以不特定个人资产作抵押提供担保性质的认定

实践中常常出现在合同中宽泛地约定以“个人资产”作为抵押。但“个人资产”本身能否作为抵押担保中的抵押物在实务中存有不同的观点，其性质上与保证担保以及浮动抵押担保应如何进行界定

一、典型案例

1、2004年至2010年，北辰公司与良炫公司每年签订一份内容大致相同的合作协议书，约定北辰公司向良炫公司供货。良炫公司法定代表人袁敏以个人资产作为北辰公司债务的抵押。合同签订后，北辰公司履行了供货义务，截止2011年10月20日，双方经过对账，良炫公司实际下欠原告货款1550691.54元。

2、因良炫公司未履行付款义务，北辰公司向咸安区法院起诉，要求良炫公司支付货款及违约金，袁敏承担连带责任。咸安区一审判决良炫公司支付货款及违约金，袁敏承担连带责任。

3、袁敏不服，提出上诉，咸宁中院二审判决驳回上诉，维持原判。

4、袁敏仍不服，以判令其承担连带责任无法律依据为由向湖北高院申请再审。湖北高院指令咸宁中院再审。咸宁中院再审判决维持二审判决。

二、裁判要旨

当事人之间达成以个人资产作抵押为债权提供担保的约定，但未对个人资产进行特定化说明，因个人资产属集合概念，通常处于动态变化中，不具有特定性，与法律规定的抵押财产须特定化不符，故该约定不能起到抵押担保的作用。但该约定实质是当事人以其个人资产信用为债权提供担保，符合民法典法律规定，应认定为保证担保。

《中华人民共和国担保法》第六条规定本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，北辰公司与良炫公司合作多年，两家公司从2005年直至2010年每年都开始签合作协议书，袁敏为取得北辰公司的信任，均在上述合作协议书中载明：以袁敏个人资产作为北辰公司债务的抵押。虽然袁敏承诺的是以个人资产作为抵押，但并未约定以何种资产进行抵押，其资产始终处于动态之中，故袁敏的担保行为实质是一种信用担保，即保证担保。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。在本案中，因双方当事人保证方式约定不明，袁敏应按连带责任保证承担保证责任。

三、其他几个相关事项

根据《中华人民共和国民法典》的规定，抵押担保和保证担保是两种完全不同的担保形式，抵押担保是一种担保物权，保证担保是一种人保。因此，在司法实践中，认定当事人以不特定的个人资产作抵押为债权提供担保是属于抵押还是担保，应当注意以下几点：

（一）个人资产的含义。

个人资产是指公民通过合法手段取得的财产，是集合概念，是由个人的不动产、动产、权利等构成，包括房屋、车辆、现金、物品、股份、股票等。由此可知，个人资产并未特定化，其财产的范围、价值、权属状态均处于不确定的动态变化。

（二）抵押担保与保证担保的区分。

抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。保证担保是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或者无力归还贷款，保证人按约定履行债务或承担责任的行为。由此可知，抵押担保与保证担保最根本的区别在于二者的客体不同：抵押担保的客体是特定的财产，具有特定性，即抵押物应当是现存的、特定的财产，而保证担保的客体是保证人提供的信用担保。因此，认定担保物权，必须是抵押权人对特定的财产所享有的权利，如抵押物不具有特定性，则一般不能成立抵押担保。也就是说，对于保证人承诺以其不具有现实性、特定性的个人资产作抵押为债权提供担保，但未约定以何种资产进行抵押的，因其资产始终处于动态之中，故保证人的担保行为实质是一种信用担保，即保证担保，而非抵押担保。

（三）保证方式的确定。

根据《中华人民共和国民法典》第686条规定：“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。”据此可知，在当事人对保证方式未进行约定或者约定不明时，视为保证人承担一般保证责任。也就是说，在当事人明确约定保证人承担一般保证责任或者连带保证责任时，则按照约定确定保证人承担保证责任的方式。

四、结语

从较为主流的裁判观点来看，都倾向认为该种约定实际上是以个人的一般责任财产为相关债务提供担保，担保权最终能否得以实现依赖的是个人自身的信用能力，性质上是符合保证担保的特征。虽然，担保人仍需承担相应的保证责任，但由于抵押权不被认可，所以债权人是无法主张对该个资产的优先受偿权，其债权的清偿风险无疑会加大。

作者简介

刘伟

硕士学历，致力于金融犯罪刑事辩护、涉税刑事辩护、经济犯罪刑事辩护。

「解读」生活中常见房产抵押一押二押及注意事项

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民间借贷机构房产抵押贷款有哪些优缺点:

