首付20万，贷款144万，30年都交给房子了

压力很大，调整，东莞，我87岁，老公87，都快两年了，还有139万欠债。

19年买的房子交1年社保，20年开始还房贷。

总金额为首付208064万，贷款144万，本息等额，30年还款。

下个月价格会略有下降。每月7700，本金1900，利息5800以上。你能看出利息比本金多多少吗？

差不多还了两年，利息15万左右，本金5万左右，还欠银行139万。

老公，几年前，我在一家公司工作的时候，我的月收入大概在3万元左右，我还时不时地做一份兼职。

目前，我有两个孩子，大孩子上小学二年级，小孩子下半年开始上幼儿园，我在一家工厂兼职做焊工。工作报酬多一点，对身体的伤害也大一点，好在平均月薪6000左右。

每月家庭开支，大孩子学费14000日元，下半年，幼儿园每学期7000日元，住房贷款每月8000日元左右，两人社保2000日元，房产，水电，住费用是每月4,000日元。

老公1万多，基本加6000元，基本够花钱了，基本不能休息，不能生病，买别的化妆品不能，基本断绝一切社会人际关系。

上个月孩子做了个小手术，住院几天，花了5000多块钱。由于我们两个的工资不够，一开始只能用华北。我妈给了她1000。我她过生日时收到了我的钱，但她不接受我。

还有就是一直担心找不到工作，现在在一个小加工厂打工，带着两个孩子，产品不多，生孩子方便，工资也降了这个月有一点。

因为房贷，我和老公的关系不如以前了，好几个晚上都睡不着觉。

说实话，我现在后悔在东莞买房了。如果我住在老家，我会更幸福。首付就可以在老家买房。幸福指数比这里好太多了。

因此，在考虑买房之前，口袋里有足够的资金是个好主意。否则，你会像我现在一样，为了这堆混凝土，在接下来的30年里精疲力尽，过度借贷。

贷款买房，打算5年后卖掉，房子需要升值多少才能赚钱？

买房投资，想要赚钱还是得靠房产升值。若是指望租金，就算能赚到钱，也未必比去买一款理财产品强。那么，如果是贷款买房，房子要升值多少才能赚钱呢？

贷款买房需要升值多少才能赚钱？很显然，买房投资想要靠房产升值赚钱，升值的幅度必须大于买房的成本才行。所以，只要算出买房成本是多少，就能确定房子要升值多少才能赚钱了。

首先，贷款买房的成本之一就是贷款利息。贷款利息的多少，跟贷款金额、贷款期限、还款方式等方面有关。

为了方便计算，这里就像做一个设定，即房子的买入价格为100万，首付20万，贷款80万，贷款利率4.3%，贷款期限30年，用等额本息还款。

按照这个设定，30年下来，贷款利息大概为78万元左右。当然，既然是投资，未必会等到30年后才会把房子卖掉。如果是在30年以内卖掉，偿还的利息多少就要看房子在自己手上拿了多长时间，拿的时间越长利息就越多。

比如持有1年就卖掉，利息就是4.27万元左右，持有2年再卖的利息为8.46万元，以此类推。

其次，就是贷款买房时需要缴纳的一些税费。如果买的是新房，那么主要的费用就有以下几种。

1、契税，房子面积在144平米以下的为房款金额的1.5%，144平米以上的为3%。按照1.5%来算，100万的房子需交1.5万元。

2、房屋维修基金。收费标准一般为房款金额的2%—3%左右，按照2%来计算，100万的房子需缴纳2万元。

3、物业管理费。这个费用不是固定的，跟物业的收费标准、房子的面积和持有房子的时间长短有关。假如按每月2元/平米的标准收取，100平米的房子，一年就是2400元。

4、揭手续费。包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费等，加起来差不多在1.5万元左右，主要是保险费比较多。

