房产抵押贷款的全套流程，你知道吗？

在疫情常态化的背景下，很多人在面临经济不景气的困境下还有很多必要的开销，如果这时候还有急用钱的事情那房产抵押贷款可能会成为您的救星了。因此，做足预案事先掌握房产抵押贷款的全套流程就相当有必要。

一、房产抵押贷款的限制条件

1、年龄限制，年满18周岁，具有完全民事行为能力；

2、房产评估差异的限制，申请房产抵押贷款时，您需要提供评估报告，但银行也会指定评估机构重新对拟抵押房产的价值进行评估，若二者出入较大，拒贷可能性大，因为银行认为你有骗贷嫌疑；

3、职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对于个人信用的限制。很多人都希望拿到高额度的贷款，但你要有相应的收入与之匹配才行。

二、房产抵押贷款申请资料

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件；

3、婚姻证明；

4、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件。

三、房产抵押贷款额度

一般来说，抵押的房子不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。例如，成华区的小李有一处房产，评估价值为100万元，那么小李办理房产抵押贷款最高能贷70万元，具体贷款金额还与借款人的工作、收入、征信等因素有关，所以您有贷款额度上的疑惑，可直接拨打融诚有信客服热线进行房子估价的免费咨询哦。

四、房产抵押贷款利率

房产抵押贷款利率会在央行贷款基准利率上浮动执行，基准利率是：

1、一年(含)内的贷款，年利率为4.35%；

2、一至五年(含)的贷款，年利率为4.75%；

3、五年以上的贷款，年利率为4.90%。

五、房产抵押贷款哪里办理

1、如果借款人拥有良好的职业和收入、而且有着很好的征信，那么建议优先选择国有银行，虽然贷款门槛高，但是却可以有效地降低贷款利率，这对于贷款本金比较高、贷款期限比较长的房屋抵押贷款来说，无疑是一个非常有利的元素；

2、如果借款人的职业、收入或者征信一般，可以考虑选择非国有银行，这样一来贷款门槛会降低一些，虽然利率会相对地提高一点，但也非常有限，而且很多银行为了吸引贷款，在利率方面也给出了极大让步。

以房抵债的形式将房屋赠与情人有效吗

争议焦点

何某在婚姻存续期间内，以房抵债系出于与陈某保持婚外同居不正当关系的主观目的，其行为符合赠与合同的特征，应当认定赠与。

这种不当处分夫妻共同财产的行为非因夫妻日常生活所需，在李某不予认可的情况下，其赠与行为严重损害了共有人李某的合法权益，有违公序良俗，因此何某赠与陈某房产的行为应属无效，受赠人陈某应当返还受赠房屋。

陈某辩称系因债权债务问题该房产系以房抵债形式取得，但结合陈某提供的证据并不能证实双方之间存在真实的借贷关系，故对陈某的抗辩主张不予采信，陈某取得上述案涉房屋并未支付相应对价，没有善意取得的基础，且双方的婚外情有违公序良俗原则和婚姻伦理道德，具有不正当性，依法都应予返还。

诉讼请求

何某（男）、李某（女）共同向一审法院起诉请求：

1．判令何某赠予陈某（女）房产的行为无效（价值67万元）；

2．陈某返还该房产（腾迁）并协助何某、李某将争议房产变更至何某、李某名下。

一审查明

李某与何某系夫妻关系，双方于1995年7月13日办理结婚登记，2002年开始，何某与陈某相识，后2009年何某到吉林从事工程工作，双方正式确立不正当关系直至2018年。

2013年何某与吉林市万科滨江房地产开发有限公司商品房买卖合同（预售）一份，以658，931元价格购买房产一处，之后何某与陈某经常在此共同居住。李某对此并不知情。

另查明：在无实际借款发生的情况下，2012年3月5日何某曾向陈某出具欠条一份，载明欠陈某款项83万元并承诺还款日期为自借款之日起一年。后陈某于2014年8月20日向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求何某偿还其借款83万元及利息2.5万元。2014年9月1日，经吉林市船营区人民法院主持诉前调解，何某与陈某达成了诉前调解书，同意何某以房抵债并协助办理更名过户手续。

2015年6月19日，何某向案涉房产开发商吉林市万科滨江房地产开发有限公司申请注销发票，同时申请将案涉房屋购买人变更为陈某，后该房产更名过户到陈某名下，现案涉房屋权利人为陈某。

一审判决

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的后果。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者在证据交换、询问、调查过程中，当事人明确承认于己不利的事实的，另一方当事人无需举证证明。

