夫妻一方单方抵押 善意取得合同有效

近日，江西省南昌市第二金融法庭审结一起金融借款合同纠纷，黄某（已故）擅自将夫妻共有的房产向某银行办理抵押贷款，法院以某银行符合“善意第三人”条件为由，认定其取得该房屋抵押权，依法判令：被告李某在继承黄某的遗产范围内返还某银行借款本金90万元及利息、罚息、复利105355.21元；某银行对登记在黄某名下的案涉抵押房产享有优先受偿权。

经审理查明，2018年5月，某银行与黄某签订《个人借款合同》，约定：借款金额为人民币90万元整，借款期限为36个月，借款执行年利率6.09%。同日，双方签订《抵押合同》，约定黄某以名下房产为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。嗣后，某银行依约发放了贷款，但黄某怠于返还借款。截至2021年7月，黄某尚欠本金90万元，总利息（含罚息、复利）105355.21元。黄某及其父母于2020年3月因他杀死亡，某银行遂将黄某的婚生子李某诉至法院。

另查明，黄某在向某银行借款时提交了虚假的离婚证及离婚协议，载明黄某与其爱人于2015年4月登记离婚，双方协议案涉房产归黄某所有，事实上双方并未离婚。

法院认为，本案争议的焦点为本案的抵押权是否有效？黄某在本案借款时向某银行出具了虚假的离婚证和离婚协议，其在未征得案涉房产的共有人即其爱人同意的情况下与某银行签订《抵押合同》并办理了抵押权登记，事后未得到爱人的追认。但某银行在对离婚证和离婚协议进行审查后，已尽到了必要的审查注意义务，且该房产登记簿中产权所有人登记为黄某一人，亦无法律法规规定抵押权人必须对抵押物上唯一登记权利人的婚姻状况及婚姻财产约定进行实质性审查，某银行有理由相信案涉房屋为黄某一人所有，某银行在办理抵押贷款过程中不存在违规或重大过失。某银行基于案涉房产办理了抵押权登记而向黄某发放了贷款，即支付了合理对价，故某银行应属善意取得，抵押权合法有效。某银行诉请李某在继承黄某的遗产范围内返还某银行借款本息，合理合法，均予以支持。

据此，法院依法作出前述判决。判决书宣判后，原被告均服判息诉。

金融机构善意取得抵押权应尽到必要的审查注意义务

经办法官庭后表示，善意取得制度，又称即时取得制度，是指无权处分人将其财物转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依法取得所有权或者他物权的制度。善意取得制度主要是基于公示原则，其目的在于保护占有及登记的公信力,保护交易当事人的信赖利益和交易安全,牺牲不知情的原物权人的物上请求权以维护交易秩序。

民法典延续了物权法的规定，不动产、动产物权均可以适用善意取得制度。根据民法典第三百一十一条规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人，符合受让时善意、价格合理、依法定形式完成物权变动的，受让人取得该不动产或者动产所有权。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

根据上述规定，善意取得的三项基本要件是：一是受让人受让该动产或不动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的动产或不动产需要登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

法官认为，夫妻一方未经另一方允许，以房屋产权证书名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押担保，抵押权人符合“善意第三人”条件的，一般认定其取得该房屋抵押权。但金融机构作为拥有金融专业知识、备受广大金融消费者信任的机构，除了符合上述三个基本要件外，还应尽合理的审查和注意义务，应当对抵押过程中存在的相关疑点信息作进一步审核，对真实权利状况不知情不存在重大过失。如果没有履行应负的审查义务，一般不能善意取得抵押权。

