房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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目前上海房产抵押贷款利率年限情况分析

王15221851557

上海专业银行房产抵押贷款按揭贷款信用贷款企业贷款办理

自疫严管情结束后，上海房屋抵押贷款市场开始火热，主要愿意有几个，1个是疫情期间的贷款需求多数累积到4月，一个是近期上海的各大银行都有不少降息的政策不过主要针对的都是经营类贷款以下我们来看看贷款政策：

短期的贷款有：3.55、3.68、3.85、4.25%

长期贷款有：4.35~5.4%

以上利息都真实存在，不过3.55、3.68%等都有点太“魔幻”了，这类贷款一般针对对疫情有帮助的企业或者经营情况比较好的企业。并不适合一般贷款人。

所以目前批复较高的

1-3年房产房屋贷款的利率一般在3.85~4.25左右；

10-30年的房屋抵押贷款，年利率在4.35~4.75%左右；

1-3年的贷款一般可以做到到期还本或者随借随还。

1-30年的贷款一般为等额本息或者部分优质客户可以做到前5年只还利息。

那么什么类型客户可以申请到4.35呢？

现在银行讲究的是“好房”“好人”政策

何为“好房”：每个银行都有自己的好房名单，多数银行的评估条件是位置好，房龄在20年，或者重点学区房。对于银行来说，好处置的房子也属于好房子。

何为“好人”：就是征信良好，少做分期、不申请网贷、负债较低，最近征信查询次数少，无不良信息。

满足以上两条、多数可接受新成立公司走经营贷款，享受4.35%的年利息，期限最长可拉到30年还款（比按揭还低，目前二套房按揭利率为5.35%）。

4.35%最长30年适合什么类型场景呢？

1、二套房需要首付7成并且利息需要5.35%，这时候可选择全款买房再抵押，然后申请经营贷款，享受4.35%最长30年还款，与正常按揭几乎没有区别，每年还可节省1%的利息。500万一年可节省5万，30年....

2、适合高利息转单，16年以前的抵押贷款利息多数在6~7%，转换为4.35每年节省2%左右的利息。适合多数银行转贷的群体申请。

今年国家对于中小企业的支持力度比较大，不过这一波政策不知会执行到什么时候，不过当下的经营抵押贷款利息已经很低，而且还款方式很不错，如果有置换贷款或者全款买房再抵押需求的贷款人，建议提前准备起来。

冰火两重天的经营性贷款——拯救的是小微企业还是楼市？

文明潘晓俊（金融从业者）

随着本轮上海疫情步入尾声，为促进经济恢复，大型银行各项贷款利率均有所下调。房贷利率方面，5月下旬已按照当月公布的5年期以上LPR下调15个基点，首套房、二套房利率分别降至4.8%，5.5%。经营贷利率方面，银行也纷纷下调利率，其中工商银行三年期经营性抵押贷款利率由3.6%下调至3.3%，房贷和经营性贷款之间肉眼可见的巨大利差已经形成，其他国有大行和股份行也都纷纷跟进，市场火热。政策性的大行小微低利率拯救的可能并不是小微企业。

普惠类经营性贷款冰火两重天的情况在这个魔幻的六月竟时空交错般的发生了。

冰冷的小微企业真实需求

在疫情之后的低利率环境下，部分中小银行面临的难题，竟然是经营性贷款结清金额的显著上升。贷款的结清一方面是由于企业收缩规模所致，另一方面则是因为企业为降低融资成本或还款压力，将中小银行的贷款转换为市场上新推出的利率更低、还款压力更小的贷款。正是这一转换，形成了当前贷款市场的热闹景象。热闹的主体，是贷款中介和垫资公司。掌握各行最新贷款政策的贷款中介开始逐一联系自己的存量客户，而由于多数企业无法在短期内筹集用于归还中小银行贷款的资金，垫资公司在此期间也推出各种优惠费率，以求在这番火热的行情下分一杯羹。

低利率贷款的出现的确让疫情期间陷入沉寂的贷款市场热闹了起来，只是热闹的主体并不是小微企业主。对于他们而言，疫情带来的创伤并不会因其退去而立刻好转。首先，他们面临着银行贷款延期结束后陡然增加的还款压力，在下个还款日需要偿还两到三个月的贷款利息甚至本金；第二，他们面临着上海疫情防控政策的延续性。虽然上海在6月25日迎来了本土零新增，已全面实施疫情防控常态化管理，但多数线下门店仍处于关停状态，市区绝大部分餐饮店也刚在6月底陆续恢复线下堂食，电影院、KTV等娱乐场所的重新开业日期更是尚未可知；第三，大多数企业主担心疫情卷土重来。疫情的不确定性让他们不约而同地选择了缩减规模，降低投资以求自保。在他们看来，此时新增贷款并不是明智的选择，与利率无关。所以，作为低利率政策扶持对象的小微企业，却由于贷款需求不足，加上中介费和垫资费等间接融资成本，享受到的政策红利并不明显。

