厦门：交通银行——抵押贷

交通银行——抵押贷

产品信息

1.额度：最高1000万；

2.利率：年化3.45%-4.25%；

3.期限：最长10年；

4.还款方式：

①线上：最长十年授信，随借随还，先息后本，一年期到期可无还本续贷（满足前提条件）；

②线下：最长8年，不可无还本续贷，其他一致；

5.收款方式：50万以内自主支行（不限笔数），50万以上受托至第三方。

准入条件

1.户籍：中国大陆公民；

2.年龄：

①20周岁≤借款人≤65周岁，借款人64岁正常做10年；

②18周岁≤抵押人≤70周岁，抵押人年龄+借款年限≤70；

3.公司要求：

①营业执照：成立满2年且真实经营的公司或个体户，接受刚过户的公司（注册满一年），未满两年或刚过户需提供从业经历证明；

②借款人关系：企业法人或持股20%以上股东、个体户（不接受公检法、教师、医生、金融从业人员）；

4.征信要求：

①逾期：信用卡近一年无连3累6，贷款近两年无连3累6，贷款+信用卡近24个月不可超12个1，两年外征信仅做参考；

②小额贷款及消费金融公司发放的贷款≤2笔，可提供结清证明进件；

5.流水要求：一年内流水＞经营性贷款负债+本笔金额。

抵押物要求

1.抵押物类型：住宅、别墅、公寓、临街商铺、写字楼；

2.抵押物楼龄：

①线上：房龄不超30年，接受刚过户物业（总值6成）；

②线下：房龄不超35年，可准入借款公司名下房产，新过户需满足3个月；

③面积需大于50㎡34；

3.抵押物范围：接受厦漳泉抵押物；

4.抵押物权属：

①线上：父母+子女+配偶；

②线下：直系亲属+旁系亲属（需居委会、派出所证明）；

5.抵押成数：

①线上：只准入住宅、别墅，其中住宅总值7成，别墅总值5成，双拼房总值7成；

②线下：

.住宅总值7成或净值8.5成取低；

.单身公寓净值7成；

.商务公寓、商铺（一楼临街）、写字楼净值5成。

申请流程

①上门评估；

②银行签约；

③补充材料；

④审批、批复、入押；

⑤放款。

交行调整“提前还款补偿金收费”惹争议，网点称目前暂不收取补偿金

21世纪经济报道记者周炎炎实习生李欣桐上海报道

8月1日，交通银行在官网发布《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》称，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交通银行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。

调整前的收费标准如下：

一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

调整后的收费标准如下：

个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

交行公告补充道，上述调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。

修改之后，提前还款补偿金收费更为严格，豁免情况似乎更少。因此很多网友认为新的条款对银行客户并不友好。

两地分支机构称未接到通知21世纪经济报道记者联系了北京、上海两地的交通银行网点，但均对记者表示，目前不执行收取1%的违约金，也并没有接到通知要收取。网点员工表示，对于如何收取补偿金，主要根据合同条款，各地分支机构与客户协商，决定收取还是不收取，以及收取的话，收取多少金额。目前他们也不清楚具体哪些地区执行收取1%的政策。

中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是一种“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金（补偿金），具体需要看贷款合同约定。如果贷款合同明确约定提前还款需要支付违约金（补偿金），那么交通银行按照合同约定收取违约金（补偿金）在法律上没有问题。

多位银行业人士对记者表示，一般来说银行不会收取提前还款补偿金，即便合同条款中有这样的表述，但实际操作中银行分支机构会给予减免。或许，这也是交行上述公告中“在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限”这句话的现实依据。即便发布上述公告，各地分支机构也可以酌情收取或者不收取。

“在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）。少数银行即使有收取违约金（补偿金）的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。根据交通银行公告，此次收取所谓提前还款补偿金的条件较为苛刻、比例较高，可能出于两个方面原因：一是今年以来个人贷款有效需求不足，增长缓慢，试图以收取‘补偿金’手段遏制客户提前还款行为；近年来由于加大向实体经济让利，费用减免较多，中间业务收入下滑明显，通过收取‘补偿金’增加中间业务收入。”董希淼称。

