房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

7%的抵押贷款利率，房地产泡沫的游戏结束了

投资住房是美国人积累财富的典型方式。您所要做的就是拿出一两个30年的抵押贷款并付款，只要有耐心和运气，您最终就会成为百万富翁。当然，除非你买进像2000年代那样的巨大房地产泡沫。

那么我们是否处于房地产泡沫中，现在是否正在破裂？

证据表明是的。负担能力数学与二战后时代一样残酷，而人口统计图清楚地表明，价格没有如此高的根本原因（稍后会详细介绍）。追踪住宅房地产行业的主要ETFiShHCiETF(BATS:ITB)今年下跌了30%。但是，当您深入研究房地产市场的基本经济学时，ITB很可能会下跌更多。抵押贷款现在超过7%，除非价格下跌，否则大多数买家无法为房屋融资，可能会在2008年房地产崩盘时或附近出现大幅下跌。由于无意义的泡沫价格而易手的房屋利率冲击有效地粉碎了房地产泡沫，价格环比快速下降现已生效。

这不是你父亲7%的抵押贷款利率

10年前，达拉斯-沃思堡的房价中位数约为160,000美元。今年夏天它达到了405,000美元。此外，10年前，30年期固定抵押贷款利率的中位数约为3.4%——现在是两倍多。故事是，住房严重短缺，每个人都应该尽可能多地借钱来购买尽可能大的房子——快点，不要错过！

那时，如果你能支付20%的首付，中位房屋的本金和利息每月将花费你567美元——这让你毫不犹豫地买房。现在，在这些相同的假设下，本金和利息支付为每月2,155美元。收入中位数增长约29%在德克萨斯州的过去10年中，典型的抵押贷款还款额增加了280%。这是一个可怕的交易！尤其是当您考虑到在许多情况下房产税也增加了两倍时。是的，这里有很多人大到可以记得过去支付更高的抵押贷款利率。不同之处在于，他们支付的是低价房屋，而不是仅仅以7%的利息购买基本的入门房。大约75%的买家必须使用融资，因此住房对更高的利率极为敏感。

但是每个人都搬到德克萨斯州，对吧？人是，但没有你想象的那么多。德克萨斯州在历史上相当便宜，因为与加利福尼亚州不同（德克萨斯州总是与之相比），供应没有太多限制。但人均住房单位大致处于2008年的水平，而价格要高得多。这是一个明确的论点，即房地产繁荣不是由“住房短缺”引起的，而是美联储和全球中央银行多年来人为地压低利率作为一种经济科学实验，导致约10%的通货膨胀和经济混乱。

人均住房单位（经济）

我选择了这个例子，因为从2008年到2012年，住房价格便宜，而且很可能在一开始就被低估了。但是我有一些熟人为了将他们和他们重要的其他人的税前收入提高7倍，从而全力以赴地推动房地产市场继续上涨。疯狂！

这意味着，如果你弄错了，你实际上会因为以7%的利息支付虚高的购买价格而损失数年的薪水。这当然不是我愿意下的赌注。2008年，很多人离开了他们价格过高的房子，把钥匙寄回了银行。失业率可能不会像那时那么高，从止赎的角度来看，这限制了损失，但可以说，现在的房屋价格比2007年更加错误。

住房被高估到什么程度？

我主要关注美国和得克萨斯州，因为那是我所熟悉的，但世界上大多数英语国家也存在类似的房地产泡沫，加拿大、澳大利亚和新西兰因巨大的压力而受到很多媒体的关注现在泡沫繁荣和价格暴跌。

自大流行以来，人口增长已经放缓。到2021年，美国人口估计增长了约0.1%。预计未来几年将反弹至每年0.3%左右，但缺乏婴儿出生表明，在某个时候，人口将开始减少。

如果我们使用2021年估计值的高端并假设人口增长0.3%，那就是人口增加了100万人。平均而言，每个家庭有2.5人，这意味着我们需要建造400,000套房屋才能满足需求。房屋也会过时（每年可能300,000套），随着经济产生财富，对度假屋的自然需求（最高可能每年100,000套）。这意味着每年需要大约800,000套住房开工。

嗯，去年我们实际上在美国建造了160万栋房屋。2020年，我们做了大约140万次。到2022年，我们的速度将达到1.5-160万。你可以看到，从人口统计上讲，我们正在建造的房屋数量大约是我们需要的数量的两倍，这是没有意义的。

