来不能按期还款，损失的是你自己。买家要自行承担按揭风险。

在京买学区房多留心 了解这三点很重要！

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在北京楼市成交趋于紧缩的大背景下，春节后市场涌现出新趋势，即购房者对学区房的看房量不断上涨。伟嘉安捷机构有关人士表示，随着中小学秋季入学报名的陆续开始，家长们开始了新一轮选学区房行动。众所周知，学区房价格较高，如何才能买到合适的学区房是很多购房者关心的问题。本期，伟嘉安捷机构有关人士就此提出以下三点注意事项。

看房龄

在众多急于为孩子购买学区房的家长里，懂得贷款年限与房龄之间关系的并不多，大多数家长都根据学校的所在区域挑选对应的二手房。伟嘉安捷机构有关人士表示，目前二套房的贷款年限最长为25年，而北京市内以二环至三环为核心的学区房都处于比较成熟的小区。这些房屋的建成年代较早，房龄较老，对购房者年龄的限制较高，年龄偏大者很可能无法申请到银行贷款。此外，贷款的购房者也需要仔细甄选银行，因为不同银行对购房者年龄的限制不一样，有些银行要求贷款年限+房龄不能超过40年，有些银行则要求不超过30年。此外，各银行对房龄的要求也不同，部分银行不接受20年以上房龄的老房子做抵押，所以购房者在挑选学区房时一定要查清房龄，详细了解银行贷款要求。

选择适合的贷款方式

教育的配套设施和资源在购房者心目中有着重要地位，因此学区房被看作是孩子入学的第一门槛。基于此，北京核心城区学区房的单价都非常高，可达每平方米13万元—14万元。这种情况下，购房者选择适合自己的贷款方式尤为重要。

有关数据显示，在咨询购房贷款的人群中，70%的人名下有住房且不愿卖掉，想单独再购买一套学区房。这类情况无论使用哪种贷款方式，都将被算作二套房，贷款优惠力度将大幅减少。所以，如果购房者的经济实力较为雄厚，则可以选择全款购房或用公积金贷款购房，从而减少利息支出。如果购房者的经济实力处于中等水平，则可以选择商业贷款。由于组合贷款的办理流程较长，而购买学区房通常对时效性有较高要求，所以不推荐用这种贷款方式购买。

了解房屋情况

如果购房者想贷款购买的学区房为二手房，那么在贷款前应多与卖房业主沟通，例如学校分区划片范围有无变动、学籍名额限制及所购房产是否存在抵押等情况。因为学区房买卖牵扯的问题较多，而且住房是否为业主名下唯一住房的问题涉及到个税和营业税的缴纳。

来源/中国消费者报

文/房欣