为此，法官建议金融机构：一要严格贷前审查，优化贷款审批流程。仔细核实抵押人身份信息、房屋权属和婚姻状况，务必要求配偶同时签署同意抵押的材料。

二要提高风控意识，严格落实面签制度。抵押人、共有人签字时尽量在银行营业场所进行，对合同签订严格实行面签制度，做好视频影像采集留痕工作，并及时办理抵押登记手续。

三要提高诉讼能力，提升诉讼维权技能。务必做好档案管理，在抵押人恶意隐瞒婚姻状况及房屋共有状况等虚假证据的情况下，应积极举证证明金融机构善意且无过失，从而维护金融机构的合法权益。

来源：法治日报

上海房产律师：为规避限购、找人代持、签订的借名合同合法有效

一、裁判要旨：

房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

二、案情介绍：

原、被告原系恋人关系。2018年，原告拟从案外人YQG处购买系争房屋用于双方婚后居住使用，但因客观原因无法登记于自身名下。经与被告协商一致，双方签订借名购房《协议书》和《婚前协议书》，明确约定原告以被告名义购买系争房屋、资金由原告全额支付、产权全部由原告享有、相应购房交易手续及银行房贷均以被告名义办理、购房费用和银行房屋按揭贷款均由原告承担、被告不享有房屋的产权及处分权、占有权和收益权等。

2018年7月8日，原告与案外人YQG、房产中介公司先签订了一份编号为8000967的《房屋买卖合同》，约定转让价款为750万元。后以被告名义再与YQG签订了编号为3435186的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定款项分期支付、贷款办理及产权过户等事项。上述合同签署后，原告及其父亲支付了购房定金、首付款、尾款、中介费等费用。系争房屋于2019年6月29日登记于被告名下。系争房屋自交付至今一直由原告实际控制使用，每月银行贷款也均由原告转至被告银行卡中进行偿还。

现原、被告双方已分手，但原告与被告多次沟通，要求其按照《协议书》的约定配合办理房屋过户手续，均遭到拒绝。原告是系争房屋的实际购房人，支付了首付款276万元中的216万元并偿还房贷，承担中介费5万元；被告仅为名义代持人，被告代为支付的房款60万元依约属于原告向被告的借款。原告现在名下无房，不存在限购政策障碍，原告有权要求被告协助办理过户登记，被告应当无条件予以配合。遂涉诉。

三、原告诉讼请求：

1.确认上海市静安区XXX路XXX弄XX号X02室房屋（以下简称系争房屋）的所有权归原告所有；

2.被告协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下，并承担相应税费和其他所有过户费用；

3.被告协助原告办理涉案房屋的银行贷款转移手续，并承担全部办理费用。审理中，原告变更诉请为：

1.要求被告依据与原告签署的《协议书》和《婚前协议书》，协助原告立即将系争房屋过户登记到原告名下，并由被告承担相应的税费和其他所有过户费用；

2.原告提前归还系争房屋上银行抵押贷款，被告协助原告办理该抵押权涤除手续，银行办理费用（如有）由被告承担；

3.本案诉讼费、保全费由被告承担。

四、被告辩称:

不同意原告的诉讼请求。系争房屋是原、被告恋爱期间共同购买的婚房，双方当时并未约定份额。因原告当时在本市另有房产无购房资格，所以登记在被告一人名下，现该房屋增值近一倍。因该房屋拟用作婚房，被告家庭以巨大诚意放弃了原自有房屋的增值空间以及被告本可独自居住的条件，通过出售自有房屋筹措资金，承担了房款88万元、房屋交易税费660,508.41元、中介费及诉讼费38,525元、装修款40万元。

被告与原告签订《协议书》和《婚前协议书》基于双方就要结婚，被告认为签了也没有实际影响，没想到会产生现在的后果，故并非被告真实意思表示。被告父母对相关协议毫不知情，上述协议侵犯了被告父母的权益，有悖公序良俗，亦导致被告未来购房及贷款条件受到不良影响。综上，不认可相关协议效力，被告应是系争房屋权利人，被告愿意负担剩余银行贷款，将原告产权份额折价支付给原告。考虑双方出资及贷款情况，同意支付折价款455万元。即使法院认为系争房屋应当归原告所有，办理产权变更登记及抵押权涤除手续所产生的费用不应由被告承担。

