你真的知道你买的房子真实成本是多少吗？

最近随着信贷放松，房企迎来了寒冬后的春天，但是房市真的到了春天么？各种公众号频频吹风，鼓吹各地上海深圳大涨，但是一看成交量相比之前惨淡的可怜，为什么大家现在对买房这件事慎之又慎，因为房子的真实成本可能比你想的高得多，如例：

一套房子三百万，贷款利率4.1%，首付100万，贷款200万。我们一起来看看如果你持有五年的真实成本是多少

首先是房贷利率，贷款200万，五年的总计利息是391693.74

其次是首付的存款利率，别忘了你首付的100万也是可以获得收益的，按照目前三年的大额存款利率是3.1%，五年就是15.5万。

再就是机会成本，如果你没有买房子那么这五年你共攒下来本金579837.6，四舍五入58万，按照均等利率1.7%算，收益是4.93万

另外如果你没有买房子那么租房成本按3000算，5年共计18万。

总收益减去成本，你付出的成本大约就是415993.74

成本/总价得到持有成本约为14%，换句话说，如果你的房子没有在五年后涨价14%那么你就是在亏钱，如果房价下跌，那么你就亏得更多。

以上计算基础只是在房价利率4.1%的计算基础上得出，那么如果的你的房子是以6%以上贷款率购买的呢？2%的差距体现在利息上可就快差了一半了，这还没有考虑到通货膨胀的因素，所以你知道为什么大家在下跌时都谨慎观望，炒房团也不敢下手了么？

买房子的那些事

来广州这么多年了，我一直租房子解决居住问题。从单身到为人妻母，人生最重要的阶段，都在出租屋渡过。从十来方的单间，到五十来方的一房一厅，再到八十方的两房一厅；从河南搬到河北，从河北搬到天河，从天河又搬回河北，搬了六七次家，每次搬家后的租金都是芝麻开花节节高。

搬家的辛苦和劳累不必多讲，光是找房子的过程，也让人心累。

多年前，早在定居广州的亲戚就劝我，若是打算立足广州，就要着重考虑买房子，挣钱的速度赶不上楼价涨的速度。那会我还是单身，想着人生大事没着落，不晓得将来在哪扎根，不想为房子的事情烦恼，就一直没把买房子的事放心上。

等到结婚生娃，才发现有自己的房子是多么重要的事情。先生集体户口是有偿挂靠在人才公司，孩子户口不能随迁。没办法，娃的户口只能随我落在老家。当时能早些狠下心砸锅卖铁地筹钱买房子，后来孩子上幼儿园也不会费那么大的周折。我们普通人后知后觉，能早知当初，人生就完全不同境遇了。

九年前，我们搬到兴发广场附近的居民回迁房三楼，楼下的桑拿中心24小时营业，空调噪音厉害得不得了，把手摆放在客厅的玻璃茶几，都出现共振的颤动。我寻思着想换租，就不停地约中介看房子。符合条件的租售楼盘，我都抽出时间去看看。

回想起那些年看房经历，内心五味杂陈。2014年，我看了附近在建的万科系样板房，70方三房210万左右，装修不错，很动心，鼓捣妹妹们都去看，兴冲冲想集合资金去认购。先生给我泼冷水，举全家之力买房子，如何抗风险？母亲也跟随我们去看了一回，老人家不喜欢房子格局，于是作罢。2016年年底，那房子在妹妹的小区，熟识的中介约我去看了四楼电梯楼，面积70多个方总价180来万，虽然临街靠近马路，总体房子保养还是不错，再翻新一下就很好。一念之差，没抓住机会，就错失了。

现在看来，2016年之前的广州楼市价格，确实是低点。经历了2016年-2017年的暴涨，该楼盘的房子单价去到6W，作为工薪阶层，即算使尽洪荒之力也没办法买得起。曾经的机会，只要当时肯孤注一掷，抓住了，都是天赐良机，可是这些良机，我都一一错过。囊中羞涩，捂着薄薄的钞票，看着越来越高不可攀的房价，望洋兴叹，悔到肠子发青，也于事无补。后来总算紧咬牙关掏尽家底买了房子，解决孩子读书等问题，只是房价已经涨了一大轮，相比之前，不能算是便宜。

