100多万全款买的房子是抵押房

叶先生全款购买了一套商品房，住了近20年也无法办理产权登记，原来在他买房时，开发商已经将房子抵押给了银行。因为开发商无法还款，银行起诉开发商，并申请将叶先生的房子进行了查封。为了拿回自己唯一的住房，叶先生向法院提出书面执行异议。近日，法院裁定解除查封。买房近20年无法办理产权登记2002年11月18日，叶先生与开发商签订商品房买卖合同，以100多万元的价格在沙河口区同泰街一小区购买了一套商品房，并支付了全部购房款。叶先生说，当时他担心银行贷款利息高，这100多万元大部分是从亲属那儿借来的。付完款后，开发商将房子交付叶先生居住至今，但令叶先生没有想到的是，房子一直办不了产权登记。他每次找开发商，均被告知再等等，后来叶先生竟然连人也找不到了，结果一直拖到现在，叶先生也没有办理产权登记。房子被开发商抵押且已被查封今年春节后，叶先生委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、梁照强律师帮助办理自己房屋的产权证。经两位律师调查，发现叶先生在购买房屋时，开发商已将叶先生购买的房屋及小区其他房屋共计24套作为抵押物，从某银行贷款1.4亿元，至今未还。银行已经将开发商起诉到大连市中级人民法院，胜诉后申请强制执行。法院依照银行的申请，将叶先生的房子查封了，准备拍卖。叶先生购买的房子不仅未解押，还被法院查封，所以无法办理产权登记。叶先生得知情况后非常失望，因为只有开发商偿还了这1.4亿本金加利息，房子才能解封，他才能办产权证，但让开发商还钱根本指望不上。法院裁定中止银行对房子的执行无奈之下，叶先生委托王金海、梁照强律师向大连市中级人民法院提出书面执行异议，要求裁决开发商将已经出售给自己的房屋抵押给银行的行为无效，请求中止对自己购买的商品房的查封。开发商目前已经不经营了，法院依法传唤也未到庭，法院缺席审理。法院经审理后认为，开发商向某银行贷款1.4亿元，用其开发的24套商品房及部分公建作抵押，双方办理了抵押登记，开发商未偿还贷款，银行有权申请法院查封抵押物，并有权申请拍卖。而叶先生用全款购买了涉案商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，且系其唯一住房，依照规定，消费者的居住权优先于银行的受偿权，叶先生有权排除银行的执行。近日，大连市中级人民法院作出裁定，中止某银行对叶先生购买的商品房的执行。王金海律师表示，待裁定生效后，叶先生的房子便会被大连市中级人民法院解除查封状态，届时便可以正常办理产权登记。半岛晨报、39度视频记者佟亮

7%的抵押贷款利率，房地产泡沫的游戏结束了

投资住房是美国人积累财富的典型方式。您所要做的就是拿出一两个30年的抵押贷款并付款，只要有耐心和运气，您最终就会成为百万富翁。当然，除非你买进像2000年代那样的巨大房地产泡沫。

那么我们是否处于房地产泡沫中，现在是否正在破裂？

证据表明是的。负担能力数学与二战后时代一样残酷，而人口统计图清楚地表明，价格没有如此高的根本原因（稍后会详细介绍）。追踪住宅房地产行业的主要ETFiShHCiETF(BATS:ITB)今年下跌了30%。但是，当您深入研究房地产市场的基本经济学时，ITB很可能会下跌更多。抵押贷款现在超过7%，除非价格下跌，否则大多数买家无法为房屋融资，可能会在2008年房地产崩盘时或附近出现大幅下跌。由于无意义的泡沫价格而易手的房屋利率冲击有效地粉碎了房地产泡沫，价格环比快速下降现已生效。

这不是你父亲7%的抵押贷款利率

10年前，达拉斯-沃思堡的房价中位数约为160,000美元。今年夏天它达到了405,000美元。此外，10年前，30年期固定抵押贷款利率的中位数约为3.4%——现在是两倍多。故事是，住房严重短缺，每个人都应该尽可能多地借钱来购买尽可能大的房子——快点，不要错过！

那时，如果你能支付20%的首付，中位房屋的本金和利息每月将花费你567美元——这让你毫不犹豫地买房。现在，在这些相同的假设下，本金和利息支付为每月2,155美元。收入中位数增长约29%在德克萨斯州的过去10年中，典型的抵押贷款还款额增加了280%。这是一个可怕的交易！尤其是当您考虑到在许多情况下房产税也增加了两倍时。是的，这里有很多人大到可以记得过去支付更高的抵押贷款利率。不同之处在于，他们支付的是低价房屋，而不是仅仅以7%的利息购买基本的入门房。大约75%的买家必须使用融资，因此住房对更高的利率极为敏感。