再次，叙述是人们离开城市涌入郊区，推高了价格。但这如何解释为什么城市的房价也会飙升？如果关于在家工作的主要叙述推动了这一点，那么人们会预计北部城市的价格会下跌，而阳光地带郊区的价格会上涨。

真正发生的事情很简单。

在大流行的幌子下，美联储在近两年内有效地将抵押贷款利率固定在3%。这使得价格飙升，并通过扭曲市场造成“住房短缺”。在此之前，欧洲央行和日本央行等全球央行疯狂实施量化宽松（QE）计划，导致全球资金涌入美国国债，进而导致美国抵押贷款利率低于正常水平.因此，价格飙升，而收入却没有。量化宽松政策在紧急情况下可能还可以，但当它们被滥用时，它们造成的麻烦远比解决的问题多。现在QE正被QT逆转，允许自由市场再次设定价格，而不是政客。结果有点令人震惊，抵押贷款利率飙升至7%。

疯狂的驱逐暂停和止赎暂停让数百万人在不支付租金或抵押贷款的情况下生活，导致通货膨胀和那些有工作但无法找到经济适用房的人的住房短缺——因为他们需要数百万套住房被擅自占地者有效占据。现在，你瞧，随着政客们退出租赁市场，由于高价摧毁了需求，要求租金正在下降。

泡沫心理开始出现，价格开始上涨，人们顺势而为。一旦FOMO开始，人们就不想错过，所以他们开始投入资金，不仅为他们的主要住宅购买房屋，而且还购买第二套住房和出租物业。由于您可以借入房产购买价格的80%或更多，因此FOMO和投机心态更容易占据上风。这与政治无关，自从艾萨克·牛顿爵士在南海泡沫中失去了他的大部分财富——以及在那之前臭名昭著的荷兰郁金香泡沫期间，这种情况就一直在发生。苏格兰记者查尔斯·麦凯（ChMk）后来写了一本书，其中有几章关于资产泡沫、非凡的妄想和人群的疯狂；任何交易股票的人都应该阅读它。

在郁金香泡沫时期有一幅著名的画作，猴子打扮成贵族，在交易所交易郁金香。

底线

我认为我们正处于房地产调整的第二或第三局。现在它接近全速，修正可能会再持续大约18-24个月，并且可能会看到全国累计房价下跌超过30%，从而消除大流行的激增，然后再减少一些。美国和加拿大、澳大利亚和新西兰等其他国家的热门市场可能会看到房价下跌近50%。这对任何想要买卖房屋的人（正确的做法是留在原地）以及房地产股票的投资者都有深远的影响。过山车正在进行中，有史以来最大的泡沫之一以一声巨响结束。

房产抵押的利率？

按往年来说，房产抵押贷款利息一般在年化5%-6%之间，会比按揭贷款利息稍微高一丢丢。

但今时不同往日，多家银行推出年化在3.85%-4.35%的房产抵押经营贷款，对银行自身来说，这叫对于中小微企业来说，是一波福利，用款的抓紧。

原因放在后边。

更有甚者，在去年前年被银监会处罚调查的两家商业股份制银行，合规整改后重返市场，推出授信30年，5年归本70%抵押率年化3.6%产品来竞争市场，真实的家大业大，为了生存，拼了老命。涉及到相关从业者利益，就不说这两家银行了。

导致银行业纷纷竞争的原因有3。

一，近2年国内的市场大环境，并不太景气，非常多的中小企业在崩溃和死亡之间周战；

二，受这次疫情影响，消费者不出门消费，导致非常多的企业本来命悬一线，这次雪上加霜，政府多次喊话扶持中小企业，这次锤音才算落下，按往常，银行各有各的做法，打着广告支持中小微企业，却基本没有降低风控模型标准。

三，市场竞争。市场就那么大，这家银行产品政策降低吸引市场，另外一家银行紧随其后，再另外一家大打折扣价。其中某银行自今年5月份以来，连降两次息费标准，从之前的年化5.2%打折至4.05%，30年授信，而且客户不着急用款的情况下，在年后一月份后使用贷款，利息降到3.85%，这个利率，可是比按揭贷款低很多的。我们要知道现在的银行房产按揭贷款利率在不打折的情况下首套5.2%，二套5.7%。比按揭直降了1.35%-1.85%。这么说你们可能没有感觉。1000w*1.35%=13.5w一年最少也节省了13.5万的贷款利息，10年135万。

这都没有和更低的一家银行3.6%做比对，以及外地一家银行针对高新技术企业政府按年补贴1%的情况。

所以，今年也遇到了很多的之前房产按揭用户申请转抵押经营贷款，来节省更多的息费。