房贷利率史上最低！已买房的咋办？丨财讯60s

视频加载中...

眼瞅着房贷利率越降越低，很多之前买了房的朋友都在呼吁：我们也要降利率！

这事靠谱吗？我们今天就来聊聊这个话题。

先来说说，存量房贷利率，也就是已经买了房的房贷利率，有没有可能下降？

前几天，市场上就流传过这样一个消息，说存量房贷利率可以由5.88%降到4.1%。媒体赶紧向各大银行求证了一番，结果证明，这是个“假”消息。

这个结果确实令人失望。不过，也有真的好消息。就是越来越多的城市在推进房贷“商转公”。

所谓房贷“商转公”，就是把买房时在银行的商业贷款，转成公积金贷款。

今年以来，全国已经有20多个城市开始推行“商转公”，其中不乏青岛、福州、长沙、长春这样的大城市。

我们知道，今年年初买的房子，首套房商业贷款利率还是5%，2019年买的房子甚至到了5.8%，现在公积金贷款利率已经降到了3.1%，商贷几乎是公积金贷款的两倍。在大城市，公积金房贷的上限是80万，假如你还有200万房贷，如果真能按照80万上限商转公，那么30年下来，省下的利息估计能换一辆宝马了。这还真香呢！

不过，这个办法暂时只限定在部分城市能办，而且还受限于你的公积金贷款额度。

除了商转公，还有一个省利息的办法，那就是经营贷置换房贷。

这个办法其实是贷款中介推销贷款的一个套路。经营贷利率3.2%左右，用贷出来的钱还掉房贷，确实也能省下一笔钱。

但是，用经营贷款还房贷是不合规的灰色操作，还有贷款中介设置的各种费用陷阱，弄不好就会上信用黑名单，风险极大！一般人千万不要轻易尝试！

本文源自焦点财经

房贷利率史上最低，现在是否买房的绝佳时机？

最近，房地产市场上最大的利好莫过于房贷利率：目前我国的房贷利率已经降低到史上最低水平！

在这样的背景下，买房人面对的两大迫切问题：

第一，房贷利率未来会怎样，会不会继续降？

第二，现在是不是买房的绝佳契机？

1、房贷利率史上最低，济南首套房利率4.1%

上周，最新的LPR数据出炉。作为房贷基准利率，5年前LPR下调15个基点至4.30%！

这使得我国的房贷基准利率延续了下跌趋势，而且创下了历史最低水平，比2008年亚洲金融危机期间的5.94%还要低！

有人说，在2008年年底，房贷利率可以在基准利率的基础上打7折。这意味着，当时的房贷利率最低可达4.185%左右。

但现如今，首套房房贷利率也可以在基准利率上下浮20个基点。据媒体报道，济南市场已有招商、建行、浦发、工商等银行执行新利率，首套房贷款利率最低执行4.10%、二套房4.90%！

这意味着，无论是基准利率，还是打折后的实际执行利率，我们的房贷利率都已经创下了历史最低水平！

2、未来利率会怎么样？可能发生的两种路径

房贷基准利率已经创下史上最低，未来它会怎么样走呢？

首先，纵向看，近二三十年，我们国家的房贷基准利率是不断下滑的！

在上世纪90年代，我们的房贷利率一度高达10%以上，此后它在波动中不断下滑，自2011年7月7日以来更是呈现单方面持续下滑，从7.05%下降到了现如今的4.3%。

（房贷基准利率趋势图）

其次，横向看，参照世界上其他国家和地区，通常来说发展中国家的利率更高，而发达国家的利率更低。

我们来看“四大金砖”与部分发达国家的房贷基准利率对比：

我们可以看到，四大金砖国家中，南非、巴西、俄罗斯的房贷基准利率都达到10%及以上！

在发达国家中，美国房贷利率最高，达到5.13%，日本最低，只有1.4%。

另外，一些落后国家的房贷基准利率更高。全球数据库机构Si的资料显示，目前全球房贷利率最高的分别是以下国家：

这些国家都是欠发达国家，部分国家甚至可以说是失败国家。

其三，从我们的现实看，经过近几十年的快速发展，我们已经迈入中等收入经济体行列，这是个可上可下的敏感时间段。

截至2021年，我们国家人均GDP约1.23万美元，世界排名64位，非常接近世界平均水平，是名副其实的中等收入经济体。

当进入中等收入水平后，世界上有两类完全不同的案例：

一类是成功案例，比如韩国、中国台湾地区，它们成为中等收入经济体后，经济在稍作调整后继续向上，最终变成发达经济体。

在这样的经济体中，社会利率整体是盘旋向下的。在经济发展低迷期，它们通常会降低利率刺激经济；经济恢复后，提高利率以抑制通胀；通胀控制后，利率会逐渐再次进入下行趋势……

