“违约金”的标准 , 是按已支付房产的比例来“计算”

众所周知，买房子都会存在一定的风险，并且通常购买期房的风险要比购买现房的风险多一些。例如，期房买卖中最常见的一种风险就是：开发商不能按时交付。现实中假如商品房逾期交房，一般都是按照买卖双方在合同中约定的标准，来计算违约责任，一般是两部分，一是违约金，二是已付房款利息。按天数计算的多数违约金的标准，是按已经支付房款的一定比例来计算，这一比例大多是每日万分之几的标准。比如房价是100万元，约定的违约金是万分之一，假如逾期30天交房，违约金为就是100万乘以万分之一乘以30天，就是3000元。关于已付款利息，多数是约定按同期银行贷款利率，按天数计算的。

在合理时间内提供证明什么情况不构成开发商延期交房？因不是人为能解决的问题不能按时交付的情况。根据《民法典》第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据这些影响，有部分或者全部不必担负责任，但是法律另有规定的除外。因人为不能抵抗的力量不能履行合同的，应要马上通知对方，以减少对对方造成的损失，还应该在合理时间内提供证明。

不然就是延期交房因不可抗力的愿意对房屋的正常交付造成影响的，导致出卖人延期交房的，出卖人部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合适的时间里内对买受人及时履行通知义务，不然就是延期交房。

必须对项目进行修正因重大规划，设计变更等因素不能按时交房。假如在房屋建设过程中，遇到政府主动提起的规划变更，如政府部门要修缮当前的道路，要求道路两旁建筑物退后，为此，开发商需要时间来对项目方案进行修改，或者是项目在施工过程中，遭遇重大问题，如地质条件的突变，必须对项目进行修正的，此类情况就是人为不能解决的范畴而使开发商免责，但假如完全按照买卖合同的约定，由开发商承担毁约的责任就有点不公平了。

注意！房屋买卖，你约定的20%违约金，在法院人眼里就是个“笑话”

以下文章来源于房地产法律研究

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在二手房（存量房）买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

对于动辄几百万甚至几千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。

那么实务中，如果买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权的，作为卖方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？

搞清这个问题，我们先来看看《民法典》合同编关于违约金的规定：

《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。（本条与原《合同法》相关条款没有本质区别）

根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。

在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。

本文给大家带来4个买方违约，卖方依法行使合同解除权的案例（均是二审案例），看看法院判决支持违约金的混乱比例。

说句实话，看完这些案例，你会觉得你约定20%的高额违约金，在法官眼里只不过就是个“笑话”。

案例一、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款520万元，约定违约金20%，法院判决45万违约金。实际违约金占比为8.65%。

案件索引

案号：（2020）沪02民终10204号

徐子枫与仲雅斐、朗权利房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：

徐子枫主张应按合同约定的20％标准支付违约金，仲雅斐、朗权利则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元，尚属合理，应予维持。

案例二、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款308万元，合同约定违约金20%，法院判决10万违约金，实际违约金占比为3.246%

案件索引

案号：（2020）沪02民终9313号

高玉琴、宋继勇等房屋买卖合同纠纷案

关于违约金标准，上海市第二中级人民法院认为：一审法院结合合同履行情况、朱**新的过错程度及高玉琴、宋继勇、宋欢的实际损失，酌定朱**新应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，朱**新还应另行偿付高玉琴、宋继勇、宋欢违约金5万元，并无不妥，本院予以认同，故对朱**新的上诉请求不予支持。高玉琴、宋继勇、宋欢上诉主张一审法院酌定朱**新承担违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失，但高玉琴、宋继勇、宋欢提供的证据尚不足以证明其主张，故本院对其上诉理由不予采信。

案例三、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款2120万元，约定违约金20%，法院判决40万违约金。实际违约金比例为总房价款的1.886%

案件索引：

案号：（2020）沪02民终8380号

董琦与戴岚房屋买卖合同纠纷案

关于违约责任认定及违约金，上海市第二中级人民法院认为：由于董琦既未提供其已办妥银行贷款手续的相关证据，亦未提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，故一审法院认定董琦违约，应按合同约定承担违约责任，于法有据。同时一审法院鉴于戴岚对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素，对违约金金额酌情调整为40万元，并无不妥，本院予以维持。

案例四、买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款840万元，约定违约金20%，法院判决100万违约金。实际违约金比例为总房价款的11.9%

