个人房屋怎么样做经营性抵押贷款呢？房贷置换到底合不合理呢？

首先，随着社会的基本设施的完善，人们的生活质量越来越高，导致了很多人提前消费，比如刷信用卡，花呗，借呗，白条，金条等等，最后很多人沦陷到贷款的深渊，也就是压倒现代青年的最后一根稻草。在这我想说的是贷款是把双刃剑，有利有弊，没有控制能力的朋友，建议不要轻易碰它哦。那么当普通老百姓的我们在人生中难免会遇到要用大笔资金解决问题的时候，我的建议是首选和亲戚朋友借下，其次可以考虑下在银行做笔个人房屋抵押贷款。那么我先简单地讲下这个流程是什么样的？

一，借款人提出申请，递交相关资料；

提出申请简而言之是银行会给你发一个太阳码（这儿就要说到太阳码就是相当于查大数据看你符不符合，从而进行评分判定做什么类型的产品）。其次就是提前将需要递交的资料准备好；资料有夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房产证，营业执照（有就提供），近一年流水，贷款用途等等。

二，进行房屋评估，贷前审查，审批

有的银行会有评估公司需要线下去家里进行评估房子价值，有的是线上评估。最后会根据房子的总价值最终判定能批多少额度。审查的就是你的贷款用途是否真实，所以很多客户自己去银行就办理不下来，毕竟90%的客户贷出来的资金都是用到其它的地方，其次放款后银行还会在一个礼拜左右做次贷后管理，就是查验你的贷款用在哪里，有没有什么佐证，这个都是需要操作的。提交的资料齐全的话审查一般在一个工作日左右就能完成，之后就能出批复啦！

三，审批通过，办理抵押登记手续

审批通过银行就是已经出了批复，就会显示能贷多少资金啦，办理入押之后就是能放款。

四，发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息

五，贷款本息结清，办理抵押房屋的解押手续。

以上就是一个办理房屋抵押贷款的整体流程，如果自己的房产是按揭房的话，想做银行房屋抵押贷款，就会涉及到一个过桥的手续，在这可以和大家说下，武汉的过桥一般在千一一天，过桥的周期具体看上家隐行解押的快慢，我有做过过桥只用了4天的，但是也有遇到过过桥用10几天的，

房贷置换到底合不合理?

首先在这要讲到一个常识，银行房屋抵押贷款分消费型贷款和经营性抵押贷款。

消费型贷款最高的是10年期，20年分摊式还款，讲白了就是你前十年按照20年房贷月供还款，到了第十年就需要归还房贷的剩余本金，市面上最常见的就是平安银行的气球贷。

经营性抵押贷款最高的是可以做到30年期，就是汉口银行的产品，像其他的银行一般都是20年期，10年年底归还本金的方式，宁外也有四大行和一些商业银行的先息后本产品，这个具体情况会根据客户的实际情况来匹配。

说到这儿就会有一个疑难点，所以经营贷需要贷款人有经营实体的，但是很多客户没有经营实体，想做经营贷，这个就涉及到办理一年以上的经营执照，如果客户的房贷尾款不多，利率不高，我们也是不建议客户做房贷置换，毕竟办执照，办理抵押贷款也是有成本的。

如果大家有想法的话可以随时咨询，最终做不做都好说，起码自己了解到这个方式，能节省多少肯定是大家最终想要了解的。最终看划不划算，划算的话，有实际经营的话，个人还是建议客户做的。

房产抵押贷款的流程以及注意事项！！！干货

关于房产抵押贷款的流程，资料，注意事项这些问题，其实都是以前的一些老生常谈的问题，但是贷款这个东西不是一两句话能说清楚的，所以郑州金融贷款彤彤就不停的来更新，避免更多的人踩坑。

一、房产抵押的流程

下面是简易版

1、准备资料去银行面签

2、下户看房子和实体

3、补齐剩余资料，提交审批

4、出最终批复，签正式合同

5、办理抵押，入库放款

6、避免资金回流，做好贷后

一般这个流程，如果是全款房的话，那么最快4天可以搞完，如果是按揭房的话，那么最快的话，大概1个周的时间，但是房产抵押涉及的人和资料众多且繁琐，客户情况也不同，所以最好是提前1个月或者2个周规划。

