1.61万亿美元，美国2021年购房抵押贷款创新高

（观察者网讯）从极低的抵押贷款利率到天价房价，2021年的美国房地产市场依旧虚火难降，持续刷新各项纪录。2020年以来，美国房价中位数涨幅高达27%，2021年购房抵押贷款高达1.61万亿美元（约合人民币10.23万亿元），刷新历史最高纪录。

与此同时，高房价抬升通货膨胀，负面效应不断凸显。2021年11月，美国最大都市区的房租中位数暴涨至每月1771美元（约合人民币11250元），同比增长了19.7%。

《华尔街日报》报道截图

房价高涨：较2020年初飙升27%

据美国财经网站“M”报道，疫情开始以来，美国抵押贷款利率首次降至3%以下，美联储的“大放水”助推房市高涨。2021年1月7日，美国30年期抵押贷款平均利率创下历史新低，低至2.65%。截至12月23日，虽有所回升，但30年期利率依旧保持在3.05%，低于历史水平。疫情之前，历史最低点为2012年的3.31%。

美国30年期抵押贷款平均利率图自《华尔街日报》

极低的贷款利率推动房市异常火爆，成屋销量创下2006年以来最高年度水平。“2021年的房地产市场是延续了2020年延续下来的强劲势头。徘徊在接近历史低点的抵押贷款利率助长了需求”，全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云（LwY）称。

2021年初，美国待售房屋约为104万套，创下历史新低。这是自1999年以来的最低待售住房库存。截至2021年11月底，住房库存仅有110万套，按销售速度来看，仅可维持2.1个月。

与此同时，投资者不断涌入，推动美国房价不断飙升。2021年1月至10月，标普CLiC-Shi美国房价指数上涨了19.1%，创下了45年来的最大增幅。最近几个月，美国房价的增长速度有所放缓，但仍然接近历史最高水平。

根据R.网站统计，自2020年初以来，美国房价中位数累计上涨27％，仅在2021年，美国房地产市场的总价值就暴增9.1万亿美元（约合人民币57.8万亿元）。

在房价涨幅排名方面，西部各州房价涨幅名列前茅。其中，自2020年初以来，蒙大拿州房价飙升57％，涨幅第一，爱达荷州（46%)、犹他州（37%）、内华达州（37%）等州涨幅也突破了30%。

自2020年1月至2021年11月，美国各州房价涨幅。图自雅虎财经

家庭债务总额首次突破15万亿美元，房租暴涨19.7%

虽然房市火爆，但通货膨胀叠加高房价，负面效应不断凸显。

据《华尔街日报》1月1日报道，2021年，美国住房抵押贷款发放规模高达3.9亿美元，相较2020年创下的4.1亿美元纪录有所下降，但依旧维持在历史高位。

其中，再融资（当利率环境发生重大变化时，修改和替换现有合同，以获得更优惠的借款条件）不断减少，而购房贷款比例不断上升。根据抵押贷款银行家协会（MBkAii,MBA）的数据，2021年美国购房贷款发放规模高达1.61万亿美元，高于2020年的1.48万亿美元，并刷新了2005年创下的1.51万亿美元的历史纪录。再融资额不断下降，从2020的2.6万亿美元下降至约2.3万亿美元，比例也下降至59%，低于2020年的64%。预计到2023年，再融资额将降至27%。

购房抵押贷款发放规模图自《华尔街日报》

与此同时，根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，2021年2月，美国人平均住房贷款数额高达41.8万美元，创下历史纪录。截至12月17日，7日平均贷款额略有下降，但也高达41.62万美元。

高房价增加了家庭债务，也加大了民众的房贷压力。2021年11月，纽约联储发布报告称，因价格上涨推高了与住房和汽车相关的债务，美国第三季度家庭债务首次超过15万亿美元，家庭债务较上年同期增长6.2%。报告显示，抵押贷款增长2.2%，达到近10.7万亿美元，汽车相关的债务增加了280亿美元，整体债务增加了2860亿美元，使美国家庭债务总额达到15.24万亿美元，比第二季度增加了1.9%。

房贷压力上，据亚特兰大联储估计，在2021年初，美国人需要用收入的29%来支付中位价的房屋贷款。到10月份，这一比例上升至33%。

房价上涨也间接造成房租上涨的压力，推升通胀水平。据美国劳工部发布数据，美国11月CPI同比上涨6.8%，为1982年以来最高水平，再次刷新纪录。联博基金（AiBi）前首席经济学家约瑟夫·卡森（JhC）称，如果把美国房价也考虑进去，那么CPI指数就会从6.8%暴涨至11%。