但是每个人都搬到德克萨斯州，对吧？人是，但没有你想象的那么多。德克萨斯州在历史上相当便宜，因为与加利福尼亚州不同（德克萨斯州总是与之相比），供应没有太多限制。但人均住房单位大致处于2008年的水平，而价格要高得多。这是一个明确的论点，即房地产繁荣不是由“住房短缺”引起的，而是美联储和全球中央银行多年来人为地压低利率作为一种经济科学实验，导致约10%的通货膨胀和经济混乱。

人均住房单位（经济）

我选择了这个例子，因为从2008年到2012年，住房价格便宜，而且很可能在一开始就被低估了。但是我有一些熟人为了将他们和他们重要的其他人的税前收入提高7倍，从而全力以赴地推动房地产市场继续上涨。疯狂！

这意味着，如果你弄错了，你实际上会因为以7%的利息支付虚高的购买价格而损失数年的薪水。这当然不是我愿意下的赌注。2008年，很多人离开了他们价格过高的房子，把钥匙寄回了银行。失业率可能不会像那时那么高，从止赎的角度来看，这限制了损失，但可以说，现在的房屋价格比2007年更加错误。

住房被高估到什么程度？

我主要关注美国和得克萨斯州，因为那是我所熟悉的，但世界上大多数英语国家也存在类似的房地产泡沫，加拿大、澳大利亚和新西兰因巨大的压力而受到很多媒体的关注现在泡沫繁荣和价格暴跌。

自大流行以来，人口增长已经放缓。到2021年，美国人口估计增长了约0.1%。预计未来几年将反弹至每年0.3%左右，但缺乏婴儿出生表明，在某个时候，人口将开始减少。

如果我们使用2021年估计值的高端并假设人口增长0.3%，那就是人口增加了100万人。平均而言，每个家庭有2.5人，这意味着我们需要建造400,000套房屋才能满足需求。房屋也会过时（每年可能300,000套），随着经济产生财富，对度假屋的自然需求（最高可能每年100,000套）。这意味着每年需要大约800,000套住房开工。

嗯，去年我们实际上在美国建造了160万栋房屋。2020年，我们做了大约140万次。到2022年，我们的速度将达到1.5-160万。你可以看到，从人口统计上讲，我们正在建造的房屋数量大约是我们需要的数量的两倍，这是没有意义的。

再次，叙述是人们离开城市涌入郊区，推高了价格。但这如何解释为什么城市的房价也会飙升？如果关于在家工作的主要叙述推动了这一点，那么人们会预计北部城市的价格会下跌，而阳光地带郊区的价格会上涨。

真正发生的事情很简单。

在大流行的幌子下，美联储在近两年内有效地将抵押贷款利率固定在3%。这使得价格飙升，并通过扭曲市场造成“住房短缺”。在此之前，欧洲央行和日本央行等全球央行疯狂实施量化宽松（QE）计划，导致全球资金涌入美国国债，进而导致美国抵押贷款利率低于正常水平.因此，价格飙升，而收入却没有。量化宽松政策在紧急情况下可能还可以，但当它们被滥用时，它们造成的麻烦远比解决的问题多。现在QE正被QT逆转，允许自由市场再次设定价格，而不是政客。结果有点令人震惊，抵押贷款利率飙升至7%。

疯狂的驱逐暂停和止赎暂停让数百万人在不支付租金或抵押贷款的情况下生活，导致通货膨胀和那些有工作但无法找到经济适用房的人的住房短缺——因为他们需要数百万套住房被擅自占地者有效占据。现在，你瞧，随着政客们退出租赁市场，由于高价摧毁了需求，要求租金正在下降。

泡沫心理开始出现，价格开始上涨，人们顺势而为。一旦FOMO开始，人们就不想错过，所以他们开始投入资金，不仅为他们的主要住宅购买房屋，而且还购买第二套住房和出租物业。由于您可以借入房产购买价格的80%或更多，因此FOMO和投机心态更容易占据上风。这与政治无关，自从艾萨克·牛顿爵士在南海泡沫中失去了他的大部分财富——以及在那之前臭名昭著的荷兰郁金香泡沫期间，这种情况就一直在发生。苏格兰记者查尔斯·麦凯（ChMk）后来写了一本书，其中有几章关于资产泡沫、非凡的妄想和人群的疯狂；任何交易股票的人都应该阅读它。

在郁金香泡沫时期有一幅著名的画作，猴子打扮成贵族，在交易所交易郁金香。

底线

我认为我们正处于房地产调整的第二或第三局。现在它接近全速，修正可能会再持续大约18-24个月，并且可能会看到全国累计房价下跌超过30%，从而消除大流行的激增，然后再减少一些。美国和加拿大、澳大利亚和新西兰等其他国家的热门市场可能会看到房价下跌近50%。这对任何想要买卖房屋的人（正确的做法是留在原地）以及房地产股票的投资者都有深远的影响。过山车正在进行中，有史以来最大的泡沫之一以一声巨响结束。