第三人平安银行上海分行述称，其在系争房屋上享有合法抵押权，对于原、被告之间纠纷不知情，请法院依法裁判。如法院判决由原告支付剩余银行贷款本息，第三人同意接受提前还贷，贷款本息结清后配合办理抵押权涤除手续。第三人不同意在贷款未清偿前变更房屋权利人，也不同意将借款人由被告变更为原告。

五、法院判决：

本院认为，本案争议焦点在于AA与BB签订的《协议书》和《婚前协议书》是否合法有效。

首先，《协议书》和《婚前协议书》是双方真实意思表示。上述协议是在AA与BB感情稳定、购买婚房过程中所签，鉴于购房所涉资金及利益影响较大，双方就房屋权属和相关资金安排进行协商约定具有合理动因。AA在系争房屋购房款中出资比例相当大，亦负责归还全部房贷，但因购房资格限制，无法登记为共有人，故双方商定以BB名义购房具有现实合理性。BB在系争房屋中的出资性质系当事人自由协商的范围，现BB以书面协议的方式自愿确认其出资为借款。

鉴于双方恋人关系及未来共同生活的考虑，BB做出上述意思表示并非不可能。虽然双方后来感情破裂没能结婚，但并非订立协议时所愿，而协议的作用正在于双方发生矛盾时明确责权，不应因房屋增值认为权益失衡而倒推非当事人真实意思表示。另外，父母为子女购房出资一般视为对子女的赠与或借贷，并不对等于产权，BB父母的同意并非上述协议成立及生效的要件。BB未与家人妥善商议不影响其作为完全民事行为能力人对外签订协议的效力。

其次，上述协议不存在无效情形。协议签订时《中华人民共和国民法典》尚未施行，对照1999年《中华人民共和国合同法》对于合同无效的规定，上述协议对于借名买房的表述清晰，不存在损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定的情形，无合同无效的法定情形。最后，BB亦未在订立协议一年内向人民法院或仲裁机构请求变更、撤销上述协议。综上，《协议书》和《婚前协议书》合法有效，双方理应遵守。

《协议书》明确约定系争房屋购买后，如果AA需要处置，BB无条件配合办理。现AA要求BB配合将系争房屋过户登记到AA名下，符合协议约定，亦是让实际权利人归位。AA现在本市已无其他房产，且愿意提前全额清偿房屋上抵押贷款，但抵押贷款的借款人及抵押权人系BB，故BB应当对提前归还房贷及办理抵押权涤除手续予以配合。系争房屋上抵押权涤除后，BB应当及时配合AA办理房屋过户手续，但配合义务并不表示其应承担所有过户费和手续费。BB在借名买房过程中并无获益，过户中税费及办理抵押权涤除手续中可能产生的费用应由AA负担。另需指出的是，《协议书》明确约定BB垫付的款项系借款，故就相关款项归还问题BB可另案主张。

据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款之规定，判决如下：

一、原告AA应在本判决生效之日起十日内向第三人平安银行股份有限公司上海分行归还《房地产买卖抵押贷款合同》（编号RL20190617001569）项下全部借款本息（本息金额以归还当日第三人系统记载为准），被告BB、第三人平安银行股份有限公司上海分行应于上述借款结清后十日内协助原告AA办理上海市静安区XXX路XX3弄X1号X02室房屋上抵押权涤除手续；

二、被告BB应于抵押权涤除后十日内协助原告AA将上海市静安区XXX路XX3弄X1号X02室房屋产权过户登记至原告AA名下；

三、因办理抵押权涤除手续及房屋过户手续所需的税费、手续费由原告AA负担。

抵押合同签名不真实但已经办理抵押具有公示力，抵押权人有优先权

2015年9月10日，被告方某因购买、装修房屋向原告申请住房公积金贷款。双方签订借款合同，借款用途为购买房屋，借款金额300000元，月利率2.708‰，借款期限20年。还款方式为每月10日等额本息还款1701.59元。合同还约定，借款人未按时偿还本息，对逾期利息加收50﹪罚息并计收复利。原告按约定向被告方某发放了贷款。