一位农行华东某分行长也对记者表示，该行一般不收取此类还款手续费：“真的要收取，我觉得不太近人情。提前还款收取补偿金，道义上也说不过去，跟客户也难以照此沟通。常言道有借有还，再借不难，还贷自由才是正道。”

其他银行会否跟进？记者多方联系了几家零售业务较多的银行，目前均未对提前还款补偿金进行政策调整。

除了上述农行行长明确表示不收取这类补偿金之外，记者也以客户名义联系了零售业务也较多的工商银行和招商银行，其个贷部门均表示按照原先合同规定走，合同上有标注，近期并没有改动。

另外，建设银行北京某网点人士也对记者表示，提前还款没有手续费：“线下还款时间需要预约，房贷和消费贷目前均补偿金全免，不需要交违约金，除非是客户经理告知的特别约定。”

起码目前看来，多家银行尚未跟进提前还款补偿金调整政策。

不过记者从业内了解到，很多银行在消费贷和按揭贷的贷款合同上确实也预留了提前还款补偿金的条款，如果银行突然以履行合同为由，要求提前还款的客户缴纳补偿金，也确有法律依据。从这个角度上讲银行处于优势地位，而客户比较被动。

董希淼称，今年以来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。在这种情况下，金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本。因此，在交通银行发布此公告后，预计其他商业银行不会同步跟进。交通银行作为大型商业银行，应提高站位，提高认识，立即取消提前还款补偿金，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出大行的应有作为和担当。

这次调整涉及的个人业务主要是按揭贷款和消费贷。

交行本身按揭贷款在大行里并不算多，补偿金政策变动涉及的客户相对其他大行较少。该行年报显示，2021年交行个人住房按揭贷款余额1.49万亿元，较上年末增长15.13%，占比22.70%，提升0.58个百分点。可以参照的是，2021年工行个人住房贷款余额6.36万亿元，是交行的四倍有余，占比30.8%。此外，截至2021年末，交行个人消费贷款(含信用卡)市场份额4.95%，较上年末提升0.17个百分点。

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交行提前还贷补偿金新政为何一日游？

个人提前偿还向银行所借的贷款，还需要支付一定数量的违约金或补偿金？2022年8月1日，交通银行一则收费调整公告将沉寂许久的提前还贷违约金政策再度变成公众热议话题。由于引发公众广泛关注和热烈讨论，交通银行于8月2日从官网撤下相关公告，并于3日通过交行客服对相关公告进行解释，表示并不是要从严收取提前还款补偿金或取消减免政策，对现行及后续执行环节、对客户均无实质影响。

南方周末新金融研究中心研究员2日和3日连续对主要商业银行提前还贷违约金（补偿金）相关政策进行梳理发现，绝大多数商业银行对于持续还款超过1年的借款人申请提前还贷，可以免收违约金（补偿金）。

中央财经大学金融学院教授、中国银行业研究中心主任郭田勇就此事对南方周末新金融研究中心研究员表示,如果银行与客户在贷款协议中对提前还贷相关事项有所约定，应该按照协议约定的条款执行；如没有约定，银行作为主动方，单方面提出或调整提前还贷收费政策，则涉嫌霸王条款，侵犯了客户的利益。他认为，个别银行通过价格手段“留住”优质客户的做法不妥，大部分商业银行也不会跟进；面对错综复杂的内外部环境，各商业银行应该进一步加大创新能力、营销能力建设，提高运营管理水平，用更优质的服务来留住优质客户。

交行提前还贷新政“一日游”2022年8月1日，交通银行在官网发布了《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，其中强调，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交通银行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。调整后，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

交通银行在上述公告中表示，调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。

（网页截图/图）

此次调整前，按照交通银行的收费标准，出现以下情形需要收取提前还款补偿金：

1.对于部分提前还款，每年可免收第一次提前还款的补偿金，从第二次开始，收取当次提前还款本金金额的1%作为补偿金。

2.对于全部提前还款，如贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款，或者贷款期限5年以上，3年内全部提前还款，需要收取当次提前还款本金金额的1%作为补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。

