中信银行胡罡：房地产风险可控，将选好客户、好地区重点布局

中新经纬8月26日电(魏薇)26日，中信银行举行2022年半年度业绩发布会，中信银行副行长、风险总监胡罡表示，多地都发布了利好的政策，各个城市政府已经非常强力地介入了保交楼的事件，我们认为房地产整体形势应该还是可控的，未来的形势会随着政策的落地会持续稳定，总体需求会提升。

胡罡介绍，从整体房地产的数据来看，中信银行对公房地产承担风险的当前资产为3987亿元，比年初增加10亿元，其中房地产的贷款余额2916亿，比年初增加68亿元，主要是由于落实国家房地产的支持政策，中信银行重点支持保障房的建设。房地产开发贷款的不良率为2.89%，比年初下降0.74个百分点。

胡罡指出，涉及房地产的个人业务有两部分，一是个人按揭贷款余额为9831亿元，比年初增加了97亿元，不良率为0.38%。关于保交楼事件，涉及到中信银行的个人住房贷款的逾期余额为0.16亿元，风险可控的。二是个人房产抵押贷款余额为3667亿元，比年初增加312亿元，不良率1.08%，比去年年底下降0.16个百分点。

对于未来房地产的趋势，胡罡谈道，从政策层面来看，维护房地产的平稳健康发展，这是总的基调。中央政治局会议已经提出了支持刚性、改善性住房需求，压实地方责任“保交楼、保民生”，以及国常会提到允许地方“一城一策”，运用信贷政策，支持刚性和改善性的住房需求。

胡罡提到，值得关注的有两方面，一是销售回暖的数据还不是太明显，这一点对于房地产整个行业未来的健康发展至关重要。二是由于企业的分化，那些去化慢、负债重、管理不够好的企业还会持续暴雷，可能对整个房地产的行业存在一些影响，这也是我们在持续关注的。

胡罡认为，短期来看，房地产行业的风险还没有完全解除，市场的信心还有待恢复，从中长期来看，有信心房地产会平安着落、健康发展。“我们认为，分化后能够活下来的好企业，或者一些好地区，房地产对于银行来说还有比较大的机会。”

展望未来对房地产行业的措施，胡罡指出主要有两方面，一是对现有存量项目，将加强贷后管理，特别是关注已经出风险的企业及其上下游企业的自身风险。二是对现有的存量客户实行差异化的政策，对好的支持，对差一点的尽量压降或者做一些风险管理措施。对于涉及保交楼的项目，胡罡表示，以“保交楼、稳民生”为先，最大限度地用好项目资金，及时回应各方的关切。

对增量项目，胡罡称，将选择“好客户、好地区”重点布局，同时重点支持刚性和改善性的住房需求。同时，将稳妥有序地开展房地产并购贷款业务，支持优质企业兼并收购重点房企的项目，房地产纾困基金也会积极参与。(更多报道线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.)(中新经纬APP)

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责任编辑：罗琨

2021年个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行规模同比将实现增长

开年以来，大行个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行井喷，其中最大一单发行规模超过200亿元。由于央行、银保监会此前联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在最严“限贷令”下，RMBS会产生什么的变化，对此，东方金诚在RMBS的回顾与展望中认为：

RMBS占商业银行个人房贷余额的比例仍然较低，商业银行房地产贷款集中度管理制度出台背景下，预计2021年商业银行发行RMBS实现资产流转、结构调整的动力上升，发行规模同比实现增长；

近年来我国居民杠杆率持续攀升，新冠肺炎疫情影响下预计2021年居民就业形势和可支配收入增长前景不容乐观，个人房贷债务压力增大，RMBS资产池违约率上升速度有所加快；