案件索引：

案号：（2020）沪01民终2755号

张雪萍与宋娇娇房屋买卖合同纠纷

本案中，一审法院依法调整违约金总金额为1,000,000元，买方仍然认为过高，上海市第一中级人民法院认为：双方在《上海市房地产买卖合同》中约定了违约方应支付守约方相当于总房价款20%的违约金。张雪萍在一审中提出合同约定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素。故一审法院在综合考虑上述因素的情况下对违约金进行了调整，酌减后的金额亦属合理。张雪萍上诉主张酌减后的金额仍然过高，但缺乏有效证据佐证，故本院不予采纳。

从上述几个案可以看出，二手房买卖中违约金的裁判标准是多么混乱，最低的违约金仅占合同总价款的1.89%，最高的为11.9%。法院在判定违约金是否过高以及调低违约金幅度是总以“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素”为理由，然后一槌敲定违约金的具体数额。

因此，法院考量的因素，也是我们律师在代理此类案件中需要关注的几个因素。

考量因素之一关于实际损失的情况

实际损失是违约金调整基础，可以说是重中之重，其他所有的考量因素只不过是在此基础上兼顾考虑。在司法实践中,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般认定为“过分高于造成的损失”（原《合同法》司法解释二第29条规定）。

针对二手房买卖中，由于买方违约导致卖方解除合同的，作为卖方最难证明的就是实际损失情况，同样买方就更难证明卖方的实际损失情况。因此，在实务中，除非卖方能够证明实际损失究竟是多少，否则只要买方一提出约定的违约金过高，必将面临法院依法调整违约金，而调整违约金后，一方不服再上诉的话，法院就会根据“谁主张、谁举证”的基本原则来分配举证责任。例如，本文案例二中卖方（上诉人）认为法院判决的违约金过低，不能弥补实际损失，而法院直接将损失过低的举证责任分配给卖方，而卖方又举证不能，最终二审败诉，法院只判决了10万元的违约金；本文案例四中，法院在调整违约金为人民币100万元的情况下，买方（上诉人）仍然认为违约金过高，但是却没有证据证明，而被法院驳回。

因此，在处理此类案件时，尽量说服法官将损失的举证责任分配给相对方，以期获得较好的判决结果。

考量因素之二关于合同履行情况

在房屋买卖合同纠纷中，如果买方仅存在轻微违约行为而达到合同解除条件时，卖方即行使合同解除权的情况下，可适当降低违约金数额，而买方存在根本违约，比如根本无力支付购房款，导致合同无法继续履行的情况下，违约金调整的幅度可能会比较小。

考量因素之三过错程度

在房屋买卖中，买受方主观过错程度较小或者卖方也有过错时,可以适当调整违约金的数额。在买方属于恶意违约的情况下,例如双方当事人签订合同后,遇到房地产调控政策，房地产价格突然下跌时，买方违约不买，此时违约金的调整幅度可能就较小。

考量因素之四预期利益等其他因素

就房屋买卖合同本身而言，在房价比较稳定的情形下，买方的违约导致卖方行使合同解除权的，一般不会严重影响卖方预期利益实现，除非双方在合同中已约定卖方获得的房价款需要用于特定的用途，比如换房、或其他重要投资等，否则，一般难以考量卖方预期利益的受损情况。除此以为，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。

虽然，在房屋买卖中，你约定了合同总价款20%的违约金，但是在法院人眼里，你想拿到违约金，必须面临上述诸多考量因素，可以说有些违约金的调整幅度，超出我们认知，但是约定违约金比不约定一定要好！不约定违约金，在一方违约后，另一方只能主张损失赔偿，那么守约方将更加被动。

如果你一定要拿到20%的违约金话，建议利用定金罚则，约定高额的定金条款，或在合同中约定双方均放弃请求人民法院和仲裁机构调整违约金的权利，例如（2019）最高法民申3344号案例中，最高院就支持当事人的约定，认定放弃调整违约金的权利对当事人均有约束力，没有调整违约金。但是，上述案例并非指导性案例，在司法实践中即便有相应的约定，法院仍然有可能依据公平原则等依法调整违约金。

虽然，房屋买卖中，买方违约后，卖方想拿到买方20%的违约金，可以说几乎不太可能，但是，该约定高额的违约金还是要约定，至少对相对方有一个震慑力，让对方积极履行合同义务。