根据法律规定，在婚姻关系存续期间，除夫妻双方约定实行分别财产制外，夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权，对夫妻共同财产做出重要处理决定需双方平等协商，取得一致意见，夫妻任何一方无权非因共同生活需要单独处分夫妻共同财产。本案中，何某在与李某在婚姻存续期间内，与陈某保持恋爱关系并将案涉房屋以房抵债的形式赠与给陈某，该房屋属于何某、李某的夫妻共同财产。

何某在婚姻存续期间内，以房抵债系出于与陈某保持婚外同居不正当关系的主观目的，其行为符合赠与合同的特征，应当认定赠与。何某这种不当处分夫妻共同财产的行为，显然非因夫妻日常生活所需，在李某不予认可的情况下，其赠与行为严重损害了共有人李某的合法权益，有违公序良俗，因此何某赠与陈某房产的行为应属无效，受赠人陈某应当返还受赠房屋。陈某辩称系因债权债务问题该房产系以房抵债形式取得，但结合陈某提供的证据并不能证实双方之间存在真实的借贷关系，故对陈某的抗辩主张一审法院不予采信，陈某取得上述案涉房屋并未支付相应对价，没有善意取得的基础，且双方的婚外情有违公序良俗原则和婚姻伦理道德，具有不正当性，依法都应予返还。

家庭是社会的基本细胞，家庭的和谐稳定是国家发展、社会进步、民族繁荣的基石。随着市场经济的发展，在对经济利益追求和对个人自由强调的冲击下，传统的婚姻家庭观念、婚姻家庭关系均受到前所未有的挑战，而树立优良家风，弘扬家庭美德，重视家庭文明建设则是新时代家庭践行社会主义核心价值观、处理婚姻家庭关系的正确打开方式。它不仅仅是道德规范，更是通过民法典相关规定将其上升为法律。平等、和睦、忠诚、友善等都是中华民族传统的优良家风，是浸润核心价值观的重要源泉。在婚姻家庭中，家庭成员都应将传承关爱、责任、奉献的家庭美德为目标，通过家庭成员之间的情感依存和相互关爱维持家庭人伦秩序，实现家庭幸福安宁。家庭文明则是要求家庭成员平等维护自身的人身权益和财产权益同时，在尊重其他家庭成员人格尊严、平等、独立和自由的基础上，相互之间要敬老爱幼、互助互爱，共同建设民主、温馨、幸福的家园。

本案中，何某作为妻子李某的丈夫、孩子的父亲，在婚姻关系中本应该尊重爱护妻子，关爱教养孩子，为营造和睦幸福的家庭努力付出。但其在孩子需要照顾的时候，他却抛弃家庭，枉顾妻子的信任，在十多年年婚姻生活中有长达近十年的时间将家庭收入用于维系与他人的两性关系，打碎了夫妻之间相互尊重的基石，严重伤害了夫妻之间的感情，损害了一夫一妻制的法律尊严。夫妻关系不同于一般的社会关系，不仅关系到当事人双方，也影响到子女（尤其是未成年子女）以及双方的父母、亲属，甚至会对社会生活稳定产生影响。何某的出轨行为，给整个家庭都造成无法挽回的伤害，尤其是对妻子孩子的伤害着实让人惋惜。

本案作为被告的陈某，在自己的花样年华里，本应经营一段关系健康的恋爱，却因缺乏对婚姻的敬畏，违反公序良俗，触碰法律底线，将自身幸福希望寄托在他人婚姻破碎的基础上，实属不该，希望以此为戒树立正确的婚恋观念。

本案作为原告的李某，也许再多的财产返还也无法与一个健全美满的家庭相提并论，但法律支持返还的立场体现的不仅是对于婚姻中守约方的支持和婚姻关系中平等地位的保护，也是对于优良家风的维护以及对于社会主义核心价值观的彰显。希望李某和他的孩子能够感受到这份正义之光的温度，早日走出此事带来的阴霾。

一审判决：一、确认何某赠予陈某房产的行为无效；二、陈某返还房产并协助李某、何某办理更名过户手续。

上诉意见

陈某上诉主要事实和理由：

一、一审案件事实认定错误。本案原本系一般民间借贷纠纷，事实上是以债权抵偿债务。而一审法院却以“赠与合同”纠纷审理此案。2009年7月，何某承包的工地资金周转不开，其得知陈某家庭经济状况良好，亲属都做买卖，就让陈某向亲属借款，帮助工地渡过难关。搞工程人的都知道，有几个“包工头”不垫付资金。人工费又很贵，需要大量现金支付。为此，陈某先后多次从亲属中帮助何某筹集现金，合计人民币83万元（具体借款详见清单）。此后，陈某亲属多次找陈某和何某索要借款，此时，借款已接近“诉讼时效”。由于工地一直没有结算，何某承诺一年之内一定偿还，并于2012年3月5日重新为陈某出具一张总借款的欠条。工程款结算后，何某并未向陈某偿还借款，在陈某一再催促下，何某称他与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并拿给陈某购房发票，购房发票显示日期2013年12月24日，购房价款658，931元，建筑面积116.46平方米，房屋地址吉林市高新区。

