「万宁」住房抵押贷款能贷多少？影响住房抵押额度的原因是什么？

说之前先看公式：包括全款房抵押公式和按揭房再次办理抵押公式。

全款房:房屋评估价X贷款成数=房屋贷款额度。

按揭房屋：房屋评估价X贷款成数-剩余贷款=房屋可贷额度。

例如：你有一套价值200万元的房子，贷款成数一般为70%。

全款房:200万X70%=140万

同样有一套200万元的房子，按揭贷款还有60万还没还完，贷款成数70%。

按揭房：200万X70%-60万=80万

当然，房产抵押贷款可以借多少并不意味着计算多少就是多少。这只是一个初步的评估价格。具体金额由银行根据您的资质和各方面确定。

那么在什么情况下会影响贷款额度呢？

1、房产评估值

影响房屋贷款额度的评估因素主要包括：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、建筑年龄、楼层等。

原来，房子可以借70%，但由于其中一种情况，银行会减少一些风险额度。

2、不同的抵押物，贷款成数也不同

商品房抵押最高可达70%

办公楼和商铺的最高抵押率可达60%

工业厂房最高抵押率可达50%

3、个人月收入各方面资质

银行也会考虑个人收入的贷款因素。如果个人收入较低，银行会考虑你是否有足够的还款能力，银行会减少贷款金额。

4、银行贷款限额

不同的银行推出不同的贷款项目，有些银行最多只能贷款300万元，所以去不同的银行可以贷款的最高限额也有一定的影响。

被抵押的车辆或房子再便宜也不能买，为什么？背后风险一定要知道

后台有个网友跟小案君说，别人有辆被抵押的大奔，价值60多万，现在10万元想卖给他，问我能买吗，还让我讲讲买被抵押的车或者房子有什么风险？我问了相关的法官，整理一下，现在分享给大家。

抵押车，除了不能过户外，可以正常年检、购买保险，是可以合法上路的，而且价格非常优惠，但是建议一定要慎重，最好是不买，为什么呢？

首先就是无法过户。

车辆只有在车管所登记过户了，才能证明是你的，你才享有对汽车的所有权。

车辆办理抵押，必须要去车管所登记你准备抵押，登记抵押后，车主对车辆只有使用权，所有权就暂时不属于车主了，车主也就没有权利把暂时不属于他的车子过户他人。

车主如果想正常卖车，就要还清抵押款，把车辆解除抵押后，去车管所确权，这样才可以重新办理过户。

其次，可能车辆被拍卖。

其实，如果你买了抵押车，也签订了合同，这份合同法律上并不是买卖关系，只是债权转让关系，这又怎么说？

举个例子，假如你买花10万元买了抵押车，这个车的车主之前借了银行30万钱被抵押，现在银行把原来的车主告上法院胜诉后。车辆被以25万成功拍卖，那么，这辆车的所有权就归新的拍卖者了。

你可能会问？那我之前不也买了这车吗，还有合同啊？我是不是可以和新的拍卖者争夺车辆的拥有权？

不用争了，你告到法院，铁定你输，法院肯定会判车辆归新的拍卖者所有，因为新的拍卖者走的是买卖程序，而你的合同是债权程序。

你这时可能又要问了，那我花的10万元打水漂了？我不是买下车了？

你的10万元和原车主，只是债权关系，等于就是他欠你10万元，你可以向他追债，但你不能说车是你的，从法律角度上讲就是这样。

大家可以看看民法典关于抵押权的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第406条第2段是什么意思呢？通俗地讲，还是以刚才车辆来举例，原车主可以将他已经抵押的车辆转让，但必须通知车辆被抵押的银行，告诉银行我要转让车辆了。

车主欠银行30万，车辆按市场价大约值60万，那么就不能私自以10万元转让给你，因为银行可以认为抵押的车辆转让会损害抵押权。

因此，尽量不要买被抵押的车辆，后续可能有会纠纷。比如车辆被拍卖了，你连使用权都没了，就只能找原车主还你的10万元车款，如果他没钱，或者不还，你也没办法，只能走法律途径告他。

最后，千万不能买被盗来的车。

还有一种情况，如果你买得很便宜的车辆，是被盗来的，也是过不了户的，也不会受到法律的保护。

如果你明知车辆是被盗的，你贪图便宜购买，那么，你这时就涉及到犯罪了，这个罪名叫销售赃物罪，简单地理解就是帮助罪犯销售了赃物，千万不能这样做。

什么是销售赃物罪？明知是犯罪所得的赃物而予以窝藏、转移、收购或者代为销售的行为，这个罪具体包括窝藏赃物罪、转移赃物罪、收赃物罪及销售赃物罪，如果你是购买了，就是收赃物罪，统称都是销售赃物罪。

销售赃物罪一般会判多少年呢？

《中华人民共和国刑法》第312条明知是犯罪所得及其产生的收益而予以窝藏、转移、收购、代为销售或者以其他方法掩饰、隐瞒的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