来源：石家庄普法

“最惨”买房人，房子还没装修完，就要被迫退房赔近500万

有人花钱求享受，有人花钱买罪受。

如今的楼市是越来越不靠谱了，前有恒大爆雷，后有燕郊断供，就算是安安分分买个自住房，一不小心都有踩坑的危险……

一刚进入2022年，一则购房纠纷的新闻夹杂在一众消息中引发了热议。

家住上海的伍亭颖女士前不久看上了一套位于黄埔区的商业用房，面积180.09平方米。买卖双方最初以1550万的价格成交，单价8.6万一平米，对比上海的平均房价来说，还算合适。

如果事情能够停止在这一刻，那么双方还算“无人伤亡”，可明确交易后，后续的走向画风开始变得离奇起来。

1550万的房子总价中，包含1490万的房款，另外还有60万的装修补偿，房款首付50%，计算下来是745万元，60万装修补偿不计算在银行贷款中，最后作为尾款在过户时候支付就好。

本来一切都很完美，伍女士甚至在房子钥匙到手之后，率先砸了原房主家里的装修，开始大刀阔斧地按照自己想要的样子设计了起来。

本来这也没什么关系，反正合同都已经签了，这套房子只要交足了房款，那么就是伍女士本人的。

可世事难料大概就是如此，本来预计在交付日期（8月30日）前就能到账的银行贷款，迟迟没有审批下来，这边伍女士已经开始装修了，那边钱还没有到位。

已经“上车”的伍女士显然需要尽快“补票”，然而，到了交付的日子那天，这钱，伍女士还是拿不出来。

如此一来，原房主范俊先生自然就不干了，说好的一手交钱一手交货，现在房子让你砸了，钱却拿不出来，这不相当于砸范俊先生自己的家吗？

越想越气的范先生一怒之下给伍女士发了封律师函，告诉伍女士：九月底之前，要么把房屋首付结清，要么我们法庭见！

事情发展到这一步，是谁都没有预料到的。本来以为是和和美美乔迁新居的伍女士，瞬间从憧憬幸福生活的美梦中惊醒，她对着银行的审批流程犯了难：

银行贷款啊，谁都知道过程多不容易，要走很多道审批，一个月的时间，还不一定能不能等到银行放款。

既然银行贷款下不来，那么伍女士就只有一个选择：直接缴纳房款。可745万这么大一笔钱，谁能在短时间内轻松拿出来？如果能轻松筹到钱，当初还贷什么款呢？

这么一番拉扯之下，时间已经来到了当年9月底，这中间，伍女士七拼八凑付给了范先生400万房款，加上之前的100万定金，一共出手五百万元，但后续的245万却是怎么也拿不出来了。

等着拿钱的范俊先生给了伍女士两条路，要么选择按照合同违约进行赔偿，并且解除合同；要么就直接对簿公堂。

如果按照合同违约来处理的话，伍女士需要赔付20%的违约金，另外，由于她已经在这套房子里开始装修，如果要解除合同，她就有义务将范先生的房子恢复成原样，如果恢复不了，那就赔付180万作为补偿。

两两相加，这笔钱已经逼近五百万大关。这意味着伍女士不但买不到房，还要倒贴足足490万。

这怎么能行？法院总不会不管我银行审批慢这个客观原因吧？抱着这个想法，伍女士同意了与范先生走法律途径解决争端。

二一桩美事变成了闹剧，可见世事本就多变。

事已至此，伍女士也只有闭着眼睛奋力一搏了。本以为法官能看在客观因素上考虑一下自己的难处，可伍女士没想到，自己俨然变成了故事中的“冤大头”，等待她的，是那样赔了夫人又折兵的结局。

经过漫长的一审和二审，在伍女士的热烈期盼与积极“应战”中，她等来了败诉的结局。

法院判决双方的购房合同于2020年10月7日解除。从2020年7月1日起至付清之日止，以未还完的245万为本金按照每日万分之2.73元支付给利息损失。伍女士须在2020年7月31日前，一次性支付完上述费用。

如未能按期支付，则房屋买卖合同自动解除，此外，法院判决伍女士应该在判决生效之日起十天内搬离并归还原告范先生夫妻位于黄埔区的这套房子，如果逾期，需要支付房屋占有费，按照1000元一天的标准计算，计算至实际归还日为之。