从2021年5月至2021年12月，被告方某累计六个月未按约定偿还贷款，截止2021年12月21日，尚欠原告贷款本金228342.84元、利息1233.92元、罚息9.44元，共计人民币229586.2元。

法院认为：原告与被告方某所签订的个人住房公积金借款合同是双方真实意思表示，受法律保护。被告方某因累计六个月没有按照合同约定向原告归还借款，已经构成违约，原告现在要求解除合同的诉讼请求成立，依法予以支持。被告方某同意解除合同，并对原告提出的诉讼请求第二项无异议，予以确认。

争议焦点一，该笔借款抵押担保合同是否有效，被告林某某和王某某的继承人王某1对该笔债务是否应该在保证范围内承担连带还款责任？因原告提交的借款合同中没有保证人的签名或捺印，根据法律规定，该份保证合同没有成立。故此，被告林某某认为，借款合同中没有保证人签字，抵押协议和评估报告自己不知情，也没有在上面签名，不予认可的答辩意见正确，采纳。原告要求被告林某某和被告王某1共同承担连带保证责任的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法不予支持。

争议焦点二，被告蹇吉成是否债务加入人，该不该与被告方某共同向原告承担还款责任？因原告提交的变更还款账号承诺书是一份格式合同，该条款中“或其他原因导致无法按时还款所造成的一切损失由本人和借款人承担”的约定，没有列举说明、内容不详，明显加重了被告蹇吉成的责任，原告没有举证证明已经向该被告履行了提示说明义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定，该部分约定不成为合同的内容，对双方不具有约束力。被告蹇吉成认为自己没有表明替方某还钱，不承担还款责任的辩解意见符合法律规定，采纳。原告认为被告蹇吉成是债务加入人，应当与债务人方某共同向原告承担还款责任的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。

一审法院判决：一、解除原告市XX房XX中心与被告方某2015年9月10日签订的市个人住房公积金借款合同；二、被告方某在判决书生效后三个月内归还原告市XX房XX中心借款本金人民币228342.84元、截止2021年12月21日的利息和罚息1243.36元，共计人民币229586.2元；2021年12月21日以后的利息和罚息按合同约定计算至还款日止；三、驳回原告市XX房XX中心的其他诉讼请求。

一审判决后，市公积金中心提起上诉。

二审法院审理后认为，本案中，被告林某某虽然本案审理中一直否认《贷款抵押协议》《抵押物清单》上其与王某某签名的真实性，主张抵押合同不成立，但也自认房产证是方某拿去的，方某给自己打电话说用一下的房产证，其亦认可抵押两年后知道案涉房屋被抵押的事实，其虽抗辩《贷款抵押协议》《抵押物清单》不是其签名，但亦未提供相应有效证据佐证；且其房屋产权证原件及案涉房屋所办抵押登记的县XX号房屋抵押他项权证现仍由市XX中心合法持有；另县房产管理局的县XX号房他证关于案涉房产的抵押权的登记具有公示效力。

《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押权自登记时设立。同时住房和城乡建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三十一条“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”，又明确抵押合同自抵押登记之日起生效。故依据《民法典》第三百九十四条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”的规定，原告市XX中心主张案涉房产的房屋抵押登记有效，同时主张以抵押财产变价款优先受偿权，符合法律规定。

最终二审法院增判：方某逾期还款，市XX房XX中心对登记在王某某、林某某名下位于县XX镇XX路XX楼XX单元XX楼XX户的案涉抵押房产(他项权证：(2015)县XX城XX号)的变卖价款优先受偿。