南方周末新金融研究中心研究员对比调整前后的政策表述发现，交行对提前还款的补偿金收费费率并无修改，但在适用前提方面，新规强调了以贷款合同中约定为准，以及在合同约定基础上，授予各地分行补偿金优惠减免的权限。至于原规定中收取提前还款补偿金的情形是否仍然有效，是否涉及单方面更改合同约定，提前还贷是否对银行正常业务开展带来影响等问题，交行暂未对南方周末新金融研究中心研究员给予回应。

8月2日下午，交行突然将上述公告信息从官网撤下。

（网页截图/图）

8月3日上午，该行通过其官方客服对外表示，本次公告是为了进一步规范收取提前还款补偿金行为，赋权分行按照总行统一规定和标准，结合各地实际情况灵活掌握，以更好地满足客户需求，发布调整公告并不是要从严收取提前还款补偿金或取消减免政策，该公告调整内容对现行及后续执行环节、对客户均无实质影响。交行客服还表示，为了避免进一步造成公众误解，已撤下相关公告内容，后续将会持续做好相关政策解释工作。

（手机截图/图）

理财下行楼市下行，提前还贷卷土重来提前还贷其实是老生常谈的话题。某股份制银行广州分行个人贷款业务负责人向南方周末新金融研究中心研究员表示，早在2015年，为稳定经济增长，进一步降低社会融资成本，央行当年连续5次下调存贷款基准利率，2016年初个人贷款特别是住房按揭贷款的基准利率从一年前的6.15%猛降至4.9%，相当于打了8折；与此同时，2015年对于个人首套住房贷款利率最低85折的优惠政策，更令2016年及此后享受该项政策的贷款申请人实际的贷款成本，相较于1年前下降超过30%。约从2016年下半年开始到2017年，银行收到的提前还贷申请明显增加，主要都是2012-2015年之间的贷款客户。该负责人表示，各家银行当时普遍对提前还贷违约金或者补偿金采取了比较宽松的政策，只要客户申请，基本都能部分或全部免除，这一做法也一直延续至今。

（银河证券研究所/图）

如今提前还贷卷土重来，但原因不同于上次。上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人表示，相关业务申请量确实有所增加。背后可能有两方面的因素：一是楼市调控告一段落，住房贷款实际利率持续下行，目前国内首套房实际利率最低已至4.25%，造成存量房贷成本相对走高，客户提前还贷置换的需求增加；二是理财市场收益率持续下滑，居民负债意愿下降，家庭去杠杆速度加快。

央行公布的二季度金融机构贷款投向以及地区社会融资规模增量数据亦足以说明问题。截至6月末，住户贷款余额73.29万亿，上半年增加2.18万亿，同比少增2.39万亿，其中住房贷款少增1.94万亿，经营性/消费性贷款分别少增2641/5322亿。二季度末，个人住房贷款余额较一季度末仅增长200亿，同比少增8900亿，环比增量则创2017年第一季度以来最低。

中信证券最新研究报告也认为，不少购房者受理财收益率低、储蓄增加、多地下调房贷利率等因素的影响，选择提前偿还贷款，是二季度个人住房贷款增速大幅下滑的重要原因。

（中信证券研究部/图）

影响银行考核指标，对银行高收入容忍度降低一则看似平常的银行公告，一放一撤的剧情背后，为何会引来公众如此广泛的关注与热议？

华北某中型券商研究所银行业研究员对南方周末新金融研究中心研究员表示，居民消费意愿下行，居民的储蓄短期快速增长，偿还房贷的意愿和能力水涨船高。

中央财经大学金融学院教授、中国银行业研究中心主任郭田勇也对南方周末新金融研究中心研究员称，目前商业银行的优质资产来源减少，收益下降，而个人按揭贷款是商业银行传统优质资产，收益相对较高。“当前环境下，一旦出现大规模提前还贷的话，商业银行管理层肯定不乐意见到，因为短时间很难找到可以替代的优质资产，当年的考核指标肯定受到影响。”