一晃两年多过去了，何某仍然没有兑现还款承诺。在此期间，何某为了达到不偿还借款的目的，声称要与妻子离婚，和陈某处对象和结婚，陈某提出先把亲属借款还了，再考虑处对象的事。然而，何某总是百般搪塞，根本没有偿还借款意思。陈某出于无奈，于2014年8月14日向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求何某偿还借款83万元及利息2.5万元。同年9月1日该院调解员林某进行诉前调解，双方达成协议，并制作了《诉前调解书》，何某同意以房抵债，并协助更名过户。此期间，陈某一再要求何某协助办理发票更名，何某一拖再拖，并声称已与妻子离婚，将来与陈某结婚，办不办理更名已无任何意义，并拿给陈某离婚证，离婚证显示日期2014年10月13日。当时，陈某提出，这是两码事，借亲属的钱必须偿还，发票更名后，陈某父母可以帮助偿还。2015年6月9日何某向开发商申请注销发票，购买人变更为陈某。以涉案房屋债权顶抵债务，不是物权顶抵债务。同年10月29日陈某与吉林市万科滨江房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同（预售）》，并向陈某重新出具了《销售不动产统一发票》。2017年7月12日房屋产权管理部门向陈某下发了《不动产权证书》，陈某对涉案房屋产权属于原始取得...

二、一审案件法律适用错误。一审判决理由称：“依据法律规定，在婚姻关系存续期间，除夫妻双方约定实行分别财产制外，夫妻双方对共同财产不分份额共同享有所有权。对夫妻共同财产做出重要处理决定需要双方平等协商，取得一致意见，夫妻任何一方无权非因共同生活需要单独处分夫妻共同财产。”意思是说，何某“将案涉房屋以物抵债的形式赠与给陈某，该房屋属于何某与张某的夫妻共有财产。”这里陈某要问：何某与张某的夫妻共有财产与李某又有什么关系呢？房屋所有权是物权，房屋管理部门的产权证上日期为房屋所有权人确权日期。购房发票只是记载何某交纳了购房款的凭证，并不能证明何某已经取得了房屋所有权。所谓发票只能证明债权的金钱价值。而且此款是在未偿还陈某借款前提下支付的。

在当今社会，市场经济往来的债权债务本身具有不确定性。“今天你欠他钱，明天可能他又欠你的钱。”房屋没有确权，何某以债权顶抵债务并不违反相关法律规定。况且，何某声称已与妻子离婚，以债权顶低债务不属于法律规定“民事行为无效”的情形。一审判决理由称：“陈某取得上述案涉房并未支付相应对价，没有善意取得基础，且双方的婚处情有违公序良俗和婚姻伦理道德，具有不正当性，依法都应予返还。”欠条及还款日期都是何某写的，并且发生诉讼后，何某参加了诉前调解，并未提出抗辩理由，其行为是何某真实意思表示。婚外情有违公序良俗和婚姻伦理道德，并不是导致以债权抵顶债务的抗辩理由，难道说以债权顶抵债务还违反公序良俗和婚姻伦理道德吗？说没有善意取得基础，证据在哪？有欠条、有借款资金来源，有法院调解书，有证人证言，何某精神也很正常，一审法院不应当把所有的错误都推给陈某。

《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人进行赔偿。”综上所述，何某占用借款在先，欠款承诺还款期限在后，并且是在法院工作人员主持下达成的调解协议，办理债权顶抵债务，属于支付对价和善意取得，并非一审法官所言“符合赠与合同”的特征。自古道：“私凭文书，官凭印。”“欠债还钱，天经地义。”以债权抵顶债务与有无“婚处情”、是否违反公序良俗无任何关系。况且，本案涉及的是债权抵债，而不是物权抵债，陈某取得房屋所有权是原始取得，而不是何某取得房屋所有权后的继受取得，一审法官主观臆断审理案件，有损于法律的公允性。据此，陈某依据《民事诉讼法》第一百四十七条之规定提起上诉，请求二审人民法院依法做出公正的判决。