而根据R.的数据，在过去的五个月里，美国房租增速达到了两位数。11月，最大都市地区的租金中位数上升至每月1771美元，相较2020年11月增长了19.7%，这意味着租房者每月需多支付291美元的租金，创下了2019年来的最高纪录。其中，涨幅最大的两居室中位数房租暴涨至1993美元，相当于每月增加了330美元。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。

53万亿房贷在身，还要发布限跌令？房价打骨折的后果你想过吗

又见限跌令。

前两天，福建平潭发布限跌令，规定开发商实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。

在近一年多的楼市转折期间，众多城市都发布过类似的通知，包括张家口、桂林、沈阳等。

房价为什么就不能跌了呢，房价下跌到底为什么出现什么后果呢？针对这个问题，网上的意见分成了两派。

一类网友认为房子是过剩的，跌了一半能卖出去就不错；并且房子的本质就是钢筋水泥，房价再高，钢筋水泥也不会涨价。要是房价跌一半，不仅能买得起房，还能结的起婚，生的了娃，刺激消费，让百业兴旺。

另一类网友则表示，房子不涨价我不买，哪怕房子不值钱了，我花50万买房子，过几年就只值40万了，谁敢买？而且日本的教训还在眼前，下跌只会让经济更差。

一鲸落，万物生？

房价暴跌到底会迎来上文的哪种后果呢？

其实在网上，关于这个问题，有一个高赞答案，就是没有任何影响。

普通人该上班上班，该购物购物，生活不会发生任何变化。

但情况真的会是如此吗？

安居客曾经统计过，目前我国贷款买房的人已经达到了2亿之多，按一个家庭两夫妻来看，相当于有4亿人是房奴。

央行公布的数据显示，2022年第一季度，我国房贷总额已经达到了53万亿之多。

4亿人，53万亿房贷，真的一点影响都没有吗？

图自拍信网

我们一起来捋一下。

个人层面，受房价暴跌影响最大的两类人就是正在还贷期的有房一族，以及炒房客。

有房一族的影响说大不大，说小不小，主要是房子的价值低于了贷款，心理落差增大，从而会出现断供的可能，但大多数以自住为主的家庭，大概率依旧是按部就班还房贷。

投资客不必多说，房价下跌，大概率将直接爆仓，从而引发小规模的断供潮，但也仅是对于部分炒房盛行的城市影响较大。

中观层面，则是以企业为主，包括地产商和普通企业。大家会疑惑，房价和企业有什么关系？除了房地产商，其他企业的关系也不大。

但恰恰相反，关系还挺大的。

据wi数据显示，2018年一季度，投资房地产的上市公司数量有1655家，总共持有投资性房地产价值9904.17亿元，国企、民企、合资企业均有。

注意两点，上文统计的仅是18年和上市公司，不包括未上市公司。并且，由于近几年的房价增长，数量和金额肯定是有所增长的。

那么即使公司持有，房价下跌跟他们又有什么关系呢？

若是企业仅仅只是将房产拿来出租或升值倒卖，影响倒是有限，房价跌了仅仅也只是投资失败而已。

但若是这些房产用于金融性方面，比如抵押，那影响就比较大了。房价下跌，银行会要求补足抵押物价值，那么企业就将拿出更多资产进行抵押已补充资金，而无力完成的话，那么企业的资金就将受到影响。

图自拍信网

特别是针对房企和一些较小的企业，将房产进行抵押来维持公司运营，但房价下跌，则有可能让这些公司直接倒闭破产。

而这也和普通人关系甚大，企业缺资金或是破产，第一时间受到影响的会是谁呢？

至于宏观层面，结合个人和企业将要面临的局面，宏观自然不会好过，有房贷的人要不破产，要不乖乖还房贷，依旧是低欲望，低消费，而企业为了自保，缩减业务和人员是不可避免的。

