贝壳百科丨先码再看！组合贷款购房超全流程手册
在这个凡物皆可贷的时代，贷款买房可以说是最不出错的选择了。很多在广州置业的朋友，基本都是用组合贷款上车。
以往还有卖家宣称，拒绝公积金贷款，要么全款要么纯商贷，反正就要“快”。今年广州公积金中心三下五除二，保持低利率优势，支持线上办理、程序简化、快速到账，公积金贷款除了有最高额度限制、也挑不出其他毛病了。
不过，公积金加商业组合贷款买房，的确可以实现两条腿走路事半功倍，但两边对接、双倍资料，不熟悉流程的朋友还是会两眼抓瞎。
今天，为大家捋一波组合贷款购房全流程，温馨提示，先码再看噢。
一、什么是组合贷款？
组合贷款是指符合商业贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理商业贷款的同时还可以申请公积金贷款。组合贷款中的公积金贷款部分需遵照公积金贷款政策，商贷部分则需以商贷政策依据。
二、什么人能用组合贷款买房？
申请组合贷款的人需要同时满足公积金贷款和商贷的条件。
1、公积金贷款准入门槛：
公积金账户开户12个月以上，广州户籍至少连续缴存12个月，非广州户籍至少连续缴存24个月；目前在正常缴存状态；以往公积金贷款均已结清；本次贷款购置房屋为钢筋混凝土结构。2、商业贷款准入门槛：
借款人家庭总收入覆盖总负债月还款额的二倍以上。家庭总负债包括本次购房贷款、以往车贷房贷、消费贷、信用卡分期等。家庭总收入依据的是收入证明、银行流水、以及社保公积金缴存明细等。征信正常。一般逾期出现“连三累六”会被银行认定为征信不良，可能会导致贷款额度压缩、房贷利率提高、甚至拒贷的后果。三、组合贷款购房的流程是怎样的？
无抵押房屋和有抵押房屋，流程有些许区别。
1、无抵押房屋组合贷款
房屋交易资质审核比如买家社保公积金缴存年限到了没，是否有本地户籍，是否符合人才购房政策；
卖家夫妻双方是否都同意转让共有房产无异议，房屋权属是商品房还是房改房、能不能在市面上交易，通过查册看看是否为名下唯一住房、证过五年、房子有无诉讼纠纷，房屋租客是否已经放弃优先购房权等。
不提前确认好这些基本信息，一切都是空谈，分分钟得推倒重来。
房屋询价、确定总价签署买卖合同白纸黑字签完的买卖合同，就有法律效应了，一切遵照合同办事。所以在起草合同时，需逐字逐句理解清楚条款，像是买卖双方违约责任、交房时间、税款负责，宁可细节到位、加附补充协议，也不要一笔带过、含糊不清最后闹纠纷。
办理网签确定价格，防止房东一房二卖。
银行及公积金面签（签署按揭材料）评估实勘批贷（件齐后才可批贷）银行及公积金面签合同资金监管预约过户号办理交易过户及抵押登记手续缴纳税费领取不动产权证和不动产登记证明资金解冻公积金及银行放款至卖家账户（具体时间看银行额度和当下政策）物业交割2、有抵押房屋组合贷款
买卖双方交易资质审核、产权查册房屋询价签署买卖合同办理网签银行及公积金面签（签署按揭材料）预约还款评估实勘批贷（件齐后才可批贷）银行及公积金面签合同资金监管还清欠款取涂销资料及他证预约过户号办理交易过户及抵押登记手续缴纳税费领取不动产权证和不动产登记证明资金解冻公积金及银行放款至卖家账户物业交割
银行房产抵押贷款的流程
银行房产抵押贷款的申请审批流程可能会因为某个银行产品有所出入，但总体上来看大同小异。请参考[握手]
第一：贷前准备
先选择好要贷款的银行，准备好个人或企业基本资料和银行流水、贷款用途。
第二：银行申请
银行信贷员会给你沟通贷款需求、贷款用途、贷款期限、还款来源等，让你填写贷款申请表，签署征信查询授权书，知情书等，复印个人或企业基本资料等。
第三：银行初审
银行会对你提供的资料进行核实，会对个人或企业征信、房屋产调查询、收入情况或企业经营情况，历史、当前有无涉诉等是否准入确认，并给予预审批额度。
第四：下户核实