一千元一天，伍女士堪比住宾馆了。

判决还远不止这些，除了需要归还房屋之外，伍女士还需要在十天之内一次性偿付范先生夫妻违约金310万元，并赔付房屋整修费180万元，合计497.3万元。

这与范俊先生一开始的诉求相符，但对于伍女士来说，堪称竹篮打水一场空，不但房子没买到，还要倒贴进去490多万，这其中还不包括伍女士自己装修用费。

不仅如此，案件受理费一共46800元，这钱一开始由范先生交付，判决结果下来后，伍女士需要负担46000元，原告夫妻负担800元。

这事一经曝光，瞬间冲上热搜。广大买房“受难者”对伍女士完全感同身受，甚至脑补出了范俊先生夫妻俩是专业骗子，靠卖房来“套瓷”这种剧本。

当然，这一猜测是没有法律依据的，但不得不说，伍女士的经历实在太惨，这年头在上海寸土寸金的地方能买个房子，多少证明她还是有点积蓄的，然而这小五百万一赔，不说让她“一夜回到解放前”，肯定也是元气大伤。

最离谱的是，伍女士的此前苦等不来的银行贷款，在2020年10月29日尾款贷款额度审批成功，但因为银行延误已经导致违约，即便这笔钱下来了，伍女士依旧买不到房。

而且，随着贷款审批下来，伍女士手中虽然没有房，但依旧背上了一千多万的贷款，即便她可以不用，直接偿还付清，但提前付清贷款仍旧需要支付大额的违约金。

之后再次申请贷款时，这个记录还会上到银行个人征信中去，影响下次的银行贷款。

可怜天下“买房人”。

三网友们七嘴八舌的讨论中，有关于经验总结的，有关于阴谋论的，但最能够引起共鸣的，当属银行贷款难了。

近年来，几乎大部分买房的人都反映，银行贷款的速度明显下来了，随着政策的调整，一度传出不少银行“停贷”的传闻。

个人去银行申请贷款，从申请，到审批，到最后放款，普遍需要三个多月的时间。其中查个人征信，查个人银行流水，查个人还款能力，都需要很长时间。

其实，银行贷款申请需要有明确而且符合政策规定的用途，有的人根本不知道有政策限制，比如贷款不能炒股、不能投资、不能理财等，要提交各种资料，如银行流水、工作证明、收入证明、家庭财产、担保人、抵押的资产等，在这个时候，找到中介帮忙贷款也许是个不错的选择。

然而这样一来，就免不了要留心中介方的问题，如何找到一个靠谱的中介，又成了新的难题。

这边网友们陷入了热烈的讨论，那边伍女士越想越气，觉得自己哑巴吃黄连有苦说不出，干脆再次起诉，要求法院重新审理。

她说：“在我看来对方因为这件事获利近800万，其中包括因房子升值的300万。而我们损失了大概1000多万，这其中包括480万的违约金，100多万新的装修，然后如果我们再次购房，还需要承担潜在的涨价300多万。”

总之，对于伍女士来说，这是一笔不管怎么算都注定要赔的账，现在，她只能思考如何让自己损失尽可能地降低。

有专业律师尝试分析这个案子，认为伍女士想要再次二审的意愿其实是合理的。

因为虽然买方因为银行贷款审批延迟而违约，但这个合同并不是不能按照意愿进行下去，也不一定必然要附带解除合同退还房屋的后果，即便卖方在这个过程中可能会存在损失。

比如说范先生如果正在买房，那么中间环节的延误可能导致他会出现违约，但在这个案件中，至少当下卖方并没有实际损失，所以法院没有考虑到所有可能性，对买方未免有失公平。

有网友说，伍女士能一次性拿出500万的首付款，购买的这套房子贷款745万元，按照5%的利率、30年的贷款期限、等额本息的还款方式来算，月供差不多要4万元。

也就是说，伍女士每个月的流水没有个5、6万，是贷不下来的。这也说明她本身经济状况是不错的，那些替伍女士鸣不平的人大可不必。

但话说回来，世间的法理与公平是面向所有人的，不因某人贫穷或富有而有失偏颇，如果仅仅因为伍女士能够拿得出五百万，就认为这对于她来说是小事一桩，那么他日如果诸位经历这切肤之痛时，恐怕路人将无人问津。

结语：伍女士的买房经历，是“买房难”大潮中渺小的一粟，这也多少告诉大家，不管有钱没钱，只要没有经验，运气足够差，就很可能过不了这道大关。

这同时也是在提醒大家，买二手房的时候，不比跟开发商买房，一定要注意银行贷款这个隐形风险。总而言之，买房，千万要擦亮眼睛。

作者：黑猫