二、准备的资料

房产抵押贷款分为消费贷和经营贷，准备的资料略有不同

经营贷：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，营业执照正副本，公章，近6个月公司或者个人流水，经营佐证，借款用途

消费贷：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，6个月的个人流水，借款用途，工作证明。

三、注意事项

注意事项分为很多种，比如贷前，贷中，贷后

贷前

1、知道自己的情况，用款时间，提前一个月申请，赶早不赶晚

2、注意征信，信用卡和贷款不要有逾期，切记，一定不要忘记还款，别因为逾期造成申请不了贷款

3、靠谱中介，一定要找靠谱且专业的，市面上不伐黑心中介，这个在彤彤以往的文章里都有体现，这里不多说，感兴趣的小伙伴可以翻翻

贷中

1、贷中的时候，一定不要频繁查询征信，哪怕批复下来了也不要随意点网贷，有的银行在放款前还会查询一次征信，所以不要因为批过了就万事大吉了

2、积极配合银行，不要抱负面情绪，咱是从银行申请贷款的，虽然说有房子作为抵押，但是银行看的还款意向以及还款能力，而不是房子，如果银行觉得客户很多地方都不配合，比较难缠，那么本来能做的客户也说做不了，放个贷款，只是工作，肯定要考虑坏账率的，如果凭感觉觉得客户风险性较高，那么贷款就不好批过，毕竟谁都不想给自己找麻烦

贷后

1、一定要切记不要资金回流！不要资金回流！现在的贷款，一般都是放款至三方账户，一定要让三方账户取现金给客户，客户在存到非借款行的银行卡里。

2、本行的还款卡，不要用来还网贷，信用卡，不要购买股票，理财基金什么的。

3、如果做的经营贷，那么营业执照在本次贷款未结清前，一定不要注销，这个是很多中介都交代不到位的地方，更有些黑中介让客户把执照注销，贷后查到客户本人名下无执照了，贷款收回，那么中介就在做一次，再挣一笔钱。

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮助到您！

妻子瞒着丈夫把房子抵押给了银行，贷款180万元，丈夫：离婚

丈夫名叫郭自动，是一名30多岁的男子，他在北京有一套房子，是他的婚前财产，属于他个人所有。

然而，妻子却找了一个中介公司，中介公司又找了一个人假扮郭自动，居然就把房子抵押给了银行，这简直太荒唐了。

于是，郭自动将银行起诉到了法院，要求判定抵押合同无效，本来，抵押合同上的签字，已经确定不是他签字了，也就是说，抵押合同无效，所以，郭自动信心满满的以为他会胜诉，可是让他没有想到的是，法院的判决结果却让他大吃一惊。

而更让郭自动无法接受的是，银行居然又反过来把他和妻子给起诉了，要求两人归还剩余150万元的贷款，不然就要拍卖他的房子。

这种结果让郭自动如何能接受，他不禁喊道，“难道就没有天理了吗？我什么都不知道，难道我就是一个冤大头吗？”

那么，至于事情的经过如何，判决结果如何，我们还是先从头说起。

郭自动婚前买房郭自动本人

郭自动的老家本是云南的，他从小就成绩优异，并且考上了重点大学。

1995年，郭自动大学毕业后，便只身来到了北京，在一家非常不错的建筑公司做产品的研发工作。

郭自动的工作稳定，而且他本人也比较老实，没有其他的花销，所以，他挣的钱都攒了下来。

后来到了2002年，他的手中也算有了一笔不小的积蓄，而且他的年龄也不小了，所以他就准备在北京买一套房子，然后在北京安定下来。

看来看去，最终，他在望京社区买了一套房子，虽然是贷款买的房，不过，郭自动买房的时间是2002年，而在2015年前后，是北京房价涨的最快的时候，所以，郭自动的这个决定非常的明智。

望京小区买房

不过，因为郭自动比较内向，所以直到2007年，他才在朋友的介绍下，认识了妻子王女士，王女士是研究生毕业的，学习舞蹈专业，为人不错。

2007年9月28日，两人便登记结婚，并有了一个女儿，也算是一个幸福的家庭吧。

郭自动和王女士的公司倒闭然而，郭自动虽然很老实，但是王女士却不是一个甘愿在家里做全职太太的人，她有着自己的远大理想，因此，她和丈夫郭自动商量后，决定自己开一家公司。