一类是比较尴尬的案例，比如南美洲、东南亚的很多经济体，它们在成为中等收入经济体后会陷入停滞，也就是进入所谓的中等收入陷阱。

在这样的经济体中，宽松的货币政策可能并没有让经济恢复，从而不得不持续货币放水，并出现严重通胀，最终让经济陷入长期滞涨，利率也不得不大幅上涨，呈现大涨大落状态，最终长期无法实现低利率。

所以，未来我们的利率大致怎么走？大家可以根据自己对宏观经济的看法做出自己的判断。

至于我们的答案，如果有亲友问我们，我们可能这么回答：

短期内，迫于经济形势，利率大概率持续低迷，不排除进一步下降可能性；中期看，如果经济彻底复苏，会加息抑制通胀，经济进入良性循环后迈过中等收入陷阱，逐渐成为长期低利率经济体；同时，也应保持敬畏之心，警惕中等收入陷阱，那就不是利率、房子的事儿了，那对我们所有人来说都是不幸，无论你是哪行哪业……

3、现在是不是买房的绝佳时机？只提两个建议

利率降低到史上最低，现在是不是买房的绝佳时机？这个问题同样令人非常纠结。

首先，我们的城市化进程还在半山腰，还有大量的人口在想着买房，在等着落户城市。从这种意义上说，房地产市场还有很长的发展道路。

其次，从微观说，济南这样的二线城市人口吸纳力很强，而且济南的住宅供应也并不过剩，所以我们的房价还是比较坚挺的。

以上两点，都是给我们信心的地方。

但不利的方面也很明显。

首先是，现在的经济形势比较复杂，部分人收入受到极大影响。

在观察君的身边，已经有N多好友的收入下降，甚至有个别好友遭遇失业，他们都是中等收入群体，是社会中坚力量，现如今却收入水平大降，令人唏嘘不已。我们可以环顾自己身边的亲戚朋友，有多少人收入受到冲击，不必多说。

其次，高房价已经压垮很多人，也把很多本该买房的人挤出了市场。

人们常说，房价不是有买不起的人决定的，而是由买得起的人决定的。这句话没毛病，但现在的问题是，能买得起房子的人能不能撑起当前的市场？

很多人会说，XX城市的房价不高。但房价高不高的标准是什么？在我们看来，这个标准应该是房价与老百姓的收入比。

如果房价收入比太高，将使得老百姓把人生的绝大部分财富都投资到房子上，那老百姓的压力就会很大，而且让老百姓没有财富去消费，不利于我们内需增长。

那么，我们的房价收入比高吗？拿我们的一线城市与国际大都市相比，我们的房价收入比是相当高。

如果说，以前大家对房价太高的担忧只是停留在心理上，现在这种的担忧已经呈现在现实中——

新出生人口的大幅下降，十三五期间可能出现的人口负增长，都已经说明高房价已经超出了很多人的承受范围，这不得不让我们担心。

基于以上因素，现在是不是买房的绝佳时机？我们不知道，但如果身边亲友正在买房，我们会向他如此建议：

第一，我们不建议继续“投资”房产，特别是对于已经有多套房的人来说，要学会合理配置资产。

观察君一位好友，家里已经有3套房子。最近，他父母一套老房子面临拆迁，能赔偿一百多万，他向观察君问道，去哪儿买房比较好？

我就对他分析，为什么一定要买房子，你已经有3套房子了，你的绝大部分财富都在房子上，不要把鸡蛋放在一个篮子里吗，有100万现金握在手中，做一些正规渠道的理财，随时可以变现，或者出去旅游，吃吃喝喝玩玩，是不是能进一步提高生活的幸福度？

现在投资房产的变现周期长，投资回报不确定性，已经不是很好的投资标的了。

第二，建议到高速内、配套相对成熟片区买房，不建议去远郊组团

在楼市收缩期，越中心的位置资产越坚挺。

在现在的行情下，我们非常不建议大家到配套远不成熟、甚至只是停留在规划中的片区买房。这个地方要多少年成熟，你能居住吗，对外出租有人接手吗，多少年之后你才能将它出手？自己不住、没人租、不好出手的房子，永远不要买！

