房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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经营贷等同于大额信用卡，利率3.55%，10年先息后本，随借随还

最近有几个朋友问我有没有什么大额贷款能像信用卡一样随用随还的。因为都是做生意的，经常涉及到垫资，账期没到没结款等问题。认识挺长时间了，知道我做这个行业就找到我咨询。

一般情况下当然不可能，普通的贷款一般周期都比较长，而自己周转一般也就几个月，如果贷一笔款放着不用付利息又不划算。

那么有没有什么贷款能像信用卡一样随借随还不用不付利息的吗？

今天给大家推荐一款抵押经营贷产品

1、额度：额度最高1000万。

2、还款方式一：先息后本10年，每年归本，随借随还，年化利率3.55%，对应LPR零上浮。

3、还款方式二：先息后本3年，中途不归本，年化利率5%。

4、抵押率：抵押率7成。（打个比方：房产价值100万，可贷额度为70万）

总结测评：

首先此方案利率较低，最低可做到年化利率3.55%，央行2022年公布的一年期LPR利率为3.55%，依然保持不变，由此可见利率加点为0，在南京众多融资方案中是非常少见的了。

3年期先息后本利率相对较高，但是同比市场先息后本方案最大的优势在于每年无需归还本金，南京市众多银行当中也没有之一。

其次，额度一次审批，可循环使用10年，用多少，算多少利率，随借随还。

打个比方，最终批款100万，可分多次提取使用，也可全部一次使用，非常方便快捷，用多少提多少，还多少也可用多少，相当于一张大额信用卡，不用不计息。

武汉银行抵押经营贷先息后本10年后还本，利率4.2%该怎么选择？

作者：程世鹏会融集团联合创始人

抵押经营贷，先息后本的还款方式一直饱受诟病，对于生意人来讲，先息后本有比较好的资金利用率，月供不高，但是往往先息后本年限又比价短，由于现在经济形势不好，即使有生意可做，但是回款周期不能把控，所以如果年限短，到期还本就是大问题，同样也会面临还本后续贷不出来的风险。

而长期贷款一般都是等额本息还款，资金利用率低，所以即使想贷款，对未来预期不明朗，即使利率再低，也会让部分人望而却步。

经常有人问，有没有10年先息后本的还款方案呢？在武汉各大银行中，有可能是为了迎合市场需求，还确实是有的，当然如果说超过10年确实是没有了。

方案重点：抵押经营贷，年化利率4.2%-4.35%，10年期先息后本，每年不用还本，就等于10年以后才还本金，每年无需还本。

这是不是给人吃了一颗定心丸，利率定价以5年LPR为基准定价（目前4.3%），所以利率并不高，有利率区间，说明是风险定价，资质越好，利率就越低，资质稍差一点，利率就稍微高一点，没有一竿子打死，但区别不大。

对于抵押经营贷来讲，不同的银行对于抵押物可是有不同的要求，而这款方案要求：抵押物为武汉住宅，房龄20年以内，房产评估单价要高于1万3（基本上就是主城区房产为主），抵押率为6-8成，可贷额度50万-1000万。

经营要求相对宽松，只要全国有经营就可以，如果有经营，只是新办的营业执照也是可以的。

对借款人征信要求：2年内连3累9，就是征信逾期不能超过2个月，累计逾期不能达到9次，近期征信查询次数相对宽松，主要看综合资质，对于未结清的小贷网贷和贷款金额有一定限制，但是如果超了可以提前结清。

对于此类方案来讲，10年期的贷款年限对于生意人来讲确实是福音，不用考虑还本续贷和抽贷风险，利率也低，对征信逾期和查询相比其它银行都要宽松，利率也很低，所以还是比较适合的。

但是对于房产要求相对较高，比如说房龄和单价，并且不接受其它类型不动产，毕竟年限越长风险就越大，20年的房产，10年后就30年了，金融属性和流通能力都会降低很多，有这种要求也理所应当。

其实方案的好坏和选择，这个是仁者见仁智者见智了，首先是能满足银行最基本进件要求，然后再在可准入的银行方案中，选择一种最适合自己的方案，个人觉得利率的高低倒是其次，最核心的是还款方式的选择，因为这直接影响到我们的现金流，影响企业的命脉。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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