1、放款快。如果借款人满足贷款要求，并且能提供完整的贷款手续，当天就可以拿到贷款，可有效解决借款人的资金难题。

2、门槛低。从目前来看，民间借贷机构办理房产抵押贷款，几乎没有对借款人的还款能力、信用情况进行限制，只要手续齐全，一般都能成功获贷。

二、民间借贷机构房产抵押贷款缺点：

1、成本高。由于民间借贷机构房产抵押贷款门槛低，为了控制信贷风险，只能提高贷款成本，借款人若需通过这种方式解决资金难题，一定要根据自己的实际情况确定好贷款额度、期限。

2、不安全。民间借贷机构中不乏一些骗子公司，他们打着“手续简便”、“利率低”等口号“魅惑”急需资金的人。

什么情况下能办理民间借贷房屋抵押贷款

一、个人条件：

（一）个人为具有完全民事行为能力人的公民或符合要求的境外自然人；

（二）信用状况良好，无重大不良信用记录；

（三）具备还款能力。

二、房屋条件：

（一）须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内；

（二）产权明晰，符合上市交易条件并有房产证和土地证。

[法律依据]

《个人贷款管理暂行办法》第十一条

个人贷款申请应具备以下条件：

（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）贷款用途明确合法；

（三）贷款申请数额、期限和币种合理；

（四）借款人具备还款意愿和还款能力；

（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

（六）贷款人要求的其他条件。

银行房产抵押主要依据那些条件？

1、不同银行申请房产抵押贷款的条件不同，比如信用情况、个人收入，工作单位，还款能力等。而在贷款公司申请房产抵押贷款，主要是看房产价值高不高，是否具备变现的能力。信用情况好坏，有负债的借款人，只要能提供符合条件的房产进行抵押，一般都能在银行或贷款公司贷款。相比于信用贷款，房产抵押贷款风险更低一些，因为有房产作为银行放款的保障。但是目前各家银行的房产抵押贷款产品利率不一，同一家银行，贷款利率在不同地区也会有所不同。目前银行的房产抵押贷款利率都是在基准利率的基础上浮执行的，年银行基准年利率为一年以下（含一年）基准利率为4.35%、一年至五年（含五年）的基准利率为4.75%、五年以上为4.90%。

2、抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值，必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产，一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。

银行：接受新营业执照、只要有真实经营均可、如果没有的话可协助线下的业务员进件。支持配偶单签、如果房产名字单独所有、是可以单签抵押部分银行。【具体以当地银行为准】

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别误会！不是所有的房子都可以办理抵押贷款

我有个同学，因为最近公司出现了财务问题，然后想着拿房子作抵押去银行办理贷款，然而银行的工作人员说他的房产没有资格办理房产贷款的条件，他一头雾水的.....

可能有很多人都不知道房产抵押是有一定的规定的，并不是所有的房产都可以进行抵押贷款的。房产抵押是一种快速获得资金来源的一种方式，但是其中还是有很多我们不知道的误区。

一、什么样的房子不可以抵押贷款

如果你的房子还处于未还清房贷的情况下，是不能办理房产抵押贷款的。因为如果是有抵押的房产或者房产正处于按揭的情况下，也就说明银行已经拥有了这个房产的他项权利，借款人将不能再次对房产进行抵押。

购买的公房是不能办理房产抵押贷款的，有以下两种情况：

无法提供购房合同或者购房协议（因为公房的购房合同不属于个人的）

公房不能提供产房上市的证明，不能进行房屋的任何交易

经济适用房，没有住满五年，因为回迁房是政府具有保障性的房屋，并且规定未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，也就说不能办理房屋贷款手续。

房产没有获得房产证的小产房权，也是不能办理房产抵押的。因为居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而处置权，没有房产的权证书，这类房子也不能上市交易，不能做抵押贷款。

二、房产抵押贷款的条件：

1.房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内

2.房屋的面积要大于50平米

3.房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%

4.贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行

5.一般为34男性不超过65岁，女性不超过60岁

三、房产贷款误区

误区一：房子抵押出去了，我是不是就不能住了?要马上搬出去了?

不是的。房子抵押了还是能正常居住的。

误区二：我近几个月资金出了问题，欠款还不上了，是不是银行就要立马把我的房子卖了?

稳住，银行没有那么不近人情

事实上，贷款到期还不了，银行会催款，我们应该以一种积极的态度，和银行方面进行解释，相信他们也不是不通情达理的人。

误区三：房产抵押只能抵押自己名下的房子，如果自己没有房子是不是就不能做?

不一定。

只要你取得了房屋产权证本人的同意，是可以用他人的房屋办理抵押贷款的。但需要注意的是，一定要由房主本人出面办理贷款。