那些年我们办理抵押贷款过程中踩过的坑，避坑指南

避坑指南

—爱买房的喵星人—

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这位粉丝是2020年底，在房产中介的推荐下，办理的抵押经营贷款。今年的会计公司服务费到期，再联系中介，说是已经回了老家，对于流水和报税等问题，以不了解银行最新政策为由，进行搪塞。

所以小姐姐还挺不好意思的来问我。这里边有2个问题点，一是在贷款没有还清之前，公司是必须保留的，因为如果没有经营主体，何来的抵押经营贷款呢。

二是既然保留了公司，那么就要进行正常的报税和年审，银行也是有贷后审核的。然后我又根据她的情况，给了一点额外的建议，并介绍了我这边的对接会计供她选择。所以其实我觉得一个良心的中介，贷款完成仅仅是开始，贷后服务是一直要持续的。

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解读：1.在沟通过程中多关注对方是否真心想帮忙找最优方案很重要。

2.在一个行业里做的好，自然就会很多推荐和口碑，也就不会随便离职。

3.还好是要多问问题，不要贪一时便宜，多比较，挑选出靠谱中介。

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南

我是喵星人，十年实操经验，熟悉多个城市的贷款和相关政策，成本可控，拒绝套路，真诚解答，欢迎点赞和评论。

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起底中介“专业”套路 经营贷就这样流入了楼市

新华社上海3月13日电（上海证券报记者张艳芬）一段时间以来，深圳、上海、北京、杭州等城市接连发布多项针对楼市的调控政策。其中，严查经营贷资金违规流入楼市成为重点。

在银行如火如荼展开自查的情况下，上海证券报记者在调查中发现，仍有贷款中介蠢蠢欲动，宣称可“包装”资质，申请经营贷款，并向记者保证其操作“专业”且“安全”。在贷款中介圈，帮助客户申请经营贷，提供虚假资金证明，已形成了一条完整产业链。而这样的操作，恰是助推2020年经营贷资金违规流入楼市的一大“黑手”。

（小标题）“包装”经营贷屡禁不止

尽管当前形势收紧，华东地区某贷款中介还是“非常自信”地向记者推销，其所在的贷款平台仍可帮助客户“包装”资质，申请到较低利率的经营贷资金。

经营贷，是针对小微企业主、个体工商户的企业经营性贷款，分为抵押经营贷和信用经营贷，前者因有房产等抵押物，所以利率较低。

为何会有人违规借经营贷用于购房？经营贷与房贷之间的利率差是关键所在。

在2020年，为支持疫情下中小微企业资金周转，银行等金融机构大幅降低小微企业的贷款利率，其中经营贷利率一度从5%下调至3.85%。普遍利率在3.85%至4.5%之间的经营贷，与5%至6%的房贷利率，存在明显“套利”空间，便催生了炒房投机行为。

于是，初衷是支持小微企业发展的经营贷，在2020年却成为助推深圳等多地楼市上涨的资金源。而贷款中介，则在其中扮演了炒作行为的“怂恿者”。

记者从多个贷款中介处了解到，他们去年成功操作多起房贷按揭转抵押贷款的案例，而这一转化方案“很受欢迎”。

华东地区某贷款中介给记者算了一笔账：以申请房贷金额500万元为例，上海地区二套房贷款利率最低5.25%，按照等额本息的还款方式计算，20年要还本息共计808.61万元，其中利息为308.61万元；而同样是贷款500万元，抵押经营贷20年，年化利率3.85%，本息要还717.73万元，其中利息217.73万元。相比房贷，后者利息少还近100万元。

不过申请经营贷，客户需要满足两个条件，即名下有“房产+公司”。该中介表示，名下的房产如果是结清贷款的，最高可申请到评估价七成左右的贷款，如果没有结清贷款，可以通过“过桥”资金先结清尾款，再抵押房产获得经营贷资金后进行还款。“如果旗下没有公司，有个体工商营业执照满一年也可以。”

（小标题）中介推销“一条龙”服务

“利率可低至3.85%，能贷20年”，这样划算的事情，普通借款人通过中介真的可以实现吗？通过了解中介所谓的“一条龙”服务，或可管窥一二。

一般而言，按照合规要求，银行发放的抵押经营贷资金，会打到借款人交易对手的账户上，即上游第三方账户，这在业内被称为“受托支付”。

为掩盖真实资金用途，贷款中介会对交易过程进行“包装”。记者从多个中介处了解到，他们会为客户提供资金用途证明的票据，以应付银行机构的贷后检查。

“帮你把资金用途搞定，是我们中介存在的意义。”上述华东地区某贷款中介告诉记者，前期中介会帮助客户评估房产，甚至名下没有公司的还可以帮助注册公司。例如，一套500万元的房产，可以“做高”评估价至600万元以上，这样抵押给银行，便可获得较高的申贷金额。

记者以咨询贷款的客户身份从多个中介处了解到，目前有两种“包装”方式：一是中介提供“一条龙”服务，即中介旗下有注册的公司，或与其他公司合作，作为借款客户的交易对手，提供资金用途的相关票据；另一种，是客户自己找熟人的公司做收款方，中介帮其做账。

对于第一种方式，贷款中介会从中多收取1至3个百分点的利息作为服务费。一位中介具体介绍称，例如客户旗下有公司A，名义上申请经营贷的资金用途是向上游公司B交付订单的资金，而后者或是由贷款中介控制，或是与其有合作的关联企业。“我们为客户提供上下游合同等资料，贷款申请通过后，大概1周至半个月可放款，当银行最终放款到公司B后，资金会及时转账到我们中介平台，我们当天可转至客户个人账户，并提供给客户收方发票，应付银行贷后检查。”

