还在套公式计算还贷优劣？三分钟，自己算出来

既然许多朋友经常咨询，虽是老生常谈，那么老生就再谈。最近自媒体文章更新相对频繁，总是遇到全国各地的朋友咨询按揭贷款的相关问题，特别是按揭贷款还款方式的问题。其实就按揭贷款的两种还款方式，网上有大量的文章对于等额本息和等额本金两种还款方式进行对比说明。

校尉也有两年没直接操作过按揭贷款的业务，因此多数时候都是粗略的回复一下，尽量省事。昨天在和一位内蒙的朋友微信聊天时，被他一段直率的语音给点醒了。他说，“你不用告诉我什么概念，什么计算公式，我学历低，半天可能都整不明白。有些东西我不方便告诉你一个陌生人，我还做不到完全信任你，我就想自己算一下，对比一下每个月的本金和利息，最后的总利息。”

是啊，不是每个人都有时间有能力去弄懂“等额本金”和“等额本息”这些概念，也不是每个人咨询我的时候都没有防备之心。

那么有没有一种方式可以让这些只会聊天打字的实诚人，更简单的获取到两种贷款还款方式的计算结果呢？有，当然有。

只要你会打字，会用浏览器，就能解决这个问题。下面我来分步骤介绍如何操作。可能很多人都想到如何去做了，但是总有朋友需要更详细一些的介绍。

打开浏览器，打开中的搜索引擎，例如百度、搜狗等。输入“房贷计算器”。

网页上检索出大量的房贷计算器，但是不要随意点开，因为多数放贷计算器并没有按月还款的具体金额。甚至有些详细还款数据是收费的。

我继续往下找，找到这一家大型房产中介的专用放贷计算器。当然不止“房天下”的可用，“链家”的一样可用。校尉已经亲自测试过。这些房产中介主要业务就是二手房交易，因此放贷计算器一般会免费提供给所有人使用。

使用鼠标打开它。得到如下页面。

举个例子。王先生，31岁，在某地购买首套房产，房屋总价是412300万元，贷款20年。银行给出的年利率是5.88%，那么我们可以依次输入王先生的数据。主要房屋总价处单位万元，如果有万以内数字需要加入小数点，例如412300元，输入成“41.23”；

首付比例输入。一般普通住宅输入“3成”，此处为下拉框。比如王先生手头富裕，准备首付20万元。那么此处就不能直接选择成数，需要直接输入“20”，然后点确定。

按揭年数。上面说王先生准备贷款20年，我们假设王先生已经和银行确认可以贷款20年。我直接从下拉框中选择即可。

利率。上图说，利率已经确定为5.88%。在下拉框这未发现有这个数值，那么我们在自定义栏中输入“5.88”，然后确定即可。

计算和计算结果查看。我们点击下方“开始计算”生成最终结果。鼠标点击“等额本息”即显示等额本息还款方式的结果，鼠标点击“等额本金”即显示等额本金还款方式的计算结果。对比相当简单，结果一目了然。

如何查看每月还款金额呢？如下图所示，鼠标点击即可。

得到详细结果如下。同样，鼠标点击“等额本息”即显示等额本息还款方式的结果明细，鼠标点击“等额本金”即显示等额本金还款方式的计算结果明细。总数据和每年12个月的数据都非常齐全，下拉滚动条一一查看即可。

小结这个方法得到相当详细的还款数据也是参考数据，具体情况需要看基准利率的调整。但参考价值绝对大于一般的贷款计算器给出的数据。

此方法非常适合没有精力去自行计算或直接偷懒的各位。

如果您需要了解更多贷款知识，请关注校尉，校尉会提供更多相关内容。

看这一篇就够！北京二手房交易金额、贷款、契税大总结（含案例）

假设:

你有首房首贷的资格

通过链家服务

最终和业主谈下来的二手房价钱为400w

房子满五唯一且90平以下

交易结构

[成交价]:400w

[网签价/评估价]:400wx95%=380w，一般房子都能给到95%

[贷款]:380wx65%=247w,注意此处按照网签价计算，首房首贷时65%为最多可贷款额度

[首付]:400w-247w=153w,注意此处是用成交价减贷款而非网签价

首付

153w会被拆分、逐步付给业主，比如:

[订金]:30w，签合同当天直接付给业主

[首付]:100w，一般在过户前2天付给链家，保管在链家的“家家支付”做理房通监管，2天后正式过户后，这笔钱就划给业主了~

[户口保证金]:20w，处理方式和时间与首付100w一样~

[物业保证金]:3w，一般过完户就去结清水电燃气物业费等，结清后直接付给业主

签合同时注意和业主商量好付首付和过户的大体时间，隔1-2个月是没问题的，这样你有更多时间去筹首付...

关于贷款~

一共三种贷款方式，分别为:

[商业贷款]:即向银行贷款，贷款利率为LPR

如果贷款年限在5年以内，则使用1年期LPR，目前为3.85%

如果贷款年限超过5年，则使用5年期LPR，目前为4.65%

[公积金贷款]:可贷到的金额取决于公积金的缴存年限、缴存比例、缴存金额，贷款利率比商业贷款低

[组合贷款]:即商业贷款+公积金贷款

总结而言，能公积金贷款就一-定要用，如果可

贷到的金额很少，就用纯商贷吧

还款

一共两种还款方式，分别为:

[等额本息还款]:每个月还款金额一样，虽然总利息偏高

[等额本金还款]:每个月还款金额逐月减少，总利息偏低

考虑到通货膨胀、未来的钱会贬值，绝大多数人会选择等额本息

另外，等额本息还款时，你的月工资需要超过月还款额的两倍!因为向银行申请贷款时，需要提供你的工资收入证明，如果不够多，贷款会有难度，解决办法可以是“接力贷”，即你的爸爸妈妈也去开工资收入证明，3个人加一起证明有还款能力....