​房贷利率创近6年最低水平，楼市会像16年那样火爆吗？

8月22日，央行公布了最新一期的LPR利率。

其中一年期LPR为3.65%，较上一期下降5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15个基点。

这已经是进入2022年以来第3次下调LPR，第一次下调时间是1月份，第2次下调时间是5月份。

再加上8月份的这次下调，LPR利率跟去年同期相比已经有了明显的下降，其中5年期LPR已经从去年年末的4.65%下降到目前的4.3%，下降了35个基点。

在LPR连续下降之后，目前的房贷利率也持续走低，根据央行发布的相关文件要求，目前各大银行在具体落实房贷定价的时候，可以在LPR的基础上最多下调20个基点。

这意味着目前房贷的利率最低可以做到4.1%，这不仅创造自LPR推出以来的最低水平，而且从房贷利率历史的实际水平来看，4.1%的利率也创造最近6年最低水平。

在2015年到2016年这段时间，我国的房贷利率曾经处于历史最低水平，当年房贷基准利率是4.9%，但是很多银行都是在基准利率的基础上打折，大多数银行在2016年的时候打折力度都可以达到8.5折左右，个别银行最低利率甚至只有8折，相当于房贷利率最低可以做到3.92%。

只不过进入2017年之后，房贷利率开始上涨，尤其是到了2019年左右，房贷利率基本上普遍达到5%以上，个别地区房贷利率甚至达到6%以上。

只不过到了2022年之后，房贷利率又持续降低，从目前各大银行实际报价来看，很多银行都可以做到LPR下浮20个基点，相当于房贷利率最低可以做到4.1%，从房贷利率历史水平来看，这个利率仅次于2016年时候最低的3.92%。

按照以往的经验，在房贷利率持续下降的背景之下，房地产一般都比较火热。

比如在2015年到2016年那段时间，因为市场流动性比较宽松，房贷率比较低，结果很多地方的房价都出现了明显的上涨。

其中2016年可以说是各大城市房价涨幅最疯狂的一个时段，当年合肥房价涨幅48.4%，厦门涨幅45.5%，南京涨幅42.2%，无锡涨幅34.3%，深圳涨幅31.7%，杭州涨幅31.3%，上海涨幅31.1%等等。

有个别城市一个月涨幅甚至就可以达到10%以上，这是相当疯狂的。

所以在2022年这一轮房贷利率下降的背景之下，很多人都盼望着楼市能够重现2016年那种辉煌，然而时过境迁，目前的楼市跟前几年已经不能同日而语。

最近半年时间尽管房贷利率持续下降，但是从各地楼市的实际表现来看，房子也已经卖不动了，很多地方的房价都出现了明显的下降。

根据央行最新公布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示。

2022年7月份，在全国70个主要城市当中，新建商品房住宅销售价格指数同比上涨的只有22个，同比下降的达到48个，相当于房价下降的城市占比达到68.57%。

而在二手房住宅销售价格指数当中，同比上涨的只有9个，同比下降的有61个，相当于房价同比下降的城市占比达到87.14%。

而且在房价同比上涨的这些城市当中，很多都属于大城市，比如北京，上海，杭州，广州，重庆，成都这些，而二线城市以下城市大多都处于下跌的状态，有个别城市房价同比跌幅甚至超过5%。

比如在新建商品房住宅价格指数当中，同比下降最大的北海跌幅达到8.8%，另外包括哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、湛江、南充、大理跌幅都超过5%。

在二手房价格指数当中，跌幅最大的牡丹江跌幅甚至达到10.5%，另外哈尔滨的跌幅达到8.9%，安庆、洛阳、宜昌、常德、北海、大理等城市二手房指数跌幅均超过5%。

从这些数据可以看出，2022年上半年各地楼市表现并不太乐观，

这点也可以从统计局公布的商品房销售额以及销售面积看起来。

根据国家统计局公布的数据，2022年前7个月，我国商品房销售面积达到78177.97万平方米，同比下降23.1%。

另外2022年前7个月，商品房销售75,763亿元，同比下降28.8%。

其中商品房期房销售额同比下降更是高达31.8%。

当房贷利率下降到历史第二低的时候，楼市仍然十分低迷，这充分说明目前楼市的拐点已经真正的到来了，楼市绝对不是周期上的回调，而是真正的进入到了供需平衡甚至有可能供过于求的状态，未来楼市增速放缓甚至下降都不要觉得大惊小怪。