何某、李某共同辩称：

1．陈某已经自认与何某长期存在不正当关系，从双方的实际情况来看，双方关系并不平等，而是何某包养陈某。陈某无工作，双方相识时陈某是浴池小姐。

2．何某为了向妻子李某隐瞒这段不正当关系，也为了日后办理房产证可以直接落到陈某的名下，双方伪造欠条和“以房抵债”诉前调解书来办理发票改底，这样即使以后李某发现了何某与陈某的不正当关系，查到了案涉房屋，从房屋登记档案中也发现不了是何某给陈某的，这些都是何某与陈某一并商讨出来欺骗李某的手段。根本不存在借贷事实。

3．陈某自认，案涉房产确实在2013年的时候由何某购买，也取得了购房发票，何某与陈某一直在此房屋居住。说明何某已经取得了案涉房屋的所有权，此时在何某与李某的婚姻关系存续期间，案涉房屋是双方的共同财产。何某无权擅自处分该共有房屋。退一步讲，假设何与陈真的存在借贷关系，何某要以房抵债，也需经李某同意，李某不同意，何某单方用夫妻共同财产抵债同样是无效的。

4．何某给陈某的是特定物“房屋”，故受赠人陈某亦应返还该特定物。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。

二审判决

本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，何某、李某是按赠与合同法律关系提起本案诉讼，故一审判决确定本案案由为赠与合同纠纷，并无不当。从何某与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）及何某给付购房款情况看，案涉房屋是何某在与李某婚姻关系存续期间购买的，但是登记在陈某名下。何某、李某主张何某未经李某同意擅自将案涉房屋赠与陈某，而陈某主张案涉房屋是何某用以抵顶欠款的。陈某为证明自己的主张提供了欠条、诉前调解书和证明钱款来源的相关证据等，但因何某主张借贷行为未实际发生并作出了合理说明，陈某应进一步举证证明自己的经济能力、钱款交付情况等。陈某提供的钱款来源数额与欠条中写明的欠款金额不相符，且均是其亲属的取款证据，并没有转账给何某的证据，何某对陈某现金给付的主张予以否认，从现有证据看不足以证明陈某与何某之间存在陈某主张的欠款关系。陈某提供的证据不足以证明其支付了案涉房屋的相应对价，亦不足以证明李某对何某擅自处分夫妻共同财产知情并同意，故一审判决何某处分案涉房产的行为无效，并将案涉房产予以返还，并无不当。

综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2021）吉02民终3716号

房产抵押贷款不一样要营业执照

摘要：没有营业执照，也是可以办理房产抵押贷款。办理消费类房产抵押贷款，消费类房产抵押贷款是不需要营业执照的，就可以办理。

房产抵押贷款一般以经营性贷款居多，需要有公司经营主体进行申请的，但是许多申请人没有公司，那怎么办理房产抵押贷款呢？

原文：房产抵押贷款的用途分为两类，抵押消费贷款和抵押经营贷款。

抵押消费贷款是不需要营业执照的。

抵押经营贷需要营业执照，但是对营业执照的注册时间要求不一，有的银行要求半年，有的要求半年，有的可以临时办理营业执照。

第1种：抵押消费贷款，政策要求借款用于消费，名下不需要有公司。在上班稳定收入的上班族适合办理。申请个人消费抵押贷款，以个人消费为发放的贷款，这类似针对无营业执照的个人，通常贷款金额300万以下，贷款期限通常在5年之内，最长不超过10年。，。

优点：手续相对简单缺点：利息高期限短额度低一般100万以为。

第2种：抵押经营贷款，政策要求借款人名下有经营公司，借款当地有全款或者按揭房产。

以经营用途发放的贷款，这类型贷款必须要有营业执照才行，针对经营主体。可以根据实际情况，办理对应的营业执照，很多对中小企业主进行支持，对营业执照的注册时间没有特定的要求。

优点：利息低，期限长、额度高缺点：存在被银行抽贷的风险。

如果不着急，可以申请注册一家公司，一年以后办理，可以有更多的选择。

选择合适的用款途径

贷款途径不一样，房屋抵押贷款的利率也是有一定影响的，如果国家支持的用款途径，银行的房屋抵押贷款利率就会低一些，并且有时候银行可能还会有专项的贷款政策；

比如为拉动消费，房屋抵押消费贷的利率可能就比较低，为了支持小微企业发展，小微企业房屋抵押经营贷款的利率可能就低很多

因此借款人一定要根据自己的条件和银行的政策偏好选择合适的用款途径。占对房屋抵押贷款申请的有利时机

如果大家对贷款方面比较关注的话，就会发现一些银行、民间贷款机构经常会发布一些低息活动；其实对于借款人来说这无疑是一件非常大的喜事。大家如果需要申请个人房屋抵押贷款，可以多关注一些这类活动，可以有效地降低贷款利率。