郭自动同意了，从单位辞职，并拿出了所有的积蓄和王女士一起开起了公司。

在公司里，王女士负责内部业务，而郭自动负责在外面跑业务。

然而，开公司哪是这么容易的，况且，郭自动和王女士两人本就是新人，对开公司更没有什么经验。

事实上，两人在公司的决策上，可谓是南辕北辙，为此，他们也争论过很多次，以至于到最后，王女士都是自己拿主意，等事情已经办完了，她才会再告诉郭自动，如果结果还不错的话，郭自动也就不说什么了。

但是，王女士的决策也并非每一次都是正确的，再加上王女士处事非常大胆，而郭自动就做事非常小心，两人理念相差太大，双方矛盾不断。

结果，到了2008年，公司就倒闭了，王女士为了维持生计，便自己开了一家小公司，自己经营。

还别说，单单王女士自己一个人经营公司，公司发展得还算不错，可是，公司需要发展，就需要更多的资金来支持，于是，王女士就把注意打到了郭自动婚前购买的房子上。

王女士瞒着丈夫，将房子抵押给了银行不过，房本的名字是郭自动的，所以，王女士根本无法处置这套房子，而如果她把计划事先告诉郭自动，以郭自动保守的性格，是断然不会同意的。

于是，王女士准备先斩后奏。

而巧合的是，就在王女士不知道该如何能把房子拿出去抵押时，一个电话打给了她，对方在电话中说了一通，王女士就心动了。

打电话的人自称是中介公司的人，他们有办法能帮王女士把房子抵押出去，还不让郭自动知道，而具体操作方法是这样的。

中介公司让王女士拿到丈夫郭自动的证件，然后，中介公司又找了一个人，假装是郭自动本人，陪着王女士一起，先去了公证处做了一份委托公证书，然后又去了银行做了房屋抵押。

不得不说，中介公司对这一套流程非常的熟悉，而且办事效率也非常稳妥。

无论是公证处还是银行，都没有发现陪着王女士一起签字的人，并非郭自动本人。

2012年6月，王女士顺利地收到了银行的180万元贷款，扣掉支付给中介公司的10万元，她到手170万元，而她把这170万元都用于了公司的经营。

而她最终出了20万元的中介费，而中介公司也在一夜之间失去了联系。

郭自动败诉，和妻子协议离婚另一边，郭自动对这一切是浑然不知，直到他去银行归还房贷时，才被银行告知，他的剩余所有房贷都已经还清了。

银行的说法让郭自动备感奇怪，于是他就去问妻子王女士是否知情，王女士表示自己也不清楚。

于是，郭自动再次找到了银行，而银行的工作人员却提醒郭自动去查查自己的房子，是不是被抵押出去了。

郭自动一查，果然如银行的工作人员所料，他的房子真的被抵押给了银行，抵押金额180万元，与此同时，他也拿到了抵押合同的复印件。

合同上有他妻子和他本人的签字，于是，他带着合同去找妻子，质问妻子怎么回事。

这时，妻子王女士才告诉了郭自动所有事情的经过。

本来，王女士以为郭自动知道就知道了，也就没有放在心上，毕竟，公司经营得还算不错。可是让她没有想到的是，郭自动对这件事情的反应非常强烈，因为郭自动无法找妻子的麻烦，所以，他就把银行给起诉了。

然而，银行在庭审中说，他们在这起案件中没有任何过错，因为无法证明郭自动是不是和王女士串通的。

庭审中，郭自动很激动

而法院也认为，银行没有任何过错，所以判决驳回了郭自动的所有诉求。

不过，银行的工作人员提醒郭自动，可以向第三方追偿，也就是中介公司的人和王女士。

可是，当初给王女士办理抵押房屋的中介公司，早就跑了，根本就找不到了，而郭自动又不能找妻子索赔，所以，郭自动是哑巴吃黄连，有苦说不出啊。

而郭自动也不准备这样下去了，他经过一番思考后，和妻子王女士协议离婚，王女士的公司继续由王女士经营，他只要自己的房子。

不久后，银行向法院起诉王女士和郭自动归还剩余150万元贷款。

对于这件事，王女士表示，她的公司已经步入正规，这笔钱会由她自己来还。

事情到这里就结束了。