预计2021年我国房地产行业调控政策仍偏紧，不同区域房价延续分化态势，部分二三线城市RMBS资产抵押物保障程度有所减弱；

受居民可支配收入增长放缓、房地产调控政策偏紧等因素影响，预计2021年全年RMBS资产池早偿率有所回落。

具体内容如下

2020年我国RMBS信用风险回顾

2020年，RMBS发行规模同比下降，但仍为银行间信贷资产证券化市场中第一大类品种。期间，RMBS产品发行55单，发行规模合计4243.86亿元，发行规模占银行间信贷资产证券化产品比例为51.56％，发起机构以国有商业银行和股份制商业银行为主（发行规模占比91.14％），首次发行RMBS的机构有郑州银行、东莞银行、成都银行、常熟农商行和青岛银行，发起机构进一步多元化。

信用风险方面，得益于基础资产分散度较高和产品交易结构合理，RMBS未出现违约等风险事件，但居民房贷偿付压力上升、区域房地产市场分化对RMBS产品信用质量构成不利因素，资产池违约率上升速度有所加快。

受益于个人住房贷款充分的抵押担保特征，RMBS基础资产违约率保持较低水平

国内个人住房贷款（下称“个人房贷”）信用质量整体很高，在不同类型的零售类贷款里其不良率稳定在最低水平。2020年，商业银行个人房贷的不良率较年初小幅上升，仍保持低位水平。东方金诚选取16家上市银行作为研究样本，数据显示样本的个人房贷不良率跳升在-0.06至0.17的区间（中位数0.03），2020年6月末均不超过0.5％。

从RMBS静态样本池看，截至2020年10月末，RMBS资产池累计违约率[1]绝大多数未超过1％，仍远低于RMBS次级档占比。2020年新发行RMBS资产池加权平均账龄4.66年，较2019年提高0.47年；加权平均初始贷款价值比（LTV）[2]49.31％，较2019年提高1.65个百分点，仍低于我国个人房贷市场约60％的平均水平，借款人违约成本较高。整体来看，RMBS资产池信用质量较整体个人房贷更优质。

从RMBS资产池累计违约率的变化趋势看，17年以来发行的RMBS产品整体较之前发行产品累计违约率增速整体有所上升。2020年全年，RMBS产品累计违约率增幅较往年仅有小幅增加，表明短期内新冠肺炎疫情对RMBS产品信用风险的冲击有限。

我国居民杠杆率持续攀升，疫情对我国居民就业形势造成较大压力，居民现金流有所恶化，个人房贷偿债压力整体增大

2020年受疫情影响我国货币政策整体宽松，居民杠杆率继续攀升。根据国家金融与发展实验室发布的《2020年度中国杠杆率报告》，截至2020年末，我国居民杠杆率为62.2％，较年初上升6.1个百分点。作为我国住户部门债务主要构成部分，截至2020年末我国个人房贷余额同比增长14.50％，大幅高于同期城镇居民人均可支配收入增速（3.50％）。

从债务结构看，居民债务压力分化较大。根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》数据，有负债家庭的债务收入比均值为1.6倍，少数家庭债务收入比超过10倍；有负债家庭中，12.8％的家庭偿债收入比超过四成，4.5％的家庭月偿债收入比超过六成。低收入家庭、中青年群体以及刚需型房贷家庭债务风险相对较高。

另一方面，新冠肺炎疫情对我国居民就业形势造成较大压力，短期内失业率上升较明显，居民现金流有所恶化，房贷偿债压力整体增大。

受益于近年来的房价上涨，RMBS资产池获得抵押物保障程度较高，但需关注部分二三线城市房价回调对违约贷款回收的不利影响

2020年，我国房地产市场仍坚持房住不炒、因城施策、分类指导的调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

从土地供应看，一线城市2020年上半年土地供应力度明显较大，下半年开始回落；二、三线城市2020全年土地供应力度基本与2019年持平。

从房价水平看，2020年一线城市二手住宅价格指数提升很快；二、三线城市受人才引进政策及人口逆向流动影响，潜在需求上升，住宅价格指数阶段性上涨，但增速逐步回落。

对于RMBS静态样本池来说，RMBS资产池账龄较长，抵押物价值普遍受益于2015年以来的房价上涨，RMBS资产池获得抵押物保障程度较高。但也需关注到，此前房价上涨较快，但产业支撑较弱、人口增长缓慢甚至负增长的部分二线和三线城市的房价水平自2019年起已有所回调，对违约贷款回收产生一定不利影响。