总体而言，房价暴跌所带来的影响肯定是有的，虽然可能不会像日本房地产泡沫破裂，天翻地覆一般，但对于普通人的影响也绝没有像什么事都没发生一样，仅是数字减少而已。

无房者的春天？

上文说的都是对有房人和企业的影响，那么对于无房人而言，就真的事不关己高高挂起了吗？还是说，终于有一个低价购房的机会了呢？

房价跌了，你就会买房了吗？

别着急回答，好好想想？

15年股灾，股市从5178点一路狂泻，你敢买吗？

在股市，追涨杀跌就是人性，不可避免的，在楼市，也是一样的。

至于无房者的影响，除了企业困境之外的工作原因，还有一点就是资产增值渠道减少。

楼市和股市，是目前国内较为有效的投资渠道，楼市崩溃，大批资金奔向股市，会带动股市的增长，但前文说到过的，企业受楼市影响，资产或者资金都将面临考验，从而影响市值。

结果就不用多说了。

但如果对这些都没有需求，只是将钱拿在手里，自然也不会有什么影响不影响的。

二元对立

以上的种种结论只是一种猜想，一种基于我自身的知识结构所作出的猜想。

无论你是否认同，都没有关系，只是给大家提供多一条思考路径。如果你有更好的想法，也可以给我们留言。

但同样希望大家可以辩证的进行思考，并不是所有的事情都是二元对立的。

图自拍信网

比方说股票涨就是好的，跌就是坏的；房价跌就是好的，涨就是坏的。

哪怕去多百度一下，多看一下立场相反的答案。

当然，如果真的需要发泄一下才能平息情绪也无妨，下方给我们留言。

两年后再度出现正增长，抵押补充贷款余额猛增超千亿，释放什么信号？

10月8日，中国人民银行公布的数据显示，2022年9月抵押补充贷款（PSL）净新增1082亿元。期末余额为26481亿元。此外，中期借贷便利较上月持平。

值得注意的是，自2020年2月以来，抵押补充贷款均为“净归还”，此次是贷款余额首次出现正增长，新增数额也远超当时，重新站上千亿元规模。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，央行启用抵押补充贷款工具，有助于缓解特定领域融资压力，释放稳增长政策积极发力信号。他同时强调，随着抵押补充贷款政策目标实现，相应工具逐步退出。

抵押补充贷款新增余额再次站上千亿元规模，有助缓解融资压力

数据显示，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元。

财联社记者发现，这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现正增长，新增数额也远超当时，重新站上千亿元规模。

“目前我国经济处于恢复吃劲节点，央行启用抵押补充贷款工具，引导金融机构加大实体经济薄弱环节、重点领域融资支持，有助于缓解特定领域融资压力，带动有效投资，促进就业和综合消费效应。释放稳增长政策积极发力信号。”周茂华说。

光大证券认为，通过低成本的PSL资金注入，既能够满足政策性银行投放长期限贷款的资金需求，又能够兼顾信贷投放的经济性。

据悉，抵押补充贷款属于结构性货币政策工具，是2014年4月中国人民银行为加大棚户区改造信贷支持力度而创设的一种再贷款工具，其主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展，而对金融机构提供的期限较长的大额融资。

数据显示，自推出后，抵押补充贷款规模从2015年5月的6500亿增加到2019年3月3.54万亿的历史高点。然而，在房地产调控等因素下，其发行规模自2019年起大幅下滑。

2022年6月1日，国常会要求金融支持基础设施建设，将调增政策性银行8000亿元信贷额度，并建立重点项目清单对接机制。

当时，东吴证券指出，通过PSL对特定领域及部门提供稳定长期资金，将是未来货币政策可以选择的方向之一。央行若能重启PSL将会很好地弥补资金缺口。在当前信贷需求减弱、资金淤积的情况下，通过PSL对特定领域及部门提供稳定长期资金的政策效果将更加明显。

抵押补充贷款期末余额趋势已转变，今年共减少1519亿元

值得注意，除了上述两个时间段，其余时期抵押补充贷款处在“净归还”状态。例如2022年8月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净归还抵押补充贷款282亿元。期末抵押补充贷款余额为25399亿元。

数据显示，2022年以来，抵押补充贷款期末余额已经从28000亿元降至26481亿元，9个月共减少1519亿元。

市场人士告诉财联社记者，抵押补充贷款最初是为了棚户区改造提供长期稳定的资金来源，后来投向有所扩大。随着2019年棚改工作逐步接近尾声，货币化安置力度逐步减弱，月度抵押补充贷款逐步从净投放向到期归还转变。

周茂华表示，抵押补充贷款属于阶段性政策措施，有一定期限，且不同阶段，面临宏观经济环境不同，抵押补充贷款工具支持领域有所侧重。随着抵押补充贷款政策目标实现，相应工具逐步退出。

华西证券指出，近期政策端重在托底经济修复，包括结构性货币政策再加码，创新再贷款范围广、力度强，有助于提振制造业、拉动有效投资和融资需求，助力宽信用，四季度信贷投放有支撑。

本文源自财联社