房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

抵押贷款利率、房价持续上涨，美国房屋退市量创纪录

最近几周，由于高利率、通胀飙升以及对经济衰退的担忧加剧，美国房屋市场买家和卖家相继陆续退市，创纪录的房屋数量正从市场上退出。

根据最新数据，在截至11月20日的12周内，美国每周平均有2%的待售房屋从市场上撤下，创历史新高。房地产经纪公司的数据显示，相比之下，一年前同期退市的房屋比例为1.6%。

有房地产经纪公司称，在很多情况下，卖家的要价都没有被报价，而且“有时甚至根本没有报价”，这导致他们退出市场。

有报道称，由于抵押贷款利率和房价上涨，需求大幅下降。尽管自上个月以来抵押贷款利率略有下降，但每月抵押贷款付款仍明显高于一年前。

周四，抵押贷款买家房地美（FiM）报告称，30年期平均利率从上周的6.58%降至6.49%左右。一年前，30年期平均利率为3.11%。

佛罗里达州房地产经纪人希瑟·克鲁亚伊（HhKi）表示：“一些卖家很难理解，我们已经不再处于房地产市场的狂热之中了，他们很难接受自己错过了高价的机会。”。克鲁亚伊补充道，当卖家意识到自己的房子定价过高时，他们的房产已经在市场上停留太久了。

数据显示，加州萨克拉门托市的上市份额最高，为3.6%，在12周内从市场上退市。根据经纪公司的数据，这比一年前增长了1.6%。

美联储官员支持维持明年利率峰值在约5%

据外媒报道，两位美联储官员28日表示，支持将联邦基金利率提高到5%甚至5%以上，并在2023年将利率维持在这一峰值。分析人士表示，美联储官员此番表态暗示了明年美国利率水平可能会高于预期，而利率维持高位的时间也可能比华尔街预期的要长。

明年利率水平或超预期

据美联社报道，纽约联储银行行长约翰·威廉姆斯28日在演讲时表示，美联储要想将通胀降至2%的目标水平，还有“更多工作要做”。威廉姆斯是美联储官员中的核心成员之一。

威廉姆斯表示，已经有一些积极的迹象显示通胀正在缓和，比如木材、原油和其他大宗商品价格的回落。数据显示，供应链问题也出现显著缓和。

威廉姆斯表示，目前就业市场的状况要好于预期，失业率维持在3.7%的近五十年低点。威廉姆斯称，这些因素均显示，利率水平需要比9月份预期的更高。9月份，美联储官员预期明年年初利率水平将升至4.5%至4.75%的区间。

威廉姆斯表示，目前预计失业率将在明年年底升至4.5%至5%，而通胀率将降至3%至3.5%，不过，这一通胀水平仍将高于美联储制定的2%的通胀目标，因此抑制通胀的行动将会持续到2024年。

圣路易斯联邦储备银行行长詹姆斯·布拉德28日也表示，金融市场低估了美联储采取更激进措施应对四十年来最严峻通胀形势的可能性。布拉德在接受Mkwh的采访时表示，联邦基金利率最终水平的高低要比美联储的加息速度更加重要，他预计联邦基金利率最终将超过市场所预期的5%的水平。

布拉德说，市场低估了美联储必须更激进加息以应对持续高企通胀水平的风险。他补充说，美联储很可能将在整个2023年甚至到2024年都将利率维持在5%以上。他还重申，美联储应当准备好将利率水平提高至5%至7%区间的较低端。

加息幅度或缩小

美联储今年已经加息6次，本月2日结束货币政策会议后宣布加息75个基点，这是美联储连续第四次加息75个基点，目前基准利率已经升至3.75%至4%的区间。美联储主席鲍威尔表示，美联储很可能在12月13日至14日的会议上再次讨论放缓加息步伐，届时或于明年1月会议后宣布相关决定。

分析指出，尽管美联储有意缩小加息幅度，但是加息的进程预计仍将持续，正如两位美联储官员28日的表态所述，利率水平未来仍可能升至历史高位。

美联储副主席莱尔·布雷纳德本月中旬表示，未来美联储将继续努力使通胀率降至2%，美联储可能“很快”会放缓加息步伐，但不会停止加息。

在美联储连续激进加息影响下，美国通胀形势近期稍有好转。美国劳工部10日公布的数据显示，10月美国消费者价格指数（CPI）环比增长0.4%，同比增长7.7%，同比涨幅较9月收窄0.5个百分点，是今年1月以来最小同比涨幅。

目前，市场普遍预期美联储将在12月的货币政策会议上宣布加息50个基点。一些分析还预期美联储将会扭转加息进程，在明年9月之前开始降息，以应对明年可能出现的经济衰退。

美国联邦基金利率影响着众多消费和商业贷款的利率水平。美联储不断加息推高了大多数贷款的成本，令外界担忧经济可能面临衰退。尤其是住房抵押贷款利率在过去一年中大幅上升，对住房销售造成严重打击。不少分析人士担忧，美国住房市场活动持续降温，势必拖累经济表现。

强势美元加剧通胀向外输出

受美联储官员28日表示利率水平可能高于预期等因素影响，28日美元兑除日元以外的一篮子货币走高，美元指数显著上涨。衡量美元对六种主要货币的美元指数当天上涨0.68%，在汇市尾市收于106.6810。

一些分析指出，美联储持续大幅加息支撑美元走强。为了应对强势美元，不少其他国家央行被迫提高利率以遏制货币贬值和资本外流趋势。但是，如果物价上涨源于能源、原材料和食品等价格的上涨，而非需求过剩所致，收紧货币政策在抑制通胀方面的作用就可能有限。

西班牙“世界秩序”网站报道称，美联储正在把美国通胀的负担转嫁给世界其他国家。美联储决定通过加息来对抗通胀，这种做法收拢了来自世界其他地方的资金，并抬升了美元价格。其他国家则受到资本外逃和贬值的影响，借贷和进口商品变得更加昂贵。国际货币基金组织的一项研究指出，如果美元升值10%，那么其余国家的通胀率将平均上升1%。

尼日利亚国际关系专家查尔斯·奥努纳伊朱日前表示，当前世界经济增长前景面临多重冲击，美国没有表现出大国应有的担当，反而利用美元霸权对外输出通货膨胀，其密集加息行为引发国际市场动荡，而经济结构相对脆弱、深度依赖美元借贷和对外贸易的发展中国家可能承受更严重的冲击。

作者：□记者王婧综合报道

来源：经济参考报