受居民可支配收入波动、房地产市场交易因素影响，2020年RMBS资产池全年早偿率呈现前低后高的走势

2020年一季度，受疫情因素影响，RMBS资产池早偿率较往年同期大幅下降。2020年二季度开始，RMBS资产池早偿率有所回升，1-10月平均年化早偿率较2019年上升1.25个百分点。

我国房贷的早偿包括部分早偿和全部早偿，其中部分早偿与借款人收入波动等因素相关性强，全部早偿与房产置换因素相关性强，全部早偿是影响RMBS早偿率的主要因素。疫情背景下，居民可支配收入减少，房地产成交下滑等因素导致2020年一季度房贷资产的早偿率下滑较明显。进入二季度，随着国内疫情好转，同时因疫情延迟的房地产置换需求得以释放，早偿率逐步抬高到历史较高水平。

受益于宽松的货币政策，2020年RMBS超额利差有所上升

RMBS超额利差[3]受到资产池加权平均贷款利率与证券票面利率的双重影响。

2020年发行的RMBS资产池加权平均利率为4.74％，同比变化不大。另一方面，受益于宽松的货币政策，RMBS发行利率平均值为3.37％，较2019年下降0.10个百分点。综合来看，RMBS产品超额利差为1.37％，较2019年上升0.07个百分点。

2021年展望

RMBS占个人房贷余额的比例仍然较低，叠加商业银行房地产贷款新政策的出台，预计2021年RMBS发行规模同比实现增长

截至2020年末，我国RMBS存量为11827.78亿元，占个人房贷余额的比例约3％，相比美国市场约60％的水平仍有较大发展空间。

2020年末，中国银保监会公布了《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》，明确规定了各类银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，同时赋予银行一定的业务调整过渡期。预计过渡期内商业银行发行RMBS实现资产流转、结构调整的动力上升。

预计2021年居民房贷偿付压力仍然有所上升，短账龄资产池违约率上升速度有所加快

本次疫情尚未结束，临近冬季国内多个城市出现确诊病例，而海外疫情仍处于高发期，外需受到抑制，国内经济回升势头仍受到较大影响，预计对就业形势和居民可支配收入的增长形成较大压力。受此影响，预计2021年RMBS借款人房贷偿付压力仍存，需持续关注短账龄资产池逾期状态迁移情况。

预计2021年房地产行业调控政策仍然持续，区域房价延续分化态势，部分二三线城市房产跌价风险对产品信用质量构成不利影响

预计2021年房地产行业调控政策仍延续，地方政府将根据经济发展目标的变化持续落实差异化住房信贷政策，各区域房地产价格将继续分化。其中，一线和热点二线城市人口将总体保持净流入，同时政府坚持楼市调控政策方向不动摇，房价增长平稳；但部分二、三线城市房价受到土地供应规模较大、人口及资源向外迁移、居民现金流恶化导致的购房需求下滑等因素影响面临下行压力，房产抵押保障程度有所减弱。

2021年在房地产调控政策等因素影响下，预计RMBS资产池早偿率有所回落

一方面，“房住不炒”是中央层面重大会议谈及房地产调控的主基调。2021年初，以上海、深圳、杭州为代表的热点城市出台加强购房人资格审查政策，预计持续高压的房地产调控政策将同时对房地产市场投资行为以及居民刚性置换需求构成抑制。另一方面，居民对未来可支配收入预期的下调也会一定程度降低RMBS资产池的早偿。总体地看，2021年，RMBS资产池早偿率将有所回落。

