做300万抵押经营贷担心断贷，果断选择10年期先息后本无还本续贷

程世鹏会融集团联合创始人

说到经营贷，很多有过贷款经历的人都会把断贷抽贷挂在嘴边。

什么情况呢？今年找银行贷了100万，不管是授信几年，一般经营贷都是一年期先息后本，12期到期后需要先还本金，然后才能续贷。但是往往归还本金后，不是降额就是直接拒贷。

因为还本之后，银行需要重新对借款人的历史还款记录，征信及经营情况进行重新审查评估，所以就会出现降额抽贷断贷的可能。

所以有一部分人，宁愿选择利息稍高一点的长期贷款，长贷短还。

因为这种还款方式大多数是等额本息10年20年，只要不出现严重逾期，是不会出现抽贷断贷等问题的。但是纯经营贷肯定是不能做这种，需要做抵押经营贷。

但是等额本息也有个问题，针对企业经营者来说，资金利用率不高，希望有那种长期先息后本每年不还本续贷的方案。

武汉从去年开始，为支持实体小微企业，有些银行业相继推出了一些3年期先息后本每年不还本续贷的抵押经营贷方案，甚至出现了10年期先息后本每年不归本的方案。

这种方式的贷款就能一定程度解决借款人抽贷断贷的担忧，年限长，对企业也有加大的缓冲空间，利息也不高。

具体方案如下：1、额度：50万-1000万

2、还款方式及利率：

1-10年先息后本，中途不还本，年化利率3.8%-5%

20年等额本息，年化利率5.65%-6%

3、抵押物准入标准：全武汉市20年内住宅，房屋单价需高于1.3万/平，抵押率6-7成。

4、经营要求：全国有经营武汉有房就准入，新执照准入。

5、借款人要求：借款人18-68周岁，抵押人18-70周岁，征信良好，2年内连3累9。

整体来看，还款方式灵活，年限够长，即使是先息后本，只要不要严重逾期，也不会担心断贷抽贷风险，解决了企业主的后顾之忧，进可攻，退可守。

其次对经营要求非常低，很多银行一般是不接受异地经营的，并且没要求经营时长。最后就是征信要求相对宽松，对逾期、负债、查询要求都相对较低。

但是美中不足的是抵押物只接受住宅，像武汉部分新城区的房产可能价值就达不到了，另外综合利率有区间，有高有低，总之看个人资质，但是相比长期贷款对标LPR也不算高，资质好的还有可能是负加点。

所以这种方案或许可以给我们生意人更多的选择，个人觉得，贷款方案不特别在于利息的高低，只要是银行，也高不到哪里去，最重要的还是还款方式是否符合自己。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？

栏目主编：张武文字编辑：李林蔚题图来源：图虫图片编辑：苏唯

来源：作者：中新财经左宇坤

信用贷还是抵押贷，应该选择哪一种？

信用贷和抵押贷的区别主要看一点：是否提供抵押物。

◉信用贷根据借款人的信用资质状况发放贷款，无需抵押物品与担保，这种贷款方式对银行来说风险较大，所以要对借款人的还款意愿和还款能力仔细考察以控制风险。

◉抵押贷款要求借款人提供有价值的抵押品作为担保，以确保贷款能定期偿还。抵押品一般为国债、股权、房产、汽车等等，根据不同的抵押物品划分为不同的贷款种类。

信用贷款与抵押贷款的区别：

【贷款条件不同】

信用贷款更注重借款人的信用保证，抵押贷款相对注重抵押物是否满足条件。

申请信用贷要求稳定的工作和收入来源，征信良好，近期无贷款违约记录，承诺按期还款就能贷出。如今市场上鱼龙混杂，各种小额贷款机构层出，为取得竞争优势对信用贷的要求也在不断降低，信用条件未达标者也能获得信用贷款（信用贷虽易，可不要贪多哦~）。

申请抵押贷款时信贷人员会相对注意抵押物的情况，有抵押物作担保对借款人的信用条件就会宽松一些。只要抵押物足值，借款人满足一定条件即可获得贷款。

【贷款额度不同】

信用贷属于小额贷款，抵押贷的额度较大。

个人信用贷款一般单笔额度为1~50万，适合资金需求不大的群体；抵押贷款视抵押物种类

不同额度不同，一般汽车抵押贷借款额度最高可达车价100%，房屋抵押贷最高可贷房产评估价值的80%。房屋抵押贷款适合资金需求较大的群体。

【贷款利率不同】

抵押贷款有抵押物可以降低贷款风险，因此给借款人的利率相对优惠一些。

普通人办理抵押信用利率一般为5.5~9%，白名单群体可享受较低的利息，一般在5%~6%。

P.市场上有2.7~3.5%的信用卡分期，实际属于分期手续费，不能算作利息，即使本金还入，分期手续费还是按照贷款总额计算，所以实际利率需要乘以2。

同样，不同的抵押贷款利率也不同，汽车贷款一般月利率为0.85%~1.5%左右，短期利息高一些，长期利息低一些。

房屋抵押贷款分一抵和二抵，一抵利率一般为3.6%~3.8%；二抵利率3.7%~6.2%。

【贷款期限不同】

信用贷适用于短期资金周转，多数银行给的期限一般在1~3年，只有少数银行可以申请到5年或以上。

抵押贷款适合“长跑选手”，像房屋抵押贷款最长能贷到20年，一般3、5、10和20年贷款期限较常见，期间需间隔几年授信/还本一次。

【放款速度不同】

信用贷办理程序少，只要借款人满足贷款要求，就可以快速获得贷款。现在快的当天或1天就能收到贷款资金。

抵押贷款依种类不同放款速度也不同，比如汽车抵押贷最快当天下款，房屋抵押贷款一般要3~4周才能完成。

【还款方式不同】

银行信用贷款一般为1-3年的先息后本，或者等额本息还款；银行抵押贷款还款方式更多，常见的有等额本息、等额本金、气球贷、先息后本等。

信用贷和抵押贷理论上都可以提前还款，但还是要依据你所办理的贷款产品而言，看是否有可提前还款的选择。