为什么有人喜欢用父母的名义，申请抵押贷款

在生活中，可能你看到过这样的场景——子女名下无房，由于需要资金，所以拿父母的房子去银行做抵押贷款。

这种情况下，真正的借款人是谁？对子女或者父母又有哪些要求呢？

今天，薇姐就来和大家说说抵押贷款中的【抵贷不一】。

首先，我们需要知道抵押贷款中的两个角色。一个是抵押人，另外一个是借款人。当抵押人和借款人不是同一个人的时候，就是抵贷不一。

借款人是实际向银行申请贷款的人，他是申请贷款的主体，同时也是后期的还款人。而抵押人，通俗来说就是房产本上写的那个人。

因为借款人需要履行还本付息的义务，所以银行对他的要求一般更高。而抵押人的义务只是配合处理自己名下的房产，所以对抵押人的征信没有太多的要求，有的银行连抵押人的征信都不看！

当然，如果抵押人存在严重逾期或者有执行、失信的情况，也有很大可能被拒贷。

如果是使用父母的房产来申请抵押贷款，需要注意父母的年纪：

1、父母年纪小于55岁

直接正常办理抵押贷款即可，父母和子女共同参与到借贷流程中。

2、父母年纪在55-65岁之间

同情况1差不多，酌情考虑父母的身体情况。

3、父母年纪在65-75岁

大多数银行不会接受此类抵押贷款，可能需要寻找中介帮忙。

4、父母年纪大于75岁

基本没有办理抵押贷款的可能了，可以采取先将房产过户到子女名下，再进行办理抵押贷款。

❖不同银行的标准并非完全相同，65岁只是大多数银行的规定。

除了自己名下无房产，拿父母名下的房产来抵押这种抵贷不一的情况外，在借款人不方便以自己名义申请抵押贷款时，也可以考虑通过抵贷不一的方式来贷款。

01职业原因被限制经商自己有房子，但因为职业原因被限制经商，所以办不了抵押经营贷。这时候就可以考虑让自己的亲属来作为借款人，你只需要作为抵押人即可。

02征信原因因为银行对抵押人的征信不会做太多的要求，所以如果自己的征信比较差，无法申请下来抵押贷款。也可以考虑自己出房子作抵押人，让直系亲属来做借款人。

抵贷不一的方式下，抵押人的征信是没有本笔负债的，只有借款人名下征信才会体现本笔贷款。所以如果是用父母作为借款人，那负债就在父母名下。如果你不想让自己的征信上有贷款记录，那也可以通过这种方式去贷款。

最后说明下抵贷不一的两种类别，一是直系亲属的抵贷不一，另一种是非直系亲属的抵贷不一。银行更认可的是直系亲属间的抵贷不一，但非直系亲属的抵贷不一也是有银行可以做的。

父母买房子女还贷，北京试点60岁以上老人贷款买房，释放一个重要信号

近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。

目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。

（图源：中原视点）

而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。

“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。

不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。

目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。

栏目主编：顾万全文字编辑：卢晓川题图来源：图虫创意图片编辑：雍凯

来源：作者：第一财经亓宁

8城父母公积金可帮子女购房

5月份以来，各地密集调整住房公积金贷款政策。其中，在住房公积金的提取方面，多地出台了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策。

近日，湖南省邵阳市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》，明确所购买住房符合邵阳市住房公积金管理中心购房提取条件的，父母可以申请提取住房公积金支持子女购房，合计提取金额不超过购房款总额，按《邵阳市住房公积金提取操作实施细则》办理。

6月7日，广东省潮州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》。其中，在放宽购房提取政策方面，2022年6月至12月在本市购买一手商品住房的，其直系亲属（配偶、父母、子女）可申请提取住房公积金。

6月6日，四川资阳印发《的通知》，实行公积金家庭代际间互助。缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在本市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。

云南楚雄规定，扩大刚需购房提取使用范围，子女在楚雄州内购买首套住房可提取双方父母住房公积金。

广东珠海市印发的《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》提出，将实行“一人购房全家帮”政策。即在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。

此外，包括江西赣州、河北沧州、河北秦皇岛近期也出台了类似政策。根据第一财经记者不完全统计，近期至少有8个城市发布了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，此类政策是楼市政策放松当中的一个重要举措，而且是公积金政策放松里面，比较有创意的一种。因为以往的公积金政策，更多是聚焦在首付、贷款比例的层面比较多，而现在可提取公积金用于支持子女或者直系亲属购房的政策，则是体现在公积金的使用层面有了更多的便利。

张波说，此类公积金提取使用政策本身也是支持合理的住房需求。因为公积金提取方，都是仅限于直系亲属的，比如说父母、子女，就是在这个维度上进行相应的一个提取，它并不是在毫无关系的人之间进行的提取，不会涉及到炒房，所以这本身也是支持合理住房需求的一个举措。

张波分析，当前公积金在实际使用过程中也存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。因此，此类政策刚好可以做一个相应的拓展，更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，更好地去帮助一些真正的购房者。

“总体来看，这个政策在全国扩展的可能性比较大，尤其是一些三四线城市，本身公积金贷款占整个房屋总价比例比较高，如果这个政策落实之后，那对于市场的推动作用也会相对比较明显。”张波说。