火热的“楼市”小微

与小微企业的困窘形成鲜明对比的，除贷款中介和垫资公司之外，还有上海的房产投资者。受益于疫情之后的低利率，拥有闲置资金的投资者们开始重新投身于房地产市场，通过将所购房产名义过户给亲戚好友等方式购买多套房产，然后将房产抵押给银行回笼资金。事实上，因为当前的经营性抵押贷款利率远远低于二套房房贷利率，很多有改善性住房需求的非炒房群体为减轻月供压力，也选择用经营性贷款代替了房屋按揭贷款。为更加清晰形象地展示低经营性贷款利率为何能助长房产投资行为，笔者通过以下实例加以阐述：

假设某投资者需要300万元贷款资金用于购房，贷款期限10年。他可以按二套房贷款利率申请按月等额本息的按揭贷款，年化利率5.5%，月供金额32558元，贷款期间总利息支出90.69万元。但在当前低经营性贷款利率的市场环境下，他也可以选择借助垫资公司将房产全款买下后，通过贷款中介申请经营性贷款，其中300万元的月垫资费用约6万元，中介费用约3万元。经过精心挑选，中介为其匹配了年化利率3.3%，期限为3年但可到期续贷的贷款产品，则该投资者10年内月供金额为8250元，贷款期间总利息支出99万元。加上中介费和垫资费用，融资总费用为108万元。以不到18万元的额外成本，将10年的月供金额从32558元降至8250元，且可将300万本金贷款本金延期至10年之后，这显然是一笔划算的交易。实际上，仅凭300万的10年延期，就可以覆盖18万的额外成本，因为即使按3%的贴现率（贴现率约等于再投资利率加通胀率），10年后300万的现值也仅为223.23万元，贬值近80万元。两种方案的比较如下表：

低利率的经营性抵押贷款对房产投资者产生了巨大的吸引力，加上贷款中介和垫资公司的推波助澜，经营性贷款流入楼市已成为监管部门屡禁不止的顽疾。对于银行为申请经营性贷款设置的门槛，在220个基点的利差面前，中介有足够的利润空间用于满足：投资者没有公司，可以提前为其过户一个公司；用于抵押的产证必须超过一年，可以要求投资者先还一年按揭再转换成经营贷；需要提供企业流水和贸易合同，中介名下往往有上百家公司，用于形成企业流水和签订合同.....于是，大量低利率的经营性贷款被发放给了虚假的中小企业主，真实的房产投资者。

冰火两重天矛盾的银行们

银行对于这批房产投资者是持矛盾态度的。从合规角度来讲，让经营性贷款流入楼市当然存在监管风险，稍有不慎便会受到监管的处罚。今年6月21日审计署发布的《国务院关于2021年度中央预算执行和其他财政收支的收集工作报告》披露，大型银行发放的普惠金融贷款中有24.96亿元实际流向房地产或大型集团，抽查的517户小微客户中有364户无实际经营，空壳率高达70.4%。但从满足监管普惠指标和业务发展的角度，银行又需要这批虚假的小微企业主。一方面需要在形式上满足监管对普惠小微贷款的增量要求；另一方面由于这批客户无须面临疫情下的经营风险，又属于高收入群体，其贷款资产质量显著高于真实的经营性贷款资产质量，既可以帮助银行做大资产规模，形成利润，又可以为其平衡伴随着经济下行而节节攀升的资产不良率。

为此，部分银行甚至为房产投资者量身打造了经营性贷款产品。例如某全国性股份制银行于近期非公开推出的授信长达20年，年化利率3.8%的三年期无还本续贷产品，客户还可选择先息后本和等额本息等还款方式。以贷款300万元为例，先息后本月供金额为9500元，贷款3年到期后客户无需偿还贷款本金，300万本金在20年授信到期后一次性偿还，贷款期间内总利息支出228万元；如客户选择等额本息，虽然贷款期限为3年，但银行按20年计算月供金额，3年到期后无还本且连续计算，实质上是贷款期限为20年的按揭贷款，月供金额17865元，总利息支出128.75万元。无论是先息后本还是等额本息，均明显优于市面上同期二套房住房按揭贷款。如果大型银行的经营性贷款继续维持低利率，可以预见今年将有更多的经营性贷款流向房地产，带来上海房产价格的进一步上涨。

帮助中小微企业走出疫情困境，是监管部门要求大型银行下调经营性贷款利率的初衷。但这一措施生效的必要前提，一是企业对当前经济形势和市场怀有信心，愿意贷款以扩大投资；二是贷款产品本身具有商业可持续性，能确保银行在低利率的条件下保持盈利。如果这两个前提得不到满足，措施在落地过程中难免变形走样，甚至成为其他群体满足自身利益需求的政策工具，最终得到与政策初衷背道而驰的后果。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）