上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人同样对南方周末新金融研究中心研究员表示，“如果出现大规模的提前还贷，商业银行本身的经营计划会被打乱，资金运营效率下降，成本提高，会影响当年的利润水平。”

“每个人都有权按照自己的投资理财需求，通过各种手段来自由灵活调整资金配置方案，其中自然也包括提前还贷这种手段。”郭田勇表示，“人们向银行贷款时都要签署相关协议，其中应该包括提前还款的相关条款来约定双方的权利和责任。”他解释，如果相关协议中明确对提前还贷相关事项有所约定，双方应该按照协议约定的条款执行；如没有约定，银行作为主动一方，不宜单方面提出或调整提前还贷收费政策，因为没有征得借款人的同意，属于霸王条款，侵犯了借款人的利益。

上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人则表示，银行在实际业务中对于提前还贷通常留有比较大的政策余地，交由各分支行自主决策。“实际上从交行此次公告的内容看并无新意，都是银行业内部的通行做法，也明确把豁免的决策权下放给各地分行。”该负责人认为，交行此次公告如此受到关注，也可能与经济增速下滑背景下，社会公众对银行业高收入、高利润、强势地位的容忍度越来越低有关。

8月3日公布的《财富》世界500强榜单凸显出银行业在中国的强势地位。榜单显示，包括交通银行在内的10家国内主要商业银行继续登榜。这10家银行收入占上榜136家中国大陆（含香港，下同）企业的10.2%，但利润占比高达41.7%。其中工商银行、建设银行、农业银行继续位列世界500强利润榜前十。

（李鹤鸣/图）

“银行业这种高利润状况不可持续。”郭田勇认为，受疫情冲击和各方面不利因素影响，银行的优质客户资源正在变少，加之监管层大力推动市场利率的持续下行，银行业面临的经营压力会越来越大。“银行业在全部行业中的获利能力，未来将呈下降趋势。”

绝大多数银行按兵不动银行应致力于自身挖潜同样面临提前还贷潮，其它银行如何应对呢？南方周末新金融研究中心研究员对主要商业银行提前还贷违约金（补偿金）相关政策进行梳理发现，绝大多数商业银行对于持续还款超过1年的借款人申请提前还贷，可以免收违约金（补偿金）；即便持续还款时间不足1年的申请人，也依然可以向银行申请减免违约金，银行会视客户综合贡献等具体情况酌情处理。这意味着商业银行目前依然延续着过往的政策。

（李鹤鸣/图）

“如果提前还贷的客户提出申请，绝大部分我们还是会减免违约金的。”上述股份制银行广州分行个人贷款业务负责人表示，“客户提前还贷带来的影响只是一方面，我们更看重客户对银行的综合贡献度，比如存款、投资理财、信用卡、工资结算等，不可能因为一点违约金去得罪客户。”他还表示，虽然今年提前还贷的申请量增加较多，但没有超过承受范围，该行依靠强化成本管控、加大客户营销等措施，完全可以内部消化掉。

针对此次由交行提前还贷补偿金收费政策调整引发的种种声音，有银行业人士认为，商业银行出于自身盈利和业绩考虑，采用价格工具来调节某项业务的市场行为，本身可以理解，只是出台的时点不合适。而在郭田勇看来，通过调整补偿金政策来遏制提前还款的行为，无论是出发点还是具体操作，都存在明显问题。“对存量贷款客户，相关协议条款才具有约束力；对新增贷款客户，银行在签订贷款协议时都应告知客户提前还贷的相关约定，客户自然会货比三家，没有必要专门再出一则公告。”

对于银行业未来发展出路，郭田勇建议，一方面希望国家宏观政策发力，尽快使经济运行回到平稳增长的轨道上来，扩大银行业优质客户群体；另一方面希望银行业从自身挖潜力，通过加大创新能力、营销能力建设，提高运营管理水平，通过更好的服务来争取优质客户。

南方周末新金融研究中心特约研究员李鹤鸣