房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

房产抵押贷款利率是多少？都与哪些因素有关？

现在很多人们生活中都会遇到一些麻烦的事情，比如急需贷款等。贷款的话是可以通过房产抵押来办理贷款，但是在办理贷款时候，很多的人们不太了解贷款利率的计算方法，那么房产抵押贷款利率是多少?都与哪些因素有关?我们来了解下吧。

房产抵押贷款利率是多少?

1、说起房产抵押，有好多种形式，一般我们买新房的时候，当然这里说的新房，不是全款购房，而是贷款购房。我们买新房，交完首付，接下来就是办理贷款了，如果单位有给缴纳公积金，那可以办理公积金贷款。

2、公积金贷款，房屋也是抵押的，这个要清楚，公积金贷款利率比银行等机构利率低很多，一般是3点几的利率。如果单位没有给缴纳公积金，那只能进行商业贷款了，银行商业贷款一般利率在5点几的左右。在银行进行商业贷款，房子也是要抵押的，什么时候贷款还完了，房屋抵押才可以解除。

3、如果不是买新房，有自己的房屋，没有抵押的，也可以去银行抵押房产进行贷款，一般这样的都是做买卖的。随着存款利率的下降，贷款利率也是日益下降，所以办理房产抵押贷款还是比较好办理的。

房产抵押贷款利率与哪些因素有关?

1、央行贷款基准利率

这个在一定时期内是固定不变的，这个就是标准，所有的贷款利率都要以这个为基础做上下浮动，法律上不允许超过这个基准利率的规定的范围。

2、不同的放款主体也会有不同的实际贷款执行利率

从大的层面上来讲，银行的放款利率会相对低一些，在银行之间，由于各个银行的资金存量，不同时期的政策等的不同，也会有同样的贷款条件执行的不同的实际贷款利率的情况。但是都会以央行公布的基准利率为准，同时受监管政策的约束。比如前段时间要求的首套房贷款利率要求上浮10%或者是15%等。

3、自身的贷款资质和要抵押的房产条件

个人资质包括你的个人征信情况、收入情况，还款实力如何，婚姻情况，年龄，职业等等，具体到每个细节，这里举一个例子，如果你是公务员或者是军人，那么对比同等条件下，你的贷款利率有可能就会获得某种优惠，相反如果你是一个无业游民，银行可能就直接拒贷，更谈不上贷款利率高低的问题了。

办理房产抵押贷款的时候，大家要根据自己的实际情况来进行申请，真实的材料才能保证贷款的顺利实施。

两种利率最低的抵押经营贷，貌似一样，实则差别巨大，如何选择？

作者：程世鹏会融集团创世合伙人

王老板在武汉做服装生意，近期办理了一笔抵押经营贷，年化利率仅需要3.55%，5年期先息后本。

张老板在武汉做建材生意，近期也办理了一笔抵押经营贷，年化利率3.7%，5年期先息后本。

同样是抵押经营贷，为什么王老板和张老板最终的选择却不一样，张老板为何不选择利率更低的呢？

两个方案貌似一样，利率差别也不大，但是里面却暗藏玄机，所以最终会有不同的结果。

一、从融资方案的本身来看王老板选择银行A：年化利率3.55%，5年期先息后本，每月付息，5年后还本。

张老板选择银行B，但是银行B有两个方案先择：

1、年化利率3.7%，5年期先息后本，每月还息，但是每年到期需要归还5%的贷款本金，5年后归还剩余的75%的本金。

2、年化利率3.7%，3年期先息后本，每月还息，3年后还本。

两种方式利率一样，但是还款方式不同，第一种资金利用率更高，但是到期还本的资金压力大，第二种每年归还部分本金，到期还本压力稍小，相对比较稳妥。

二、从融资简易程度和融资效率来看银行A很明显利率更低，还款年限更长，但是在办理时效方面，银行A较慢，流程更复杂，需要开对公户，如果贷款主体是有限公司，那么所有的股东都必须签字同意。

而银行B则不需要诸如A这么多繁琐的流程，比如开对公户，其实有部分企业因为各方面原因是很难开的，另外就是股东签字，我遇到很多客户，有的股东之间并不合，或者有的股东长期在外地，股东多了，自然很难统一，所以每个环节都会影响贷款的效率以及是否能进行下去。

所以从融资效率来讲，银行B更简单，更高效，成功率也会更高。

三、从融资成本来看方案一的利率虽然低于方案二，但是因为还款方式不同，方案二每年都会还5%本金。

按照100万来算，方案一5年总利息177500元，方案二5年总利息166500元（利息逐年递减）。

实则方案二利率高，但是反而利息成本更低。

四、从贷后风险来看1、方案一到期还本压力大，需100%偿还本金，而方案二仅需还80%本金。

目前全国房价其实普遍存在小幅度下滑状态，武汉大部分房产也处于小幅度下滑，非核心区域的房价更是下滑得厉害。

方案一如果万一房价下跌，到期还本续贷或者转贷必然存在填补资金的风险，而方案二只要下滑不超过2成，都没有问题，但是以武汉楼市来看也不会超过2成。

2、从贷后风控角度来看，方案一对客户贷后要求较严，特别是在经营流水方面，如果流水不足是会存在贷后预警或者要求提前归还本金。

而方案二只要不出现严重逾期，就不会出现抽贷断贷的风险。

这一点，没有一定经验的人是不会告诉你的。

从以上几个方面分析两款方案的优劣势，大家会怎么选择呢？

所以说，我们需要融资选方案，不一定利率越低，利息就越低，不是利息越低就越好，也不是只要能把款贷下来就相安无事，要想选对方案，里面有太多深沉的因素需要我们去考量，这样才是一个成功的融资，盲目融资，会给我们后期带来很大的财务风险。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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