其余费用

[税费]:380wx1%=3.8w，注意此处按照网签价计算

[中介费]:400wX2.5%=10w，注意此处按照成交价计算，目前北京链家中介费为成交价的2.7%，包括.2.2%居间代理费和0.5%保障服务费，一般可以砍到2.5%，当然成交价越高越好砍

最后，你需要支付[首付]153w+[税费]3.8w+[中介费]10w=166.8w

166.8w/400w=42%，这意味着你买房前做准备不是准备成交价的35%就好了，实际约40%

无需中介直接交易！二手房“房主直售”模式能走多远？

最近几年，在很多城市，二手房成了楼市成交主力，不论买房还是卖房，都少不了和中介公司打交道。不久前，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，房东无需通过中介，即可在这个平台发布房源信息、出售二手房，引发了市场关注。

浙江杭州：交易平台升级无需中介直接交易

只需要身份证号和手机号，就能够成功注册这个平台账号。登录之后，每套挂牌房源，不仅能够看到房屋性质、面积、价格、图片和挂牌信息，更重要的是房东的电话也可以直接看到。而这也是这个平台和传统的二手房交易平台最大的不同，买房人只要实名注册，就能够跟房东直接取得联系。

记者体验后发现：平台的搜索、对比功能，目前还比较简单，无法比较方便地对比同小区房源或者周边小区的同类型房源，平台也缺乏对小区以及周边配套信息的介绍。房源照片，全部是房东自主拍摄、上传，质量参差不齐。

浙江省杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡莉萍：实名注册后可以进行挂牌，输入房东自己的姓名、房产证号、房源的一些客体信息，通过我们自主房源通道的时候，其实是整个通过平台上房屋所有的产权信息，直接进行校对核验。对于个人来说是完全真实的房源。

从8月19日平台上线，10天时间里，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。然而，这个数量和该平台上房产中介挂牌15万套房源相比，仍然微不足道。此外，平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。

浙江省杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡莉萍：我们上线的时候，还在充分地调研，后续的整个流程怎么推出，接下来也会考虑到个人求购信息的发布功能，包括自己签约的一些功能服务，也会再考虑包括资金安全、求购意向等功能。

“房主直售”模式能走多远？

无需中介费、房主直售，这种升级的交易平台会给二手房交易市场带来哪些变化？买卖双方能否从中获益呢？

专家分析：之所以短时间内挂牌房源激增，主要原因是，房东和购房人可以实现直接交易，免去中介费。记者了解到：在杭州，中介费按房屋成交总价乘以费率来计算，不同中介公司的费率和具体计算方法有所差异。

浙江杭州房产经纪人曹世聪：成交价100万元以内的中介费点数是3个点，成交价100万以上的部分按2个点收取。实际收取的过程中，我们有折扣在，市面上大概折扣在6-7折。

然而调查中，记者发现事情并没有这么简单，相当一部分房东对自主挂牌房源兴趣不大。

浙江杭州居民陈先生：作为卖方的角度来讲，我是不需要承担相应的中介费用的。在这样的背景下，我会相对倾向于选择中介这样的服务渠道。中介可以帮我过滤掉很多对于完成交易没有实际帮助的咨询。

虽然理论上中介费是由买卖双方共同承担，但实际上，卖方往往更强势，因此，中介费大多由买方支付，这在绝大部分城市都是普遍情况。房产经纪人向记者表示：即便市场中所有房源都在平台上挂牌，房产中介机构也无法被完全替代。

浙江杭州房产经纪人曹世聪：我们带看三四套房子，但是这三四套房子后面，我们其实是通过上百套、几十套房子进行筛选出来的，这是一个服务。

专家表示：二手房交易金额大、专业性强、流程复杂，因此难以离开中介公司。而买卖双方之间这种直接交易，只有在双方都具备相应的知识、经验，且彼此相互信任的情况下才能顺畅地开展。

平台建设将打破房源信息的垄断，专业服务能力将成为中介公司比拼的重点，消费者也能有更多选择余地。

清华大学建设管理系长聘副教授吴璟：在我们国家，二手房市场发展的起步初期，双边代理模式被首先引入了，一直延续到现在。双边代理模式，就是经纪机构或者经纪人，同时既代表买方，也代表卖方，它的好处是能更高效地撮合。但是这种“一手托两家”的做法，其实和买卖双方固有的利益冲突之间，是存在着天然的矛盾的。

专家解释说，“单边代理”交易模式也可能引入国内，买卖双方会分别委托经纪人，代表各自利益进行交易。于海燕就是一名代表买方的房产经纪人，她的工作就是站在买房人的角度，提供咨询服务，并帮助买房人与卖方砍价。如果砍价成功，于海燕才能从中获取一定分成。于海燕说，这样的平台上线，对于买方经纪人而言，是一件好事。

北京房产经纪人于海燕：如果这种平台上线，那么房源信息是公开的，这个谈判就更加顺理成章了。

来源：央视财经微信公众号