抵押贷款，怎么做才能贷到更多的钱呢？

实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户，市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？

抵押贷款，是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单，大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？

一、抵押物评估

房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异，最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产，就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值）。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产，评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！

三、抵押率

上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。（晕，这里又差了10-30%！）

不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上，再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计，如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心，这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大，给予更多的信用贷款。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中，抵押物，除了普通住宅，还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）

1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折。

2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块，评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼，商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了，一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些，金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的，比如中国银行，这个值得点赞！）

需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取，贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱。当然，大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况，如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域，大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中，由于中小企业授信金额小，异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务，要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些。

1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题，各个银行都会接受：

1）借款企业名下的房产；

2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产。

2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些，或者不接受，或者压低贷款金额：

1）企业高管、员工的房产；

2）企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款，一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率，甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用，节约所得税支出。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了。

做抵押贷款，如何才能贷到更多的资金呢？

为什么有的客户市价500万的房子，最终只拿到了300万的贷款，还背着5%的利率；而有的客户市价500万的房子，却能贷到500万甚至更高的资金，却享受着4%左右的利率。

同样都是抵押贷款，同样都是市值500万的房子，不同的操作下，结果却是大相径庭，你知道为什么吗？

实务中，大家在急缺资金的情况下，最先想到的便是房产抵押贷款。作为中小企业银行贷款最常见的业务之一，因其低利率、高额度及长时限备受中小企业主们的青睐。而同样是银行最稳定、成熟的业务之一，房抵贷的资质要求也对广大客户群体十分友好。但如何才能通过房产抵押贷出更多的资金，这一点还是颇有学问的。

今天，小编将通过分析影响额度的几个因素来帮助大家梳理一下如何才能贷出更多的钱，来实现我们利益的最大化。

做抵押贷款真的那么容易吗？最终到手的额度究竟由谁说了算？

很负责任地告诉大家哈，抵押的房产值多少钱，不是由市场来决定，也跟企业的资质无关，而是银行说了算。那么银行是通过何种方式来判定我们的房产价值呢？通常情况下，银行会指定有资格的第三方资产评估公司来对我们的房产进行评估，也就是说，最终的额度是以评估公司给出的评估价来作为参考依据的。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格是有所差异的，最高价与最低价之间相差20%以内都是很常见的情况，但千万别不以为然，若估值1000万的资产，这之间可就直接差了上百万哦。

关于评估费的问题，谁来出这笔钱？

上面我们讲到，想要知道房产的估值，就要请专业的评估公司来估算，这一步其实也是需要花钱的，哪有白给你评估的。但这笔钱是由银行来出还是我们自己来出呢？这笔钱是需要由客户自己支付给评估公司的，一般房屋具体的收费标准是房产估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费在5000到10000左右。这笔钱是需要客户在批贷之前一次性交付给评估公司的。

搞清了房产估值，再来说说抵押率的问题

通常情况讲，银行是按照我们房产评估值的7成来计算贷款金额。但只能是7成吗，能不能给得更高？当然是可以的。针对普通住宅的抵押率，大部分是按照7成来定，但如果是经营状况非常优秀的企业，银行会给出9成甚至是满额贷款。所以，如果想拿到更高的贷款成数，相对我们的资质就要更优秀才行。毕竟想挑战高额度，银行更看重企业的硬实力啊。

抵押物性质的不同，也影响我们的最终额度

上述我们讲到的只是普通住宅类型，但广泛的抵押物除了普通住宅，还有别墅、商铺、写字楼等多种类型的房产抵押物。针对不同性质的抵押物，银行给出的抵押率也不同。住宅类房屋通常是7成，公寓、写字楼等一般是6成，而别墅、商铺类在5成左右。由此可见，不论是个人还是企业，想要获得更高的成数，普通住宅是最优选。

异地房产支不支持抵押呢？

如果我在北京做业务，想在本地银行抵押外地的房产行吗？这种情况，很多银行是不接受的。因为向中小企业授信异地房产抵押手续，过程十分麻烦，而且一旦出现问题也很难处理，所以银行一般是不接受的。

总结一下，客户做抵押贷款想要获得更高的额度，尽量要选择评估值更高的银行的来做，别急着决定，货比三家才能拿到更高优惠。其次，尽量选择普通住宅户型来做抵押，评估率给得更高，最后要看客户的个人资质问题了，优秀的个人或企业自然能获批更高额度的资金。

以上希望可以帮助各位进一步了解房产抵押贷款，拿到更多的资金支持。

用房产证贷款怎么贷，用房子抵押贷款利率是多少呀？

大家都会在生活中遇到各种各样关于房子的问题，首先买房是所有家庭都无法忽略的事情，不论是子女成年、婚假父母会考虑买房，还是父母需要置换资产、有养老需求，也会考虑买房的问题。那么买房的钱也不是一笔小数目，在贷款购置新的房产时，很多家庭会选择将自己本来的房产作为抵押向银行申请贷款。那么这就迎来了一个问题，如果房子在抵押的状态下，可以过户吗?正处在抵押状态的房产需要过户的话需要怎么处理呢?赶快跟着小编一起来看看吧。

一、用房产证贷款怎么贷?

1、在房产有抵押的状态下，房屋是不能直接过户的。需要先解除抵押状态后，再办理过户登记。也就是说，在没有注销抵押权的情况下，房屋是不可以进行过户交易的。

2、根据法律规定，在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

3、办理房屋抵押需要携带相关的材料，其中包括身份证、收入证明、担保书等银行本身有要求、规定的相关文件。通常的情况下，办理抵押都是为了向银行申请借贷。因此，这具体的规则、准备的证件，都需要根据相关银行的具体规定来进行准备。

4、申请借贷者需要提供房屋与相关抵押贷款的合同进行房地产抵押登记的办理与公证。

二、用房子抵押贷款利率是多少呀?

1、贷款房的年利率为什么重要呢，因为大部分人在购房时申请的住房贷款通常都不会是短期的年限。通常是以十年起步的，那么任何一点金额乘以十都会变成一个庞大的数字，更别说房贷的金额也不是小数目。

2、如果使用公积金进行住房贷款的话，在五年以下的年利率大概在2.75%，如果贷款时间在五年以上则为3.25%。而商业贷款的话，如果贷款5年以上的话，年利率是在4.9%。但是由于各个城市对这方面有不同的限购政策，所以这一方面的规定导致各地的最低年利率都有不同。但5.35也是一个正常的水平。

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