5、印花税。这项费用为房款的0.05%，100万的房子就是500元。

6、交易手续费。如果是住宅，按每平米3元的标准收取，如果是100平米的房子就是300元。

7、产权登记费。80元/套。

把以上的几项费用加起来，一共就是5.3万元以上。因为物业费会随着持有房产的时间增加而增加。

再次，就是贷款买房的机会成本。所谓的机会成本，就是如果不买房，把用于买房的钱拿去做其他投资可以产生的收益。

虽然贷款买房大部分的钱都不是自己的，但首付和需缴纳的税费是需要自己交的。如果不买房，这些钱就可以拿去做其他投资理财，也能获得一笔收益，这就是贷款买房产生的机会成本，也要算在买房的成本中。

因为首付加上税费大概为25万元左右，假如用这些钱做其他投资可以产生4%的稳定收益，那么每年的机会成本就是1万元。

从以上的买房成本可以看出，有些成本是会随着时间的推移而增长的。所以要算出具体成本是多少，还必须给出一个持有房子的年限。

假如是打算房子持有5年就把它卖掉，贷款利息大概为20.6万元左右，税费为6.3万元左右，机会成为为5万元，加起来就是31.9万元。这就意味着，该房子需要在5年内升值32%以上才能赚到钱，也就是差不多需要房价每年涨6%以上。

那么，大家觉得贷款买房有没有可能靠房子升值赚钱呢？

购房门槛再降，80城首付降至20%，20城首套房贷利率3字头

为激发楼市活力，房贷利率步入“3字头”的城市正越来越多。

据中指研究院最新数据，当前石家庄、温州等在内的80余城，已调整首套商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余城，已将首套房贷利率降至4%以下。

首套房贷利率低于4%的城市包括：阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、蕲春县、黄冈等。

此轮“降息潮”源自国庆节前夕的新政，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6～8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

政策彼一出台，便有多个城市跟进落实。石家庄一名房产中介称，年初当地首套房商贷利率还在“5字头”，目前已降至3.8%，以贷款60万、期限30年计算，月供比此前少500元左右，贷款总额越多差值越大，利率下降一定程度上刺激了市场。

贵阳一位房产中介也表示，现在首套房商贷利率最低能做到3.9%，主要是看银行。在政策作用下，市场也在慢慢回暖，比如国庆期间很多房企大力促销，成交量相比上半年月度同期平均增长六成，现在算买房的好时机。

昆明一位房产中介则称，目前中行、工行等首套房贷利率可做到3.95%。天津当地则有地产人士称，首套房商贷利率为3.9%，工商银行、农业银行等均在执行。武汉当地中介也称，首套房贷利率从年初的5.8%降到了现在3.9%，热门楼盘销售较为火热。

央行最新公布的第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点，湖北、广东等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

“当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着‘金融16条’的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。”陈文静称。

值得注意的是，在过去的十月份，楼市整体销售还未明显改善。亿翰智库表示，10月商品房销售面积和销售额再次跌下1亿平米和1万亿元，环比分别下降27.9%和30.0%，即便低基数效应开始发挥作用，同比仍然下降23.2%和23.7%。

据亿翰智库调研显示，国庆期间，由于房企大力度推盘和营销，部分核心城市和返乡置业的目的地三四线城市，成交出现微弱复苏。但是之后三周，成交迅速回落，这种特定节点的活动助推的脉冲式行情，并未能带动整月成交。

进入十一月份，上述低温态势仍未扭转。民生证券统计显示，上周（11.07～11.13）各能级城市销售热度均有下降，其中北京成交28.2万平方米，周环比下降16.6%，上海、广州、深圳分别成交9.7、8.1、6.4万平方米，周环比分别下降65.5%、19.0%、3.9%。

近期，政策逐步延伸至供给端，“第二支箭”、“金融16条”、“预售监管保函置换”等新政依次出台，托底信号强烈。

民生证券认为，金融系统出台数条针对房企的支持政策，对预期恢复有一定作用。如中债增担保龙湖第一批30亿债券发行，能撬动其200亿量级总额度落地的信心。增信担保的高额度，意在提示增信发债空间和可持续性，提振非标项目投资人和供应商信心，避免再发生发完债反被挤兑的负面案例。

在销售层面，未来两个月，行业即将步入年末房企推盘高峰，天风证券预计后续销售环比或有修复，但基本面趋势性回暖仍需时间。