而当记者表达“由公司账户转到个人账户需要缴纳个人所得税，从而增加贷款资金成本”的疑惑时，该中介表示：“我们与多个公司合作，例如农业类等享有税收优惠的公司，走一个500万元的账是没有税点的，这就是我们的专业之处，具体不便透露。”

近期，网上流传出一份“贷款提前收回告知函”，一借款人因违反“贷款用途”，被该银行要求限时归还全部贷款本息。对此，一贷款中介竟然借机评价称，该借款人正是没有找中介“专业”操作才会导致这样的后果。

对于上述中介操作，一位曾从事此类贷款中介的人士向记者透露了其中的套路：中介先是以低利息等口号进行宣传，夸大真实结果，诱惑客户上门办理贷款；而在办理中途又各种“打击”客户，以客户资质不够等理由要求加价，这样下来，客户的真实借款成本“会增加好几个点”。

华东地区某国有大行普惠金融部负责人接受记者采访时认为，对于借款人而言，中介的这套流程存在很大的风险。他表示：“经营贷多是3年、5年期等中期贷款，套取用作购房风险很大，因为到期后不一定能续接贷款。中介只想先把客户忽悠住，至于有没有可行性，不是由他们决定的。若再叠加两三个百分点的收费，借款人的真实资金成本其实并不低。”

“现在，银行都在针对经营贷进行自查，如果发现资金用途与约定不符，按照贷款合同约定，会要求收回贷款本息。这种结果并不是所有客户都能承受的。”该普惠金融部负责人坦言。

（小标题）银行加大力度检查资金用途

今年以来，针对楼市“非理性”热度，深圳、上海、北京、杭州、无锡、海口等城市连续发布多项调控楼市的补充政策。尤其是1月底，上海银保监局、北京银保监局发出通知，要求辖内各银行对2020年6月份或下半年以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

上海地区要求银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。经记者了解，目前各家银行的自查和整改报告已经上交，上海银保监局正处于汇总整理阶段。

记者从某银行信贷经理处了解到，银行自查信贷资金用途是贷后管理的常规操作，此次专项自查在授信审批、受托支付、贷后管理等方面均加大了力度。“经营贷贷后检查最主要的是看资金用途，我们会根据其交易的物流、资金流等信息相互佐证。另外，对企业出现的异常情况也会进行查访，例如是否涉及民间借贷、涉诉或行政处罚等。”他说。

华东某国有银行普惠金融部负责人表示，当前，银行已提高了经营贷贷后检查力度。“此前，借款人能提供和公司主营业务匹配的资金用途发票，就基本过关了，银行只做到形式合规。但在此次专项检查中，如果银行觉得该客户可疑，会与其他银行和监管部门一起，作穿透调查。”

他表示，具体而言，分行端的穿透手段不多，但监管部门有条件调取银行机构数据，追踪资金的真实去向，包括借款人及直系亲属在近半年是否购房等情况。

“未来的做法，更多是地方银监部门和人民银行联合检查，以及商业银行总行审计部门的贷后检查。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，如果不把经营贷进入楼市的漏洞堵住，按照目前的楼市形势，今年经营贷违规流入楼市的范围和规模可能要比去年大得多。

记者从银保监会了解到，近期，多家银行分支机构因“经营贷”问题领到罚单，处罚理由涉及“个人经营性贷款资金用途管控不到位”“贷款审查不尽职，个人经营性贷款主体不合规”“未严格执行受托支付”“贷后管理不到位”等情况。（完）

来源：新华社

【宁波民间房抵贷款服务费】

宁波民间房抵贷款服务费『坐标宁波』

大家好，我是小杰，贷款中介大平台，欢迎交流“宁波民间房抵贷款服务费”想做抵押贷款，我讲竭诚为你服务：

从目前行业的情况来看，找中介办理房产抵押贷款的收费标准是贷款金额的1%~4%，这个费用包括了评估费、抵押登记费、公证费、担保费等综合费用，不会再单独收费。

民间房产一次抵押贷款：【利息9厘~1.5分之间】，也是根据房子的类型不同，客户的条件不同决定的；

民间房产二次抵押贷款：·。所需要资料：身份证，户口本，结婚证，房产证，土地证（或者不动产权证），，银行卡，按揭合同（按揭房需要）。

宁波民间房产抵押贷款：

优点：放款速度较快，流程比较简便，一般都是当天放款；房子有价值，有收入来源就行。

缺点：利息一般在1分左右，额度一般也会控制在7成左右，并且借款周期比较短，一般都是一年以内。

具体来说有四项费用：

一、房屋评估费用：办理房产的抵押贷款是需必要有房产评估这一步骤的，而通常也只能由银行认可或者指定的评估机构进行评估，那么这中间就会产生评估费用。一般收费500~1000元不等。

二、公证费：有的银行会要求借款人将借款抵押合同进行公证。公证处按贷款金额的3‰收取，委托公证费在2000多元左右。

三、抵押取他权登记费：办理房产抵押登记一般抵押的是他项权证。通常住宅类80元，商业类需要500-600元。

四、中介服务费：中介服务同样没有收费标准，但通常在放款总额的2%-10%不等。

当然，如果是在非银行的民间贷款机构办理房产抵押贷款，基本流程是一样的。但可能会有一些额外的费用需要收取，比如保证金、平台管理费等。

以上是今天分享的“宁波民间房抵贷款服务费”内容，感谢大家关注小杰为您分享最新最全面的贷款小知识，下期再见。