那如果买了抵押房，有哪些风险呢？

房子是不动产，车辆是动产，但如果被抵押了，都差不多。

如果房主要卖已抵押登记的房子，应当要通知抵押权人并告知买房人已被抵押的事实。

如果房主没有通知抵押权人，或者没有告诉买房人，这个转让行为是无效的。

那如果你也花200万买了，这个房子抵押给银行贷款了250万，银行是可以向法院申请买卖无效的，跟被抵押的车辆是一样的，不能过户。

你拿出的200万元，只能向房主要了，他欠你200万元的债务，房子与你无关，你没有取得所有权，连使用权都没有。

其实房子被抵押贷款后，房主是有房子的使用权，所有权已经是银行的，如果是向银行贷款的话，当房主不能还贷款时，银行才有权处分这个房子，自己用也可以，一般都是要变现，依托法院进行拍卖。

因此，对于购房者来说，买已被抵押的房屋风险是比较大的。

但现在二手房买卖，很多房子都是抵押贷款，贷款没有还清的，怎么操作呢？

买房前，要房主诚实说清房子现在是否有抵押贷款，具体贷款多少，并到银行去出具打印相关贷款情况。

然后，让房主将贷款想办法还清后，再进行交易，并到房管局登记过户。

买卖二手房，最好不要私自交易，风险很大，找比较好的、大的中介机构，有一整套流程，会保障你的资金和交易安全，不要想着省那点佣金费，不然到后面，省了几万元佣金，丢了几百万的房子或房款，就不值当了。

买被抵押的车辆或房子，风险都明白了吗？不清楚的可以在评论区留言哦，小案君会一一解答！

买房同样200万贷款，有人5年能少花17万

近日最新LPR公布，还是不变，5年期以上贷款利率4.6%，房奴减负失败。

不过目前银行房贷利率持续下降，四大行首套房贷利率在5.2-5.4%，部分商业银行可低至5.1%。

但房奴压力依然不小，以200万房贷为例，30年商贷（按利率5.3%，等额本息计算），每月还款超1.1万元，利息总额199.82万，相当于借多少还双倍。

本着能省就省的心理，不少人将房贷转向一些擦边球的贷款。最近经营贷重出江湖，有按揭中介推广房贷转经营贷，年利率3.65%，5年能省85万！

按揭中介截图

贷款利率3%VS5.3%

经营贷是什么？

主要是银行向个人或企业发放用于生产经营的贷款。不同银行有称呼差别，工行叫“个人经营贷款”、建行叫“个人助业贷款”、招行叫“小微贷”，具体还有产品细分。

贷款额度最高1000万，期限一般在3-10年，支持房产抵押、质押、担保、纯信用等担保方式；还款方式多样，除了和商贷一样的等额本息和等额本金，还有按月付息到期还本、按期付息任意还本和到期一次还本付息等。

由于中小企业可享受普惠金融待遇，每年可获得4％～5％的贷款。有些银行经营贷年利率可以低至3%，而目前广州的房贷利率基本在5.3%以上，这形成了套利空间。

例如上述宣传的年化3.65%，200万经营贷款，5年利息36.5万；而200万按揭贷款，按照5.35%利率，5年53.5万利息，差额17万！

实际上，经营贷能不能省下这么多钱？是不是真的可以转房贷？

月供只还利息，不用还本金

咨询大源按揭公司负责人，他表示经营贷利率通常在4%左右，有的更低，房贷则在5%以上。房贷利率高，经营贷利率低，这对于借款人来说有利率空间。

此外，经营贷一般采用先息后本还款方式，每个月只需要支付利息，不需要还本金，所以月供很低。

申请条件也不难，注册营业执照，有公司就可以申请；执照一般需要注册满一年，部分银行也接受新注册公司，具体根据银行实际要求。

因此经营贷被用作房贷的案例在行业中一直存在，且运用的人不在少数。

通常流程是：

1、申请经营贷（未结清房贷也可以申请）

2、经营贷审批通过后，结清房贷（涉及垫资过桥）

3、结清房贷后，涂销，然后将房子抵押给新的银行（审批通过经营贷的银行）

4、放款，将放款的钱用来还垫资过桥

不过他也提醒，使用经营贷存在风险，房贷贷款年限长，最长30年；而经营贷年限短，一般不超过10年，所以房贷可以一直供着不动，经营贷过几年到期了，就需要结清一次，如果没钱结清，违约成本也很高。

原则上经营贷是为了支持企业生产经营，支持实体经济，不能流入楼市，所以银行方面审批都比较严格。

有各类贷款经历的资深人士透露，类似经营贷这样的抵押贷通常不是由银行直接发放，而是放额度给按揭代理公司，中介处理相关手续后，收取2-3%的费用。贷款时限可以在常规的3-10年申请延长至20年，甚至续贷至30年。

咨询广州银行相关工作人员，他们表示要申请经营贷，第一，一般要有12个月以上的营业执照，且公司属于小微企业专项扶持行业；第二，法人征信无逾期，名下有固定资产，可做抵押。其他特殊情况，要等系统审批。

去年广州全面严查首付贷的阶段，经营贷也同步在排查，针对违规使用经营贷炒房，银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清等处理。

所以有些所谓低利率贷款产品，谨防风险，可能省下的钱最后要以赔偿的方式还回去，甚至赔了夫人还折兵。