前前后后交了那么多年的房租，粗算将近20W，到头来不过是为他人作嫁衣裳，从经济学角度看，都是沉没成本，除了增加生活阅历和体验，在金钱效应方面没有一点回报，所以，在大城市生活，能早点买房子，就不要迟，特别是有人口增长及流入的城市。对于刚需来说，任何时候买入都是合适的。当然，买房子前务必认真理清自己的财务状况。量力而行也很重要。

和大家分享买二手房的心得：自己的头脑一定要思路清晰，别被中介的油腔滑调头脑发热乱了分寸。首先：要算清收入支出明细，界定自己的经济能力承受范围，多少首付及月供是不是在能力范围之内；其次：看好购房地标，在地标内的楼盘都可以去看看，对当地购房政策动向多关注多了解；再者，多渠道了解房源。多问问几家中介，说明自己的需求，留下联系方式。其四，可以用公积金贷款一定要用，商贷能贷多久，就贷多久。如果平时有购买公积金的朋友，买房子能用公积金一定要用公积金。任何一家银行，再便宜的利率，都没法给到3.25的优惠。不要担心贷款时间过长，让银行多赚了你的利息钱。在有通货膨胀、货币政策宽松的情况下，现金的购金力是下降的。30年前让人艳羡的“万元户”，相当于现在多少财富呢？北京师范大学教授钟伟的一篇权威学术研究报告，答案是：255万！可见，随着社会发展，手持现金，只能坐等贬值，最不划算。最后：签订买卖合同一定要关注细节。了解政策变动，做好方案应对。当时我们就是头脑发热吃了亏，听信中介的话，说他们内部有熟人可以不做公积金首付的资金监管，没有多想如果政策变化要做资金监管的话，如何应对，结果在帮原业主垫资赎契的环节上，我们多掏了3500块过桥费。真是哑巴吃黄连，有苦说不出。

这么多年的漂泊生涯，有一处屋宇可容栖身。麻雀再小，却不用担心来年涨租，不用按5块钱一吨算水费2.5元一度算电费，是多么扬眉吐气的事情。

有自己的房子，是所有打拼在外打工人的终极追求，在奔波忙碌过后，有一方小天地容许打工人放松紧绷的神经，放松身心，享受生活的休闲愉悦时刻，蓄精养锐，为每一个明天加油。

如何判断你的房子是不是买贵了？

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点，请问雕叔圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议?第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去，您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢雕叔!

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。我对纯学区房不感冒，超短期投资的话可以适当配置。我的风格向来是只投确定性，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。如果你是学区自用，建议买一个小户型挂学位，未来读完再出手。考虑投资可以看看大丰，书房，犀浦。板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。可以理解为成都11区已经走完，从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提问：雕叔你好！新人首问，我的状态是：手头70个，异地一套房产现在出售中（总价约有100个，年初已将贷款结清，但比较难卖）；2，成都顺四资格，首付4成；所取得的购房资格有5年限售要求；无还贷压力3，购房需求：主要考虑投资（至少持有5年），4，目前主要的考虑点：顺四资格和普通资格差不多，好的新盘轮不上；二手房税费比较高影响可选范围和杠杆效应，当前房产政策调整，又担心后续二手房价上调，错过时机。目前手头70个，可考虑目标总价200个（不考虑二手房税费）；异地房产出售后，可考虑目标总价350个（异地房产售卖时间不确定，售出后拿到全款还需要一定的时间）请雕叔评估一下，当前是否还是主攻新盘（比如着重顺销盘），就我的情况推荐哪些新盘；如果新盘没上，是不是要同步看看二手房，又有哪些二手房推荐。感谢！

回答：当下的问题是，你急着上车就只有70个，即便加一点也仅仅够200个左右。另外一套套现100个，到时候你再买成都，是按照二套房计算的，首付6-7称，如果是天府和高新，只能买到143个的房子，和目标总价350有较大差距吧？现在回到问题本身，你如果是200满打满算，而且纯投资的话，可以看万科天府公园城，虽然地段比较偏僻，但好在价格友好。如果看二手房，可以看看三环内外的次新盘，很多板块都可以选，比如成华二八、建设路、东郊记忆、成渝立交甚至三圣乡、大面、南湖的。如蓝光乐彩城、中铁二局玛塞城、阳光100米娅中心、首创娇子1号、龙湖三千庭、百悦城、南湖世纪、佳兆业君汇上品。