注：[1]累计违约率的计算未考虑产品存续期间资产的回收、核销等因素

[2]贷款价值比=贷款未偿本金余额/贷款发放时抵押房产评估价值

[3]超额利差=基础资产加权平均贷款利率-证券加权平均票面利率（含次级证券期间收益率）

押品管理服务缓释风险 实现双赢

作者：世联评估首发：价值领地微信公众号

押品管理服务的价值

一、当前房地产市场形势

2022年以来，预期内和预期外的因素共同影响宏观经济节奏，经济下行压力进一步加大。楼市异常冷清，民营房企销售、拿地和投融资持续下行，投资、开工、竣工指标全面下滑，成交趋势性下降，救市频率和力度均已达到历史顶峰。住宅购买力和购买意愿双降，行业信心急剧失速，政策频繁松动带了曙光，但楼市政策底到市场底的转换非常艰难。

核心城市群和南方高能级城市上涨动力减弱，三四线城市市场心态悄然转向，下行压力巨大。根据《商业银行押品管理指引》（银监发〔2017〕16号）要求，商业银行应按规定频率对押品进行价值重估；押品在市场价格发生较大波动，即使未到重估时点，也应重新估值。

当房地产市场发生变化，导致抵押房地产的市场价格或价值低于抵押贷款余额时，借款人违约的可能性增大，从而给贷款银行带来风险。对押品进行价值重估，可监测抵押房地产市场价格变化、动态评估抵押房地产价值，掌握房地产价值变化情况以及有关信息披露等要求。

某南方高能级城市2020年1月至2022年11月存量住宅均价变动

数据来源：世联EVS数据平台

二、贷后押品重估的服务价值

在信贷业务开展过程中，受系统数据标准化、产证地址命名变更、信息保密要求等因素，容易造成押品信息不完整或不准确；从而对后期押品统计分析、风险预警造成影响。

另外受估价人员专业技术和估价数据平台沉淀积累的影响，商业银行无法对押品价值进行有效动态监测，定期贷后重估，从而无法及时发现评估价值与市场价值出现偏离并进行预警。

以世联EVS押品贷后押品重估系统为例，数据质量优良的押品重估系统则很好地解决押品信息不准确和押品价值监测的两大痛点：

1.数据清洗：对存量押品样本数据的清洗，数据筛选、数据拆分、精确匹配和数据规范，形成标准结构化的物业地址结构：城市-行政区-片区-街道-路/街-门牌号-楼盘名称-楼栋名称-室号。

2.人工审核数据匹配结果：人工审核数据匹配情况，保证精准匹配数据库内的信息。押品清洗是押品管理工作最重要的基础工作，做好押品标准化客户才可在此基础上对存量及新增押品进行系统化、全生命周期的管理及监测，及时防控风险或再次挖掘存量客户价值。

3.押品复估：基于数据拆分、数据规范后，精准匹配自动估价系统，实现大批量高效的估值。

4.估价师审核：估价师通过对系统跑批估值结果进行审核，修正估值差异，保证估值准确度，保证押品抵押率、押品风险类型、临界点预警等监测数据准确。

三、总结

在当前房地产市场信心不足的背景下，押品管理具有风险缓释作用的重要性进一步凸显，银行更应重视贷后管理，建立全生命周期的押品动态管理。对押品管理专业能力要求高的工作必然将主要依靠外部机构，这些对于房地产估价机构而言，估价机构利用自动估价系统渗透服务银行到商业银行押品管理，贯穿银行信贷业务的贷前、贷中、贷后业务环节，也意味着房地产估价机构有大量体现押品管理服务价值的机会。

从全押品标准化处理，到押品信息录入标准化，运用定制化风险预警系统，针对银行押品进行标准化处理，根据银行偏好，提供临界点预警、动态压力测试、物业长期走势等功能，便于银行对押品的管理及统计分析；为商业银行规范押品管理、降低风险提供技术支持和帮助，从而实现双方共赢。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。