100万贷款，月供3000的秘诀

沉寂已久的经营贷重出江湖。

你是不是已经很久没见过利率3%的贷款了？

7月份央行公布LPR一年期3.65%，很多人并没有多关注这个消息，只在意有没有降息。

但事实上，央行的LPR只是一个基准线，具体利率的定夺，由地方银行说的算。

6月伊始，3.3%左右的地方银行贴息贷款集体迸发。

经营贷的口子已经打开了。

低息贷款重出江湖

经营贷沉寂于2021年。

2020年初，不是一家银行，是几乎全国各大城市的银行都吹响了经营贷买房的号角。

经营贷，顾名思义是专门用于企业经营的普惠性贷款。在国家普惠性金融政策下达后，利率从早些年的5%、6%一路降到了3.8%。

而房子，作为最常见也是最踏实的投资品，需要承担6%左右的利率成本。

与经营贷相比后，3%左右的利差产生了巨大的利润空间。

“全款买房，抵押出来7成金额，用这7成的金额再卖房再抵押，以此类推一本万利。”这就是当年炒房客的做法。

加杠杆的成本仅需要一套全款房的资金和每年3%的利息。有狠人更是直接用过桥资金解决全款房。只要后面房子随便涨点卖一套，立马就能还上过桥成本，这是无本万利。

只不过这套作弊方案很快被监管部门抓包了，跟着炒房客一块没落的还有经营贷。虽然利率没有多大的调整，但是二十年的贷款年限变成了授信10年，现房可办的门槛变成了持证一年，空壳公司也变成了需要真实经营。想申请经营贷已经不再像从前那样简单。

随着炒房热度下降的，还有银行的业绩和企业的流水账单。20年末疫情爆发，在两年的时间内，经济体系受到了巨大的冲击。

为了缓解疫情造成的影响，从2021年末，银行先后两次调利率，经营贷利率来到了我们熟悉的3.85%，在今年6月更是降到了3.3%。兜兜转转经营贷又回来了。

月供3000的妙用

为什么月供3000？

3.3%的利率，为什么会月供3000？

问过一些客户关于先息后本的认知，结果很让人失望，知道先息后本的人并不多。

这其实就是一种认知隔阂，目前人们最常接触的贷款，贷款和网贷，他们的还款方式都是等额本息。而等额本息是将本金和利息分摊到每一个月，所以月供会很高。

而先息后本，每个月的月供只用计算利息，本金会在贷款到底的最后一期一次性归还。比如贷款100万，按照3.3%的利率来算，1年总利息3.3万，分摊到每个月就是2750，而这2750就是月供。

月供3000的妙用

前面我们说了经营贷和房贷之间有巨大的利差空间，经营贷不能用于买房了，但能否可以用他特殊的还款方式来降低月供呢？

答案是可行的。

当你在有营业执照的前提下，转贷后会感受到有明显的月供差。

目前房贷利率普遍稳定在5%，如果有过买房记录，那利率可能会达到5.5%。这汇总下来，转贷的差值就非常明显了。

假设贷款500万，10年期，二者利差会达到35-75万，如果周期延长到20年，二者利差会达到50-100万。

这就意味着，省下的钱，足够你第二套房的首付。

贷款需要什么

房贷转贷主要是看中了两种贷款中间巨大的利差空间，但是现在，我要给各位打个预防针，好东西永远是有获取条件的，不是所有人都适合做。

房产

第一道门槛，也是所有贷款的前提条件，你必须要有房产。

经营贷涉及到的房产范围其实没有这么宽泛。能够进行贷款的需要是70年产权房，当然一些城市的公寓商铺也可以做，但是额度和利率就是另一回事了。

此外，如果是按揭房，至少需要还款满一年。这也是银行为了排除你有套现的风险。

营业执照

第二道门槛，需要你名下有张营业执照。

同时，在贷款前需要提前半年准备好，也就是说执照注册需要满至少半年时间，1年最为保险。期间不能忘记维护流水记录。

至于流水记录不仅贷前要做足准备，贷后也要持续维护。银行所给你的授信10年或20年，并不代表单笔贷款时间，贷后管理，会继续核实你公司的经营情况，重要指标就是流水。

垫资成本

如果你没有能力直接结清贷款，那必然少不了借钱垫资的过程。如果是找朋友借还好，但如果是找垫资机构，那免不了每日万1-3的手续费。

这是贷款的灰色地带，我们不去评价他的利弊。

经营贷适合哪些人？

经营贷用途主要有四种：

1.降低利率、节省开支

2.用超低利率，获取更多流动资金；

3.负债整合

4.在不卖房的前提下，盘活已升值房产。

经营贷适合哪些人：

1.有企业经营。

2.二套房按揭，被套牢资金。

3.有购房需求，首付不够。

4.月供过高。

经过5、6、7三个月的疯狂放水，银行手中的“存货”已经不多了，当放贷额度差不多的时候，就会收紧或者涨息了。