提问：您好，雕叔！我想请问您，目前县城的4、5线房价还会上涨吗？目前农村乡镇的小学和初中学生都已经开始减少，甚至没有了，都是送到市里去上学了。

回答：四、五线城市短期还是稳定。但如果你投资，你必须考虑一个大问题，未来你的房子成为二手房有没有人买。因为很多四五线城市新房供应量很大，一般都不喜欢买二手房，很可能你买了一套新房子，到时候要出手的时候，却发现没人买。其他人也都去买新房子。所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求只能买。因为如果你不买它，一旦价格上涨，你就得花更多的钱。

提问：雕叔你好，请问西安未央金茂府的中间楼层（320w）和龙湖春江天序的一楼（360w带院子）哪个更值得买?

回答：首先，周边环境都是一样的，因此这两个项目比的话就是产品本身。其次，从两个项目本身来看，未央金茂府6层高属于真洋房，龙湖的10+1算不上真洋房。第三，从产品本身来看，金茂科技洋房产品肯定是比龙湖品质更高，但金茂一楼底跃带院子的相对来说总价高，600万左右。因此，就看你最看中的是什么，如果希望生活中能够有一个院子，总价又可控的话，那就选择龙湖了，毕竟总价低。如果院子无所谓的话从品质本身，那就选择金茂了。

提问：雕叔你好，南湖板块你觉得前景怎么样？远大中央公园你觉得单价范围多少合适？之前那套不行了，重新看了一套，单价2.7～2.8，拿不准买不买？不确定商业和地铁能否发展起来。谢谢！

回答：南湖在天府属于中等板块，介于老旧的华阳和强势的锦江生态带、海昌路之间，整体来说就是一个刚需筒子楼集中营，商业、地铁（指远大及周边几个盘）、教育，一个都不沾边，它的远景，不是板块自身的爆发，而是随着天府楼市的起起落落，具有一定的滞后性和惯性。前景还是有的，但是我觉得不是很大，而且存在泡沫，远大这种楼盘说实话，从产品本身，哪里值得2.7-2.8？减1万差不多，但是风口上的猪，止不住。从投资的角度来看，还有些空间，但不多，从自主角度来看，还是算了，这个价格，何必远大。

提问：雕叔你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力，总觉得天府新区现在产业也很空心化；二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限、压力感觉很大。请问雕叔，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，自食其力，全都是投机者，空洞无物，溢价过高。然而，站在今天看高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w，我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，我们知道大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，绝对值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。因此，在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。虽然环形线的逻辑是适用的，但在许多实际因素的参与下，环路逻辑并不是价值的结果。成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。如果你看一下地铁客流数据，我们可以清楚地看到，成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。天府新区和主城的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：雕叔你好！求问成都青白江区是否有投资价值?是否有楼盘推荐?相比重庆您更看好哪个?感谢!

回答：我更看好重庆，成都青白江投资现在来看可能已经过了最佳投资的时候了。当初青白江的房价,在很长一段时间内都一直徘徊在4000元/附近，但是到2017年后期，房价已经呈曲线上涨，另外还有以下多重因素(1)人口稀少。本来青白江就是人造的一个个区，大量成钢厂和川化厂的职工来自于外地，所以原本人口就不多的青白江在两个厂倒闭了以后，很多人都离开了青白江。现在人口40万左右，是成都市区里面最少的。(2)消费能力弱。这个除了人口少，主要还是青白江工资收入低，攀成钢工人前些年最惨的时候，工资都发不出来,后来发出来也就1000多块钱一个月。确实也买不起。(3)交通不便。偏僻，成都最外层，和市区与世隔绝，或者坐公交再转车，不能直达市区。(4)没有政策。未来发展堪忧，现在的青白江就是当好一个物流园区就是成都市给他的定位了，长期也不会有任何改变。城市的发展在南，然而青白江处于发展优先级最低的北部。

提问：雕叔你好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。想问问，这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的，谢谢！

回答：你好，问题不大，因为人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时，也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。

提问：雕叔你好！我在锦江创意大厦上班,户口天府新区、高新区社保2020年10月满两年。预算在200万左右，买来自住，请问有什么好的二手房推荐吗?

回答：东苑，天府长城，神仙树紫荆，万科金色海蓉。都可以考虑。两百万这个价格呢，次新就是比较小，老房就比较大。看自己需求。

提问：雕叔您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小),如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘，谢谢!

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。

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