银行会委托第三方专业评估机构，对房产抵押物进行上门勘察，并根据第三方的评估报告来决定抵押物价值。（经营贷客户银行风控人员还会去公司实地查看)
第五：签订合同
银行会根据第三方的评估报告和银行风控人员的风险评估报告给出正式批复，包括贷款利率、额度、期限、还款方式等。会让客户签订贷款合同。
第六：借款公正
一般银行会要求为本笔借款合同去指定的公正处做公正，避免日后纠纷。不过也有不做公正，让客户加买保险的行为。基本上都是围绕保证银行资产、权益不受侵害而设立。
第七：抵押登记
抵押贷款肯定要做抵押登记，这时要到房管局（上海俗称某某房地产交易中心）做抵押登记备案，银行要拿到他项权利证才放款，这也是保护银行权益。
第八：贷款发放
银行经办员拿到他项权利证，提交系统，相关人员核实后，就会发放贷款啦！款项会打到你贷款用途的第三方对公账户。（部分银行房产抵押贷款产品可以打款到个人账户或经营贷可以打款到本公司的基本户上）。
第九：开立账户
需要开个贷款行的银行账户，用于还款、绑定还款划扣、避免贷款逾期。
买房怎么贷款最划算？刚需购房一定要明白这三点
买房对于每个人来说面对的困难都是不一样的，尤其是刚需购房者，大部分人可能都会认为贷款买房没有全款买房更加划算并给予朋友好心劝导。我记得“庄子”曾经在《人间世》有这样一句话“未经他人苦，莫劝他人善”。别人的那种刚需，对于你来说可能让你无法理解。正因为这样，在你不了解的情况下没有必要用你的思想权衡别人的认知。反而有的人会觉得贷款买房比全款更加划算，虽说贷款有一定的额外支出。总体而言还是解决了当下的困难。买到了心仪的住房。那么，买房怎么贷款最划算？今天就让小冰房探长带你一起来看看吧。
一、拉长贷款时间如今城市发展都离不开消费，看似你的工资在上涨，伴随着物价也在上涨，尤其近两年部分城市的通胀已经高达15％，甚至更多，城市的人均GDP增长也仅为5.5％，拉长贷款时间其实就是为了抵抗通胀而获得最大利益化。
二、月供拉至最低贷款批复后，就剩下按月还款，月供拉至最低主要是根据这几年经济来说，相信大家都不是很好，尤其在疫情期间，虽然取得了战胜疫情的显著的成效，但也随时也可发生反转。当你的月供少一点，让你可以随时能面对一些突发状况。此前，西安因为断供导致法拍房数量暴涨128倍，房产被法拍，意味着前期缴纳的钱款都打了水漂，如果是这样的结局，我还是劝你别买房，不仅白扔钱，倒不如继续租房。买房就是为了改善生活，赚钱就是为了更好的花，对自己好点，给自己留点余地，将来有能力可以多还一部分进去来缓解压力也不是不可以的。
三、贷款也要节省贷款买房，利息永远是一个备受关注的话题，现如今房产开发商合作的银行利率相对都有一定优势，利率最终决定利息，如果你是首套首贷，你可把“公积金”和“商业贷”的金额拉到最大，最好一部到位。通常这两种组合在贷款买房，无论是利息上或是成本上来说都是最低的。尤其近两年买房免征契税，首套房首付降低，这些都是地方上给予的各种利好政策。如果是二套房产，首套如果能够结清，有些当地政策也可以视为首套购房来享受优惠政策，即便没有，也会有别的优惠政策，具体你可以咨询一下当地，毕竟全国都在为回暖楼市中力度都不同。当然，优惠肯定是少不了的。
现如今，随着各地楼市逐步回暖，从过去的6月来看，期房频频爆雷，二手房环比开始有所上浮，不急需买房的人，自然不急。现如今首付降低，我记得前段时间还看到有网友怒怼说“我差的是首付吗？”当然差的不是首付。现在很多并非刚需购房的人群都盯着房产，主要是买涨不买降。如果说房价触底反弹会迎来楼市回暖，大量人群涌进购入房产，对于刚需购房者来说并不乐观。今年买房对于刚需购房者来说，至少是个抄底年，如果利好政策不把握住，机会转瞬即逝。或许你等到了抄底的机会，但抄不抄的上还是一个未知数。关注小冰，一个保护韭菜的房探长分享更多的房产知识。
